Когда можно взыскать неустойку
Если вы приобретаете квартиру в строящемся доме, скорее всего сделка оформляется договором долевого строительства. Отношения между вами и строительной организацией регулируются Федеральным Законом №214 от 2004 года. Согласно действующему законодательству Российской Федерации, у дольщика имеются гарантии на случай, если вторая сторона не выполнит своих обязательств по договору.
💡 Например, вы претендуете на взыскание неустойки с застройщика, если:
- объект недвижимости не сдан в указанный в соглашении срок;
- вы получили квартиру плохого качества, например, присутствуют трещины в стенах, наблюдаются перебои с электричеством, не зависящие от энергопоставляющей компании и пр.;
- квартира меньше по метражу, чем заявлено в договоре;
- застройщик затягивает гарантийный ремонт.
Из практики следует, что наиболее часто споры между участниками долевого строительства возникают из-за нарушения сроков строительства. В соответствии с Законом № 214 от 2004 года, если застройщик не передает квартиру в срок, установленный договором, участник долевого строительства имеет право требовать компенсацию от компании в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены договора за каждый день просрочки.
Если участником долевого строительства является гражданин, компенсация должна быть уплачена застройщиком в двойном размере. Если застройщик отказывается выплатить компенсацию, вы имеете право подать исковое заявление о ее взыскании в суд. В этом случае вы сможете не только получить компенсацию по договору долевого строительства, но и другие выплаты, такие как возмещение морального вреда, судебные расходы, затраты, связанные с нарушением обязательств застройщиком, и штрафы.
Отмечу, что вы также имеете право требовать устранения недостатков квартиры, подав претензию застройщику. Если застройщик нарушил сроки сдачи дома, обратитесь к юристу за помощью. После тщательного анализа вашего договора долевого строительства и ваших личных обстоятельств юрист даст оценку действиям строительной компании, рассчитает компенсацию, подготовит необходимые документы для ее взыскания.
Как взыскать неустойку с застройщика
Как показывает наш опыт в сфере права, часто дольщики вынуждены вести споры с застройщиками из-за нарушения сроков. В таком случае вы можете требовать уплаты неустойки в соответствии с Федеральным законом №214 за просрочку сдачи квартиры. Рекомендую следовать общепринятым процедурам.
- Рассчитайте сумму взыскания. Это можно сделать самостоятельно при помощи формулы или при помощи онлайн-калькулятора.
- Подготовьте документы. Их перечень напрямую зависит от конкретной ситуации.
- Составьте досудебную претензию. Этот шаг можно и пропустить, но тогда вы теряете возможность взыскать с строительной компании штраф, установленный п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей.
- Направьте претензию застройщику лично или по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложений.
- Дождитесь ответа. Если он положительный, вам остается ждать выполнения требований, если он отрицательный – обращайтесь в суд.
- Подготовьте иск и документы для суда. При этом, руководствуйтесь правилами, установленными ст.131 и 132 ГПК РФ.
- Направьте исковое заявление в судебный орган и дождитесь назначения даты рассмотрения дела.
В общем, вы имеете право просить о проведении судебного заседания без вашего присутствия, но юристы не рекомендуют отказываться от его посещения. Все дело в том, что в процессе могут возникнуть вопросы, требующие немедленного решения. Если вы не присутствуете, то заседание будет перенесено на другую дату.
💡 Обратите внимание! Если пострадавших несколько, вы вправе подать коллективный иск на застройщика или присоединиться к нему, если он уже подан.
Как рассчитать неустойку по ДДУ
Расчет штрафа за нарушение сроков передачи недвижимости по долевому договору осуществляется в соответствии с общими правилами, предусмотренными законодательством. Согласно статье 6 Федерального закона №214, застройщик обязан выплатить участнику долевого строительства пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ. Однако для граждан размер штрафа увеличивается вдвое.
Чтобы произвести расчет неустойки ДДУ, вам потребуются следующие вводные данные:
- стоимость договора;
- число дней просрочки сдачи квартиры;
- размер ключевой ставки ЦБ на на день исполнения обязательства.
Если в договоре не указана полная стоимость квартиры по какой-либо причине, необходимо определить стоимость квадратного метра и умножить ее на площадь объекта согласно соглашению. Важно внимательно прочитать указанную в договоре дату сдачи недвижимости. Отсчет просроченных дней следует начинать именно с этой даты.
💡 Пример
Допустим, вы заключили ДДУ, стоимостью 4 млн рублей, по которому застройщик обязан сдать квартиру 1 марта, но вплоть до 1 сентября он этого не сделал. Вы решили потребовать от строительной организации неустойку. Давайте рассчитаем ее размер на 1.09.
(4 млн. 1/300 7,5% 185) 2 = 370 тыс. рублей.
За каждый день просрочки исполнения обязательств начисляются пени, которые в значительной степени зависят от ключевой ставки Центрального Банка России. Рекомендуется проверить ее значение в официальных источниках перед расчетом суммы, так как она может изменяться. Например, только в 2022 году она была пересмотрена 8 раз. Также, в интернете можно найти специальные калькуляторы, которые автоматически рассчитывают сумму неустойки по ДДУ. Для этого достаточно указать стоимость договора и количество дней просрочки.
Документы для взыскания неустойки
Для того чтобы взыскать неустойку за просрочку по ДДУ во внесудебном порядке, вам следует составить претензию и отправить ее застройщику. Обычно закон не требует прилагать к ней какие-либо документы. Однако, если вы готовитесь к судебному заседанию, важно заранее обдумать, какие документы вам понадобятся.
Перечень документов для взыскания неустойки через суд
Дополнение
✔️Копия претензии
✔️Если вы пытались урегулировать конфликт до суда
✔️Исковое заявление
✔️Его форма и содержание утверждены статьей 131 ГПК РФ
✔️Договор долевого участия
✔️Вместе с иском можно направить его копию
✔️Акт приема-передачи
✔️Если застройщик не сдал квартиру, то такого документа у вас не будет
✔️Расчет неустойки по 214-ФЗ
✔️Составляют в свободной форме
✔️Подтверждение расходов
✔️Если вы планируете взыскать не только неустойку, но другие затраты, например судебные расходы, издержки на оплату юридических услуг и пр.
Перечень документов, подаваемых в суд вместе с иском напрямую зависит от ситуации.
Порядок составления досудебной претензии о взыскании неустойки
Если застройщик задерживает исполнение договора долевого участия, а вы решили решить конфликт мирным путем и избежать обращения в суд, вам необходимо направить претензию в адрес строительной компании. Такой документ не имеет стандартного образца и составляется в соответствии с общепринятыми правилами. Претензию условно можно разделить на пять частей.
- Шапка. Здесь указывают наименование застройщика, ФИО, адрес регистрации, контакты участника долевого строительства.
- Название документа. Здесь можно указать суть претензии.
- Основная часть. Описание обстоятельств, предшествующих возникновению конфликта, а также в чем выражается нарушение ваших прав.
- Требования. Пишите сумму неустойки. Помимо этого, рекомендуем отразить краткий ее расчет.
- Заключительная часть. Реквизиты счета для перечисления денежных средств, ваша ФИО, подпись, дата подачи претензии.
Как подать в суд на застройщика для взыскания неустойки
Для подачи иска в суд против застройщика необходимо обратиться в местную судебную инстанцию, так как обычно сумма требований по договору долевого участия редко составляет менее 100 тыс. рублей. Однако, если вы планируете взыскать сумму меньше указанной, то иск следует подать в мировой суд. Дольщики, которые являются индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, должны обратиться в арбитражный суд.
💡 Вы можете направить иск несколькими методами:
- принести лично в канцелярию суда;
- отправить по почте;
- направить онлайн через систему «ГАС Правосудие».
Отмечу, если взыскание неустойки по ДДУ осуществляется в размере менее 1 млн рублей, то платить госпошлину не нужно. Если выше, то вам нужно заплатить 0,5% с суммы, превышающей 1000000 + 13200 руб., но не больше 60 тыс. рублей.
Решение суда о взыскании неустойки есть: что дальше
После того, как суд присудит компенсацию за задержку сдачи недвижимости, вам нужно подождать, пока судебное решение вступит в законную силу. В это время застройщик имеет право подать апелляцию. Сразу после того, как решение суда вступит в силу, вам нужно обратиться в суд и получить исполнительный лист. Затем вы должны обратиться в банк, в котором у застройщика открыт расчетный счет, либо к судебным приставам. Кредитная организация обязана перечислить вам всю сумму, подлежащую взысканию, со счета застройщика в принудительном порядке. Если вы не знаете, в какой банк обратиться с исполнительным листом, то вы можете обратиться в ФССП. Судебный пристав начнет исполнительное производство, в рамках которого найдет счета должника и отправит требование о взыскании в кредитную организацию.
💡 Важно! Если суд закончился, вам присудили неустойку, а застройщик по-прежнему не сдает дом, вы вправе обратиться с аналогичным требованием повторно с требованиями о взыскании неустойки за последующий период.
Распространенные ошибки дольщиков при требовании неустойки по ДДУ
Предлагаю ознакомиться с частыми ошибками дольщиков при требовании неустойки за задержку сдачи дома. Одной из огромных ошибок является передача претензии представителю застройщика лично, но без отметки о принятии. В таком случае вам будет сложно доказать, что вы пытались урегулировать конфликт мирным путем.
Не стоит верить застройщику, когда он обещает выплатить компенсацию после сдачи объекта. У вас есть два варианта: ждать и затем обратиться в суд, или направить требование уже сейчас. Не стоит доверять строительным компаниям. Часто такие организации обанкротиваются, и дольщики остаются без квартиры и денег.
Иногда дольщики намеренно накапливают неустойку, чтобы потом взыскать большую сумму. Действуйте незамедлительно, пока у застройщика есть деньги на счету. Если у него не будет средств, то даже исполнительный лист не поможет вернуть вам ваши деньги.
Не стоит надеяться, что вы сможете взыскать неустойку самостоятельно, без юридической помощи. Конечно, можно прочитать несколько статей в интернете, написать претензию и подать иск в суд. Однако, застройщики обычно имеют опытных юристов, которые могут либо снизить сумму ваших требований, либо доказать их необоснованность.
Судебная практика
К сожалению, ситуации с просрочкой сдачи квартир являются довольно распространенными. Не все строительные организации способны передать дом в срок. В таком случае покупатель имеет право обратиться в суд с иском о взыскании неустойки. Например, господин Еременко через суд потребовал от ООО "ККПД-ИНВЕСТ" уплаты неустойки по договору долевого участия. Истец объяснил, что застройщик не передает ему ключи от квартиры и не предлагает подписать акт приема-передачи, хотя дом уже полностью готов к использованию и сдан в эксплуатацию. Ответчик пытался оправдаться, утверждая, что покупатель уклоняется от приема объекта недвижимости, однако не предоставил никаких документов, подтверждающих свои слова. В результате суд удовлетворил иск Еременко (Решение по делу № 2-1424/2019).
Частые вопросы
✔️ Можно ли поручить расчет процентов по ДДУ для взыскания компенсации от застройщика третьему лицу?
Да. Вам есть возможность самостоятельно рассчитать размер пени путем выполнения арифметических вычислений, воспользовавшись специализированным онлайн-калькулятором или поручить эту задачу третьим лицам.
✔️ Правда ли, что если застройщик выплатит компенсацию, после этого он имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке?
Нет. Расторжение договора долевого участия по инициативе одной из сторон может произойти только в случаях, предусмотренных законом. Выплата неустойки не входит в этот перечень.
✔️ Может ли дольщик потребовать возврата денег по ДДУ, если застройщик затягивает сроки строительства?
Согласно статье 9 ФЗ-214, дольщик вправе односторонне отказаться от исполнения условий договора, если застройщик нарушит срок сдачи квартиры на протяжении 2 месяцев или более.
💡 Заключение
В 2023 году неустойка по договору долевого участия в строительстве взыскивается в соответствии с применимым российским законодательством. Вы имеете право обратиться с требованием о выплате пени за невыполнение обязанности по передаче квартиры в эксплуатацию застройщику во внесудебном или судебном порядке. Согласно законодательству, претензионный порядок необязателен, однако отказ от него приведет к невозможности взыскать штраф в размере 50% от суммы требований с строительной организации.
Услуги юриста Ольтян Анны:
▶️ Консультация
▶️ Подготовка документов
▶️ Судебное сопровождение
✅ Онлайн по РФ 👉🏻 кликай сюда
