Покупал участок в зоне жилой застройки для строительства дома, а теперь это зона сельхозиспользования. Администрация по собственной инициативе изменила разрешенное использование моего участка в ПЗЗ. Это законно?
С подобной ситуацией сталкивается все большее число землепользователей в различных регионах.
Участки, принадлежащие как обычным гражданам, так и компаниям и предпринимателям, становятся непригодными для строительства тех объектов, ради которых они приобретались в аренду или собственность. Если же землепользователь до изменения органами власти разрешенного использования (градостроительного регламента) участка успел возвести на нем то или иное строение, возникают трудности с согласованием проведения реконструкции.
Учитывая актуальность проблемы, Правовой центр «Два М» решил дать разъяснения на этот счет с юридической точки зрения, а также – полезные рекомендации владельцам земельных участков.
Правовой центр «Два М» предлагает юридические услуги в земельной и градостроительной сфере в Москве и Московской области.
Для предварительной бесплатной оценки ситуации и обсуждения условий сотрудничества Вы можете связаться с нами:
- по телефону +7 (495) 989-47-25
- по WhatsApp +7 (903) 722-35-09
- по электронной почте 2m@2m.ru
- через форму обратной связи на сайте http://www.2m.ru
Подробно о Правовом центре
Что такое градостроительный регламент земельного участка, и кому позволено его менять?
Простыми словами, под градостроительным регламентом участка понимается режим его использования. То есть то, какая хозяйственная деятельность может на участке осуществляться, какие объекты и с какими характеристиками на нем могут строиться, а также какие ограничения использования в отношении участка имеются (нахождение в охранных зонах, зонах планируемого изъятия и т. д.).
Градостроительные регламенты участков определяются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) соответствующего города, поселения или иного публичного образования.
В ПЗЗ предусматривается так называемое градостроительное зонирование – деление территории на отдельные зоны по функциональным профилям (зоны жилой застройки, делового назначения, производственной деятельности, коммунального обслуживания, рекреации и т. д.). Для каждой территориальной зоны устанавливаются свои виды разрешенного использования (в разных регионах могут отличаться). При этом в соответствии с законом, участок может относиться только к одной территориальной зоне по ПЗЗ.
Соответственно, чтобы у землепользователя была возможность строить на участке жилой дом, такой участок должен находиться по ПЗЗ в зоне, допускающей жилую застройку (ИЖС, малоэтажную или высотную).
Изменение градостроительного регламента участка может производиться не только по инициативе правообладателя такого участка (путем внесения изменений в ПЗЗ), но и по инициативе органов власти.
Формально вносить изменения в ПЗЗ в части градрегламента земельных участков органы власти не могут произвольно. Но на практике для судов в большинстве случаев достаточным обоснованием служит публичный интерес, который может идти в разрез с интересами отдельных землепользователей.
Другими словами, разрешенное использование участка может меняться в интересах развития города (поселения) в целом, вопреки частным интересам. К примеру, публичный интерес может выражаться в необходимости увеличения в публичном образовании зон зеленых насаждений или возврата незастроенных участков в состав земель сельхозназначения. К слову, приведенные примеры основаны на реальных событиях по изменению городской думой Краснодара разрешенного использования ряда участков, ранее предоставленных под строительство жилья.
Требуемый к соблюдению баланс частных и публичных интересов считается достигнутым путем предоставления землепользователю возможности продолжать использование участка в соответствии с текущим ВРИ (содержится в ЕГРН) либо, в случае невозможности продолжения такого использования, – требовать с органа власти возмещения убытков.
В каких случаях можно признать незаконным изменение органом власти разрешенного использования участка?
Практический опыт Правового центра «Два М» позволяет выделить следующие ситуации, в которых имеются перспективы признать изменение разрешенного использования (градрегламента) участка незаконным:
- при его изменении органом власти допущены грубые процедурные нарушения (например, не проводились публичные слушания по данному вопросу);
- при его изменении допущены нарушения в содержании ПЗЗ (например, участок попадает сразу в несколько территориальных зон или зона участка в ПЗЗ противоречит функциональной зоне по генплану, являющемуся определяющим документом развития территории);
- в данном конкретном случае есть основания говорить о явном нарушении интересов граждан, о необоснованности градостроительного решения (к примеру, если территорию со сложившимся характером застройки теми же индивидуальными жилыми домами вдруг помещают в зону сельхозпроизводства).
В отличие от первых двух, последнее основание для оспаривания ПЗЗ в части изменения разрешенного использования участка достаточно субъективно. То есть результат во многом будет зависеть как от профессионализма представителя и его аргументации, так и от усмотрения конкретного судьи.
Анализ судебной практики последних лет подтверждает, что многие региональные суды стали лояльнее по отношению к гражданам в ситуациях, когда органы власти фактически произвольно меняют разрешенное использование их участков, «прикрываясь» целью развития территории.
Владельцам участков под коммерцию гораздо сложнее оспорить принудительное изменение градрегламента при недопущении госорганом формальных процедурных нарушений.
Зачастую наиболее правильным и экономически эффективным решением для владельцев бизнеса будет являться не оспаривание ПЗЗ, а одно из следующих действий:
- изменение профиля деятельности под текущий градостроительный регламент (актуально, если изменение градрегламента участка не повлекло полную утрату интереса в его дальнейшем освоении либо юридическую невозможность использования);
- взыскание с органа власти понесенных убытков в связи с изменением разрешенного использования участка (это могут быть любые затраты на подготовку к строительным работам, а также разница в рыночной стоимости участка до и после изменения его градостроительного регламента).
Важно! Для взыскания землепользователем убытков с госоргана не имеет значения правомерность его действий по изменению градрегламента.
Правовой центр «Два М» имеет большой опыт сопровождения дел, связанных с защитой интересов землепользователей от действий госорганов по принудительному изменению градрегламента земельных участков, в том числе оспаривания ПЗЗ.
Наш блог создан для того, чтобы понятным языком рассказывать о неочевидном и сложном.
На сайте Правового центра вы можете найти много полезной информации по вопросам землепользования и недвижимости. А через специальную форму можете обратиться к нам за консультацией, чтобы узнать, как мы можем помочь именно вам.
#дваммосква #юриидческаякомпания #земельныйюрист #юридическаяконсультация #юристпоземле
