В итоге текущей недели стало ясно, что активность на вторичном рынке недвижимости может внезапно снизиться. Это произойдет не из-за повышения процентных ставок по ипотеке, а всего лишь из-за того, что просто не будет хороших предложений для покупки.
Предсказуемое увеличение ключевой ставки по ипотеке привело к росту стоимости жилья и увеличению спроса на рынке. Однако, одобрения по старым ставкам в ВТБ и некоторых других банках будут действовать только до 17 сентября или на протяжении 60-90 дней. Именно в этот период покупатели на вторичном рынке будут активны, но есть одна проблема.
Во время этого ажиотажа покупатели выбирают наиболее ликвидные варианты жилья. Более того, некоторые продавцы, которые хотели улучшить свои жилищные условия, снимают свои объекты с продажи. В итоге, ставка по ипотеке повысилась, а альтернативных вариантов стало меньше. С начала месяца предложение жилья в спальных районах Санкт-Петербурга снизилось уже на 6,8%, а предложение однокомнатных квартир снизилось на 7,5%. И это всего за неделю с момента повышения ставки на нашем медленно развивающемся рынке. Итогом месяца будет двухзначное снижение предложения. Пока что цены на сделки не растут, но агрегаторы гарантированно сообщат о росте цен в рекламных объявлениях.
Спрос на новостройки не отстает от спроса на вторичное жилье, и он явно оживился с начала августа, частично благодаря повышению ставки по ипотеке. Часть спроса на жилье все равно перекочует из вторичного рынка в новостройки из-за разницы в процентных ставках (особенно в готовых объектах) и из-за сокращения выбора на вторичном рынке. Кроме того, общее предложение жилья в бюджете до 6 миллионов рублей снизилось с начала месяца на 14,5% (включая первичный и вторичный рынки) по данным Центрального агентства недвижимости (ЦИАН).
Таким образом, ситуация становится все более понятной. Следующий вопрос - какие будут последствия. Мы наблюдаем повторение прошлых событий. В ближайшие месяц-полтора предложение сократится. Цены на вторичном рынке недвижимости (нитью) поползут вверх, как и рекламные цены, как это уже происходило в предыдущие кризисные периоды. Реальные цены от застройщиков, скорее всего, тоже вырастут. Покупатели, получившие ипотеку по низкой ставке на вторичном рынке, быстро поймут, что им особенно нечего покупать. Чем меньше будет предложение и выше будут цены, тем быстрее войдем в фазу затишья.
Затем покупатели на вторичном рынке будут ждать скидок, чтобы компенсировать высокие процентные ставки, и у продавцов не будет стимулов быстро продавать. Разрыв между реальными и рекламными ценами снова вырастет, а дисконт, необходимый для успешного совершения сделки, снизится. Ликвидность рынка также сократится.
Выгода застройщиков от притока покупателей, получивших ипотеку, уменьшится из-за сокращения потока денег от продажи существующего жилья на вторичном рынке. Ведь значительная часть первоначального взноса формируется на вторичном рынке. Хотя номинально разрыв цен между первичным и вторичным рынком мог бы уменьшиться, цены реальных сделок скорее всего возрастут. Центральный банк, вероятно, будет обеспокоен разрывом между ключевой ставкой и льготной ипотекой. Возрастут риски: если заемщику вдруг понадобится срочно продать квартиру на первичном рынке, он не сможет это сделать даже с большой скидкой.
Конечно, есть надежда, что Центральный банк в течение 2-3 месяцев постепенно снизит ставку, но это не исправит дисбаланса полностью. Ситуацию можно скорректировать только сильным ускорением инфляции, которая "сотрет" (отчасти обесценит) ошибки участников рынка, включая незаконна одолживших.
____________________________________________
Получите подарок на выбор
(материал придёт личным сообщением в телеграмм):
2. Как агенту по недвижимости построить личный бренд в социальных сетях?
3. Образцы 20 договоров и актов, полезных в работе для агента недвижимости
4. 10 нейросетей для работы с текстом, видео и изображениями
