Ранее, мы с Вами разобрали, что в продаже недвижимости гораздо больше этапов чем казалось на первый взгляд.
Прежде чем выставлять свою квартиру на продажу, важно правильно определить ее ликвидную стоимость. Поэтому первое что нужно сделать - это правильный анализ рынка
Какие могут быть последствия, если проигнорировать этот пункт или поверхностно к нему отнестись:
- не будет покупателей если цена завышена;
- значительная потеря в деньгах при очень низкой оценке стоимости;
- потеря покупателя при встречном предложении по цене;
- последующая множественная корректировка цены в процессе продажи квартиры приведет к значительному торгу;
- большие затраты времени и нервов в процессе продажи объекта, т.к. не будет понимания какое место на рынке занимает продаваемая квартира и что происходит.
Один из вопросов, которые я задаю на консультации: "как вы определили цену своей квартиры?".
Выясняется, что 95% собственников просто посмотрели стоимость +/- похожих квартир в интернете, на какой то более предпочтительной площадке, опирались на фото и метраж уже выставленных квартир. Из этого делались свои выводы по цене собственной квартиры.
4% просто опирались на то, что хотят купить в дальнейшем (альтернативный вариант) или просто на то какая сумма денег им нужна, без какой либо аналитики.
А ля «мне надо» и все тут. Или я столько хочу.
Только 1 % собственников, в лучшем случае, заказывал платную оценку своей квартиры в специализированной оценочной компании. Но и это не приносит должного результата.
Вопрос что не так? А вот что:
- сравнительный анализ на той или иной рекламной площадке показывает только желаемую (рекламную) цену, а мы знаем, что каждый собственник хочет продать свое родное дорого (часто необоснованно, при чем сам бы эту же квартиру за такие деньги не купил);
- не учитывается общая ситуация на рынке и конкурентная плотность;
- не учитывается реальная цена продажи (цена за какую были произведены реальные взаиморасчеты и в каких условиях);
- в аналитику попадают фейковые объявления искажающие итоговый результат;
- фотографии зачастую, как и описание, не соответствуют действительности, что приводит к неверным выводам;
- нет возможности учесть "скрытые" нюансы и особенности по документам, семейной ситуации и т.п., что влияет на стоимость.
Правильная аналитика обеспечивает продажу квартиры в оптимальные сроки по максимально возможной цене.
Вот что должен делать собственник, желающий продать квартиру самостоятельно, это же я делаю для своих клиентов:
- сделать аналитику на одной рекламной площадке не достаточно, проанализировать их нужно 3-4;
- простой сравнительный анализ не поможет, нужно обзвонить несколько десятков объектов конкурентов (выяснить их ситуацию);
- также необходимо сделать прозвон нескольких десятков уже снятых с продажи объектов, что поможет определить причину снятия, а в некоторых случаях и цену сделки (точную мало кто скажет, но примерную с высокой вероятностью). Для рядового собственника это самое проблемное;
- побывать в "живую" на 7-15 квартирах конкурентов в районе, это позволит определить качество продаваемых квартир, сравнить со своей, оценить их преимущество и недостатки.
Не так часто бывает, что потенциальный покупатель ищет квартиру в конкретном доме или улице, обычно рассматривают район или направление. Если это Москва, то в область поиска легко может попасть более десятка станций метро. Поэтому собственнику, для правильной оценки, нужно постараться изучить достаточно большую локацию.
Конечно, профессиональный риелтор бывает на нескольких квартирах практически ежедневно, а так же владеет достаточным набором инструментов для быстрой аналитики, что облегчает данный этап подготовки к продаже.
Собственник, продающий свою квартиру самостоятельно, должен основательно подойти к оценке своей недвижимости. Выход на рынок с правильной ценой позволяет решить поставленные задачи в лучшие сроки и с максимальной выгодой.
Есть еще один не мало важный момент. Все выше перечисленное опирается на фактические данные и не учитывает привязанность собственника к району, к самой квартире, чувства и эмоции, воспоминания. Это тоже влияет на правильность оценки квартиры. Чаще всего достаточно постараться взглянуть на свою квартиру отстраненно и уже наметив цену спросить себя. Купил бы сам эту квартиру за эти деньги?
Пишите комментарии, делитесь своей историей самостоятельной оценки своей квартиры.
Ставьте лайк и подписывайтесь на канал, что бы не пропустить важное!
