Аннотация
Коэффициенты аренды земли, как инструмент определения текущей доходности земельного участка, применяются в нормативно-правовых актах, определяющих правила расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в ведении муниципальных образований, и, являются, важным инструментом эффективного землепользования и наполнения муниципальных бюджетов.
Целью статьи является: обобщение практического опыта по исследованию коэффициентов аренды земли, рассмотрение методик определения, сравнение экспертных данных по размерам коэффициентов и обзор судебной практики по оспариванию экономически необоснованных коэффициентов аренды.
Решаемые задачи: представить наиболее объективные методики экономического обоснования размеров коэффициентов аренды земли, обобщить показатели рынка недвижимости, необходимые для исследования коэффициентов аренды, установить рыночно-ориентированные значения и интервалы для коэффициентов аренды в различных сегментах рынка земли.
Ключевые слова: Коэффициент аренды земли, ставка текущей доходности земельного участка, экономическое обоснование коэффициентов аренды земли.
Аренда земли имеет большое распространение в сфере земельно-имущественных отношений во всех регионах, муниципалитетах и городах России. Доход от арендной платы за землю, часто сопоставим с поступлениями от земельного налога и имеет важное значение в наполнении муниципальных бюджетов.
Аренда земли для государственных и муниципальных органов регламентируется Постановлением 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", которое определяет правила для государственных земель, а для муниципальных земель основные принципы определения платы за землю. Практика сложилась так, что на уровне субъектов, устанавливается порядок формирования арендных платежей (формула расчета), а на муниципальном уровне, устанавливаются размеры ставок и коэффициенты аренды.
Обратим внимание на первый и третий пункт основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности заложенные в Постановлении Правительства РФ №582:
1. принцип экономической обоснованности, арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка;
3. принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, определение арендной платы на основании кадастровой стоимости и коэффициентов аренды.
Соответственно при определении арендной платы принципиальным является использование кадастровой стоимости земельного участка и применение к ней коэффициента аренды, который учитывает доходность земельного участка.
Практика определения арендной платы в различных регионах имеет индивидуальные особенности, хоть в целом и ориентируется на единые принципы. Например, по данным из публичных источников, бюджет г. Омска на 792 млн. руб. наполняется налогом на землю и на 618 млн. руб. платежами от аренды земли (и это без учета взысканий платы за неосновательное обогащение от пользования землей). Сложившийся баланс платежей за землю имеет очень горький опыт для землепользователей. Так в 2007 - 2008 г. при участии муниципальных властей резко и абсолютно экономически не обосновано была увеличена кадастровая стоимость земли, превысив рыночный уровень, более чем в 4 раза. Около 5 лет потребовалось землепользователям, чтобы в судах самых высоких инстанций вернуть кадастровую стоимость в «разумные границы». Однако, уже к 2015 г. рьяные местные чиновники «изобрели» печально известное 108-е постановление, в котором «привязали» арендную плату за землю к ее рыночной стоимости и ключевой ставке центрального банка. К чему приводят подобные маневры государственными инструментами на рынке земли видно на следующем графике.
В стабильные периоды ставка Центрального банка находится в интервале 5-8%, однако, в момент кризисов, она резко возрастает, что как мы помним происходило всегда в 2008, 2014, 2022 гг. Безусловно это связано и оправдано резко возрастающими финансовыми рисками в период кризисной нестабильности и высокой волатильности, однако, полностью противоречит экономической ситуации на рынке земли, где с наступлением кризиса значительно снижается доходность. Соответственно, при использовании ставки Центрального банка, платежи за землю в кризисный период возрастают в 3-5 раз, результатом чего, может быть экономически необоснованная запредельная перегрузка на землепользователей, особенно в производственной сфере, а также на малый и средний бизнес.
Таким образом очевидно, что экономическая природа доходности финансовых инструментов и земельно-имущественных активов имеет принципиальное фундаментальное различие, данный факт определяет необходимость появления и применения собственного показателя доходности для земли - коэффициента аренды.
Историческая справка: В Омском регионе в 2015 году, чиновники, прочитав 582 постановление и рассмотрев правила для федеральных земель, где арендная плата вычислялась в тот момент, как произведение рыночной стоимости на ставку центрального банка (ключевая ставка, ставка рефинансирования) ввели данную формулу для региональных, муниципальных и неразграниченных земель. Логично, кто оспорит, такой подход, если он применяется для федеральных земель. Таким образом появилось «убийственное» для арендаторов земель постановление 108-п Министерства имущественных отношений Омской области. На тот момент, Министерство имущественных отношений администрировало чуть более 100 договоров аренды земельных участков на территории Омской области, а Департамент имущественных отношений г. Омска, администрировал около 6 тыс. договоров аренды. Налог на землю г. Омск получает порядка 800 млн., а платежи по аренде земли более 600 млн. – уровень сопоставим.
Напомним, что г. Омск был первым в злосчастной кадастровой оценке 2007 г. от которой незаслуженно пострадали многие землепользователи в период кризиса 2008 г. Были и те, кто абсолютно законными способами боролись с этим экономическим произволом властей, но лишь один смог добиться признания той кадастровой оценки незаконным и смог ее оспорить. И вот, в кризис 2014 г. вновь экономически необоснованные платежи за землю, чиновники вменили тем землепользователям, кто не успел выкупить землю, а брал ее в аренду.
Все бы хорошо, когда ключевая ставка в некризисный период находится на уровне 5-6 до 7% и вроде как землепользователь платит 7% от рыночной или кадастровой стоимости и многим это посильно, но как только в стране устраивают кризис, ставка Центрального банка возрастает в 2-3 раза и соответственно пропорционально до 15-20% подскакивает плата за землю, наступает самый тяжелый период для землепользователя. Но наши искусные чиновники, сделали интересную фишку, они постановление приняли, а доп. соглашения к договорам о повышении платы не спешили отправлять, то у них сотрудников мало, то нужно сделать рыночную оценку, и таким образом, к истечению 3-х летнего срока, чтобы землепользователи не смогли оспорить накопилось более 1,5 млрд. задолженности арендной платы за землю. Огорошенные таким «неожиданным счастьем» в самый кризис, наши землепользователи обратились с вопросом : «А на сколько это экономически обосновано?».
Определением Верховного суда № 50-АПГ17-18 от 02.11.2017 г. вредоносные пункты 108-го постановления, были признаны незаконными в основном в связи с отсутствием экономического обоснования применения ключевой ставки Центрального банка к расчетам платы за землю.
Данная позиция Конституционного Верховного суда заставила многие регионы и муниципалитеты пересмотреть свои подходы к расчету арендной платы за землю и внедрить формулы расчета основанные на использовании кадастровой стоимости земельных участков и коэффициентов аренды, имеющих экономически обоснованный размер, опирающийся на рыночную доходность земли.
Мониторинг действующих нормативно-правовых актов, позволяет обобщить действующую в муниципальных образованиях в разных регионах России практику определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в ведении муниципалитетов, а также неразграниченные земли. Сводная информация приведена в таблице.
Проведя анализ моделей расчета арендной платы, действующую в различных регионах, можно условно обобщить имеющийся опыт на три основные группы:
1. Арендная плата устанавливается в виде конкретного размера, например, в виде процента от кадастровой стоимости, при этом в нормативно-правовом акте не задается модель расчета арендной платы;
2. Арендная плата определяется на основе ряда экономических показателей, разработанных и установленных для муниципалитета/региона в соответствии с проведенными исследованиями, например, Санкт-Петербург, где арендная плата устанавливается на основе базовой ставки коэффициентов зонирования территорий, коэффициентов видов деятельности и иное. Данный подход требует проведения большого ряда специализированных исследований и их регулярной актуализации, в силу изменяющихся условий рынка;
3. Арендная плата определяется на основе кадастровой стоимости с применением коэффициента аренды земли, который в свою очередь дифференцируется индивидуально для различных сегментов рынка или видов земельных участков, категорий земель.
Применение к кадастровой стоимости ставки аренды вместе с коэффициентом аренды учитывающих различные виды землепользования, по своей экономической сути, равносильно применению коэффициентов аренды, непосредственно к кадастровой стоимости.
Из данных таблицы №1 можно выделить регионы, в которых существуют, в т.ч. возможно нормативно утверждены данные по ценовому зонированию различных районов, ставки или коэффициенты для различных видов объектов или сегментов рынка и др. Например, подобная модель в Ленинградской области и других регионах, где исследования таких показателей проведены.
Большинство регионов применили максимально удобную в работе формулу, где арендная плата определяется произведением кадастровой или рыночной стоимости на коэффициент аренды земли. Данная модель сильно похожа на метод обратной капитализации (метод рекапитализации).
При этом полная ставка текущей доходности без вычета расходов, представляет собой скорее обратную величину валового рентного мультипликатора.
Методы определения ставки текущей доходности представлены в ряде нормативных документов:
В распоряжении Минимущества 568-р, в распоряжении 1102-р или в ФСО 7, все методики определения ставки доходности земли имеют общие методологические основы и фундаментально относятся к Доходному подходу в оценке недвижимости.
В нормативных документах и методической литературе содержится единая модель определения стоимости объекта недвижимости: Стоимость (РС, КС) =Доход (Ап, РАП) / Коэффициент (КД,Ка), из чего следует, что Доход (Ап, РАП) = Стоимость (РС, КС) * Коэффициент (КД, Ка). (Модель 1)
В разделе 6 методических рекомендаций Русского общества оценщиков, указано на возможность определения, ставки текущей доходности для земельных участков на основе доходности финансовых инструментов и методы их «привязки» к рынку земли.
В нормативных документах и методической литературе содержится информация о нескольких методах определения ставки доходности для земли (коэффициент аренды Ка), а учитывая количество и качество рыночной информации, расположить их по точности оценок можно в следующем порядке:
1. Метод экспертных исследований (п.10 ФСО № III);
2. Метод прямой капитализации и метод рыночной выжимки (экстракции), путём соотнесения рыночных данных, в т.ч. на основе среднестатистических аналитических данных или на основе информации по заключенным договорам аренды земельных участков. При этом должен быть проведен анализ данных значений на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).
3. Метод капитализации по расчетным моделям, на основе ставки дохода, конструируемой по безрисковой и иной доходности, в т.ч. финансовых инструментов, как альтернативных вложений или Методом кумулятивного построения.
Примечательным является тот факт, что в ходе экономического обоснования коэффициентов аренды земли ответственный представители заказчика в первую очередь просят представить исполнителя рыночные значения коэффициентов получаемых в ходе применения Метода экспертных исследований. На рынке действует целый ряд исследований коэффициентов аренды земли, значения в которых достаточно близки.
По инициативе участников научно-практической конференции «Лейферовские чтения» была организована рабочая группа в составе экспертов из различных регионов, которая в 2022 году провела обобщение рыночных данных и регионального опыта, представив профессиональные данные о размере коэффициентов аренды земли для различных сегментов рынка. В таблицах наглядно показано различие между коэффициентом капитализации и коэффициентом аренды земли.
Анализ рынка в любом регионе России демонстрирует тот факт, что большинство сделок по аренде земельных участков заключаются в условиях, когда основным арендодателем является Департамент имущества Администрации муниципального образования. При этом факт наличия значительного количества действующих договоров аренды свидетельствует о том, что сама система экономических отношений землепользования и условия по заключённым договорам, в т.ч. размер платы и коэффициент аренды, принимаются арендаторами как экономически выгодные, т.е. рыночные.
Учитывая долгосрочность арендных отношений, можно сделать вывод, что данный формат землепользования является типичным для рынка. При этом существующие платежи за аренду земли являются неотъемлемой частью экономики региона, так как представляют собой бизнес-расходы хозяйствующих субъектов и входят в себестоимость их деятельности, в том числе рыночной продукции, социальных услуг и пр., а соответственно закладываются в основу долгосрочного бизнес-планирования участниками рынка, в том числе в рамках инвестиционных процессов.
Расчет коэффициентов аренды целесообразнее всего основывать на сложившейся практике и действующей экономической модели земельно-имущественных отношений, что способствует сохранению привычных, долгосрочно сложившихся, принятых сторонами и выгодных отношений, расходы по которым, включены арендаторами в бизнес-планирование и ожидаемы на будущие периоды. Резкое изменение данных сложившихся экономических отношений, как раз может привести к ухудшению, разбалансировке финансовых планов и снижению эффективности деятельности землепользователей. Принцип соразмерности налогового законодательства может быть по аналогии применен к арендным отношениям по земле согласно п. 3 ст. 3 Налогового Кодекса РФ, и в отношении обоснованности применения метода расчета коэффициентов по действующим договорам аренды земельных участков.
Но нас часто спрашивают, а как же на рынке? На рынке предложений по аренде земли нет или почти нет, но есть предложения по аренде единых объектов недвижимости. В таком случае собирается аналитика по единым объектам недвижимости и выделяется денежный поток приходящийся на землю, соотносим его с рыночной или кадастровой стоимостью, таким образом вычисляется соответствующий коэффициент аренды. Метод расчета коэффициента текущей доходности земли на основе рыночных (аналитических) данных соотношения доходности и стоимости земли требует проведение аналитических исследований в смежных сегментах рынка единых объектов недвижимости.
Рассмотрение различных экономических показателей от рентабельности активов до аукционов с облигациями федерального займа (ГКО ОФЗ) привело нас к методике разработанной Н.П. Бариновым и опубликованной в журнале «Имущественные отношения» в 2009, 2018 и 2022 годах. При этом важно отметить, что облигации федерального займа с постоянным доходом имеют среднюю доходность 7,75% (расчет на период 1.01.2023), в то время как облигации с индексируемой доходностью имеют размер доходности 2,98% и по принципу формирования доходности более приближены к условиям рынка земли и недвижимости.
В оценочной практике для определения ставки доходности недвижимости часто применяется метод кумулятивного построения, однако низкая доказательность используемых компонентов, является слабой стороной данного метода, в связи с чем, он имеет низкую устойчивость в ходе судебных споров.
Таким образом, в своей работе мы применили 4 метода, по определению коэффициентов аренды земли и получили достаточно близкие значения.
Сегменты рынка земли имеющие достаточное количество рыночной информации, позволяют применить несколько методов, при исследовании коэффициентов аренды земли, однако, как видно из вышеприведенной таблицы, применение различных методов дает достаточно близкие по размеру величины коэффициентов аренды, при этом, основным различием в размере коэффициента аренды является различная доходность земли, присущая разным сегментам рынка, иные дифференциации коэффициентов аренды, как правило, не чувствительны в условиях текущего развития рынка.
В ходе проведения практических работ по экономическому обоснованию коэффициентов аренды земли сформировались основные алгоритмы проведения работ и необходимые разделы содержания исследовательского отчета, в котором приводятся принципы экономического обоснования, методика и практика применения факторного анализа, мониторинг данных государственной кадастровой оценки, всех объектов стоящих на учете, данные по кадастровой оценке, рыночная информация и ее аналитика, а также непосредственно методы определения коэффициентов аренды земли, с согласованием итоговых результатов.
Общее содержание исследовательского отчета по определению коэффициентов аренды земли:
ВВОДНАЯ ЧАСТЬ
Техническое задание;
Допущения и ограничения, на которых основывается исследование;
Используемая терминология;
Принципы экономического обоснования.
ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ
Нормативная и экономическая модель арендной платы за землю и коэффициента аренды земли действующая в муниципальном образовании;
Методы определения коэффициента аренды земли;
Мониторинг Российских исследований ставок доходности для земли;
Методология и практическое применение методов многофакторного анализа на рынке недвижимости;
Сегментирование рынка недвижимости;
Сегментирование объектов при ГКО;
Анализ результатов кадастровой оценки земельных участков;
Анализ рынка земли;
Анализ рыночной информации, представленной в Отчёте ГКОЗ;
РАСЧЁТНАЯ ЧАСТЬ
Метод 1. Расчёт коэффициентов аренды на основе экспертно-аналитического исследования;
Метод 2. Расчет коэффициентов аренды на основании действующих договоров аренды земельных участков на территории МО;
Метод 3. Расчёт коэффициентов аренды методом рыночной экстракции
Метод 4. Расчёт коэффициентов аренды методом капитализации по расчетным моделям
Согласование результатов расчетов.
Коэффициенты аренды для удобства администрирования возможно дифференцировать не только по сегментам рынка, но и по категориям земель, а также индивидуально для каждого вида разрешенного использования в соответствии с Постановлением П/0412.
Размер арендного платежа прямо пропорционально связан, как с величиной кадастровой стоимости, так и с коэффициентом аренды земли и в случае выставления землепользователю экономически необоснованных и необъективных счетов за землю, часто следует судебные разбирательства. В различных регионах России накапливается судебная практика по оспариванию размеров коэффициентов аренды земли. Решения судов различных инстанций, является важным опытом для развития арендных отношений.
Судебная практика, по оспариванию нормативных актов и размеров коэффициентов аренды земли прирастает с каждым годом, особенно в тех регионах, где размер арендной платы значительно выше рыночной доходности земли. Например, в ЯНАО нормативным актом установлена предельная величина коэффициента в размере 20.
Особенно остро проблемы экономического обоснования коэффициентов аренды земли проявляются при размещении социальных объектов, таких как здания спортивных, образовательных, медицинских и иных организаций.
С каждым годом появляется все больше и больше исследований связанных с определением ставки текущей доходности земли в различных сферах экономической деятельности. Данные исследования тесно связаны с статистиками рынка земли и мониторинговыми данными действующих договоров аренды.
Если вы имеете опыт в сфере экономических исследований коэффициентов аренды земли и иных показателей влияющих на рынок недвижимости, приглашаем вас к сотрудничеству.
сот.+7(913)975-15-45
E-mail: marepin@mail.ru
