ООО(покупатель) и НИИ (продавец) заключили 13.06.20 договор купли-продажи (ДКП) помещений общей площадью 9,7 тысячи кв. м. за 500 млн рублей.
Покупатель хотел получать доход от аренды компаниями, которые уже снимали эти помещения.
При этом 11.06.20 покупатель внес задаток 96,9 млн рублей.
По условиям ДКП после получения согласия руководства и акционеров НИИ покупатель внёс оставшуюся сумму.
30.06.20 документы на регистрацию были поданы.
При этом решение собрания акционеров НИИ состоялось лишь 25.08.2020.
И 1.09.20 покупатель перечислил оставшуюся часть стоимости помещений.
Но что-то пошло не так
10.07.20 (до есть за полтора месяца до оплаты 403,1 млн рублей) Росреестр приостановил регистрацию перехода права собственности по сделке.
Дальше почти 7 месяцев были разборки с Росреестром и другими госорганами, которые в итоге закончились благополучно:
07.04.21 был зарегистрирован переход права собственности
09.04.21 помещения были переданы покупателю по акту приема передачи.
Покупатель, оплатив всю сумму еще 8 месяцев назад, решил, что продавец неплохо так наварился:
- получил стоимость помещений;
- и еще сумму арендных платежей от арендаторов этих помещений.
Поэтому подал иск к продавцу:
– на 10,7 млн рублей в виде неполученной̆ арендной̆ платы с арендаторов за период с 14.07.2020 по 09.04.2021.
– на 15,5 млн рублей – проценты на сумму предоплаты в связи с пользованием продавцом средствами покупателя за время просрочки передачи объекта с 18.07.2020 по 09.04.2021.
Что решили суды
Арбитражный суд удовлетворил иск покупателя частично
- взыскал убытков в полном объеме;
- сумму процентов снизил до 3 млн рублей в порядке статьи 333 ГК РФ.
Но апелляционный суд полностью принял доводы покупателя:
взыскал и убытки, и проценты в заявленном истцом объеме.
Суд округа согласился с этим решением.
Все суды решили, что продавец, получив денежное возмещение за проданное имущество, продолжал извлекать пользу от этого имущества путем получения арендной̆ платы, которая для покупателя явилась упущенной̆ выгодой̆.
Продавец обратился в ВС РФ.
Позиция ВС РФ
1. Своевременность гос. регистрации перехода права собственности в данном деле зависела как от действий̆ истца, так и ответчика.
2. Размер упущенной̆ выгоды должен определяться исходя из дохода за вычетом затрат, не понесенных им в результате допущенного контрагентом нарушения.
Затраты судами не были учтены.
3. У продавца отсутствовали денежные обязательства перед покупателем по возврату полученной̆ предварительной̆ оплаты, так как ДКП не расторгнут и исполнен сторонами.
4. Неосновательность получения ответчиком денежных средств также необоснована: они были перечислены и приняты им по действующему ДКП.
5. Судами к ответчику применены обе меры ответственности без учета требований п. 1 ст. 394 ГК РФ о зачетном характере неустойки к сумме взыскиваемых убытков, причиненных ненадлежащим исполнением того же самого обязательства.
6. До внесения всей суммы предоплаты начисление неустойки за непередачу вещи не могло производиться покупателем - до внесения всей̆ определенной̆ договором суммы предоплаты (всех частей̆) продавец не обязан передавать товар, а покупатель не вправе требовать его передачу.
Решение ВС РФ
1) Решение и постановления по делу отменить.
2) Дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд города.
Источник
Выводы
1. Приостановка регистрации — это жестко в любой сделке.
2. Выдавать доверенность другой стороне на совершение регистрационных действий – плохая идея.
3. Взыскивать проценты с недополученной прибыли (когда, например. приобретаемая квартира сдается в момент продажи и после планируется сдаваться тому же арендатору) надо с учетом затрат на получении этой прибыли.
4. Да и неосновательное обогащение не получиться приписать. – деньги продавец получал по ДКП.
_____________
Больше новостей и материалов про вторичную недвижимость в телеграмм канале "Риэлтор не нужен!".
Читайте и подписывайтесь!
