Чаще всего собственники слишком поздно узнают о том, что их земля и расположенная на ней недвижимость изымаются для целей строительства транспортной развязки, комплексной застройки территории или иных госнужд. А именно – когда на руках оказывается решение об изъятии.
В результате изымаемые активы оцениваются по заниженной цене на основании подготовленного госорганом отчета. И, в отсутствие активного участия собственника, при установлении размера возмещения при изъятии никогда в полной мере не учитываются его интересы.
Узнать о планах государства на конкретный участок земли можно гораздо раньше получения акта об изъятии. Это даст возможность:
- проверить планируемое изъятие на предмет законности (например, можно выявить основания для оспаривания градостроительной документации в части планируемого строительства объекта и, соответственно, изъятия под эти цели);
- предпринять действия, направленные на получение действительно равноценной суммы компенсации за изъятие (в том числе, решить вопросы с незарегистрированными правами на здания и инженерные сооружения, обеспечить наличие необходимых хозяйственных договоров с партнерами);
- провести комплексный аудит убытков, которые могут возникнуть из-за изъятия (в том числе, потерь в доходе в период вынужденного простоя);
- найти грамотного специалиста и подготовить собственные отчеты об оценке недвижимости, а также убытков (помогут прийти к соглашению с госорганом в части цены возмещения или оспорить в суде предложенный госорганом расчет).
Другими словами, своевременное получение собственником информации о планируемом изъятии недвижимого имущества для госнужд – это возможность избежать самого изъятия (признать его незаконным, если есть для этого основания) либо, как минимум, получить действительно справедливое возмещение.
Инвестор же, получив информацию о планах государства по изъятию приобретаемых активов, может более взвешенно подойти к оценке финансовых рисков и целесообразности сделки.
Как узнать о планах государства по изъятию конкретного участка?
Источники информации о планируемом изъятии несколько отличаются в зависимости от того, для каких именно государственных или муниципальных нужд оно производится.
Планы по строительству на частной территории объектов транспорта, энергетики или коммунального хозяйства государственного значения обязательно должны быть закреплены в документации по планировке территории. К такой документации относятся проект планировки и проект межевания территории.
Документацию по планировке территории вы можете найти на официальном сайте муниципального образования, к которому относится ваш участок. В Москве проекты планировки и межевания территории размещаются на портале ГИС ОГД. В Подмосковье – на Геопортале Подмосковья.
Рекомендуем проанализировать также генеральный план и правила землепользования и застройки (ПЗЗ). В них отражаются сведения о планируемом размещении инфраструктурных объектов федерального, регионального или местного значения.
Важно! Госорган не может произвольно определять места планируемого размещения тех или иных объектов и нарушать интересы частных собственников. В случае, если с технической точки зрения есть вариант построить ту же транспортную развязку без вашего участка – это основание для оспаривания изъятия.
Также незаконным можно признать изъятие для целей строительства публичного объекта, которое чиновники начали производить спустя более чем 6 лет с даты утверждения проекта планировки территории.
Узнать о запланированном изъятии земли и недвижимости для целей комплексной застройки территории (КРТ) можно из ПЗЗ и опубликованного на официальном сайте госоргана проекта решения о КРТ.
Своевременное получение информации о вхождении участка в зону КРТ очень актуально для владельцев промышленных комплексов и других мелких и крупных коммерческих территорий в Москве. В апреле 2022 года столичные власти нанесли на карту ПЗЗ множество таких зон.
И хотя очевидно, что эти зоны не будут осваиваться единовременно, владельцам попавших в них территорий целесообразно действовать уже сейчас – исключать участки из КРТ, планировать застройку совместно с другими собственниками или же увеличивать рыночную стоимость активов для получения большей суммы компенсации при изъятии.
Для действующего бизнеса наибольшей потерей из-за изъятия зачастую является не стоимость самого изымаемого имущества, а убытки от разрыва отношений с партнерами, вынужденной релокации бизнеса, а также потерянный доход (так называемая упущенная выгода).
Отметим, что возмещение таких сложных, с правовой точки зрения, потерь бизнеса при изъятии недвижимого имущества для госнужд возможно только при условии активной вовлеченности собственника в процесс подготовки к изъятию. Самое главное здесь – подготовить грамотную доказательную базу.
Правовой центр «Два М» настоятельно рекомендует всем владельцам земли и недвижимости отслеживать внесение органами власти изменений в проекты планировки территории, ПЗЗ и другую градостроительную документацию.
Потерянное время может существенно сузить возможности эффективной правовой защиты и дорого (в прямом смысле этого слова) обойтись.
В следующих материалах расскажем о том, какими способами можно увеличить размер компенсации при изъятии земельных участков и недвижимости, в том числе поделимся успешно применяемыми на практике лайфхаками. Например, как можно повысить в 2-4 раза рыночную стоимость участка и расположенных на нем зданий с помощью изменения вида разрешенного использования.
Наш блог создан для того, чтобы понятным языком рассказывать о неочевидном и сложном.
#дваммосква #земляинедвижимость #изъятиедлягоснужд #изъятиенедвижимости #бизнес #юридическаякомпания
