Приобретение квартиры по договору долевого участия имеет главное преимущество – невысокую цену, зачастую ниже вторичного жилья, а также современную планировку и новые коммуникации. Однако мечта о новоселье не всегда сбывается для покупателей. Строительство может внезапно остановиться, исчезнут рабочие, пропадет оборудование, застройщик перестанет выпускать обновления. В худшем случае застройщик объявляет себя банкротом. Итак, какие варианты есть у разочарованного новичка? В этой статье будут обсуждаться права дольщиков в случае банкротства застройщика, понятие и причины банкротства, а также то, как дольщики могут избежать убытков и потенциально вернуть свои средства или обещанную квартиру.
Юридически под банкротством или неплатежеспособностью застройщика понимается его неспособность выполнить обязательства и требования кредиторов. Арбитражный суд подтверждает банкротство. В качестве альтернативы застройщик может быть признан неплатежеспособным в рамках внесудебной процедуры банкротства.
Есть несколько причин, которые могут привести к неплатежеспособности застройщика, и они имеют серьезные последствия для акционеров. Колебания курса национальной валюты могут вызвать рост цен на строительные материалы и услуги, предоставляемые подрядчиками. Плохо составленные бизнес-планы проектов также могут способствовать финансовой нестабильности. Более того, большие расходы, понесенные из-за судебных решений и задержек строительных работ, могут парализовать строительные компании. Мошеннические действия поставщиков и подрядчиков могут еще больше усугубить ситуацию. Кроме того, форс-мажорные обстоятельства, такие как последствия использования атомной энергии, конфликты, стихийные бедствия или введение военного положения, также могут сыграть роль в подталкивании застройщика к банкротству.
Любая из этих причин может привести к остановке строительного проекта, что приведет к задержкам, недовольству дольщиков и последующим судебным искам. Это создает нисходящую спираль снижения инвестиционных возможностей, недостаточного финансирования и, в конечном итоге, запускает процедуру банкротства застройщика.
Признаки и процедуры банкротства могут предоставить акционерам важную информацию для прогнозирования будущего. Прекращение строительства без уважительных причин является явным признаком финансовых трудностей, так как прекращение работ приведет лишь к упущенной выгоде или переносу сроков. Для контроля за ходом строительства дольщики могут опираться на Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСС), которая обязывает застройщиков предоставлять ежемесячные отчеты. Если более месяца на портале ЕИИС отсутствуют свежие фото со строительства, это вызывает опасения. Некоторые крупные строительные организации даже устанавливают камеры на месте, что позволяет заинтересованным сторонам удаленно следить за ходом работ.
Просроченные разрешения или другие соответствующие документы также указывают на финансовые проблемы, которые могут привести к замедлению проекта или его полному прекращению. Еще один тревожный сигнал — отсутствие финансовой отчетности проекта на сайте застройщика. Кроме того, отказ солидных банков в выдаче ипотечных кредитов на проект, связанный с конкретным застройщиком, свидетельствует об отсутствии доверия к их финансовой устойчивости. Кроме того, если строительная компания не застраховала свою ответственность в утвержденной страховой компании, это усугубляет беспокойство.
Дольщикам следует обратить внимание на эти признаки, поскольку они указывают на возможность банкротства их застройщика. Арбитражный процесс обычно занимает от 15 дней до 3 месяцев, в то время как внесудебное урегулирование банкротства занимает до шести месяцев. На практике весь процесс обычно длится около полутора лет.
Процедура банкротства застройщика может проводиться тремя различными способами: процедура банкротства, внешнее управление или мировое соглашение. Процедура банкротства возникает, когда арбитражный суд определяет отсутствие возможности восстановления платежеспособности застройщика. Суд назначает управляющего для ведения дел застройщика, обеспечения выполнения кредитных обязательств и принятия решения о восстановлении платежеспособности. Внешний контроль предполагает отстранение руководства застройщика от хозяйственной деятельности, при этом строительная компания остается нетронутой как хозяйствующий субъект. Внешний управляющий берет на себя выполнение обязательств перед акционерами и кредиторами. Наконец, мировое соглашение достигается путем официальных переговоров между застройщиком, акционерами,
Исторически сложилось так, что банкротство застройщика выгодно для всех заинтересованных сторон. Дольщики либо получают возмещение своих инвестиций, либо в конечном итоге получают право собственности на готовые квартиры.
Чтобы смягчить потенциальные убытки в случае банкротства застройщика, акционеры должны проявлять инициативу в сборе информации. Чем раньше они узнают о банкротстве застройщика, тем больше у них шансов защитить свои инвестиции и потенциальные приобретения квартир. Регулярный мониторинг надежных источников информации имеет решающее значение.
Конкурсный управляющий, назначаемый судом, должен уведомить дольщиков в течение 15 дней после назначения. Тем не менее, застройщик должен предоставить доверительному управляющему всю соответствующую информацию о кредиторах, прежде чем он сможет выполнять эти уведомления. Для дополнения официальных уведомлений рекомендуется проверять дополнительные источники информации.
Газета «Коммерсантъ» или ее официальный сайт — ценный источник объявлений о банкротстве. Пользователи могут осуществлять поиск по наименованию компании-застройщика, идентификационному номеру налогоплательщика (ИНН) или основному государственному регистрационному номеру (ОГРН). Если застройщик обанкротился, на портале будет представлена информация о суде по делам о банкротстве, номер дела, дата принятия решения о банкротстве, а также сведения о конкурсном производстве и управляющем.
Еще одним полезным источником является картотека арбитражных дел (kad.arbitr.ru). Эта база данных содержит информацию о текущих и закрытых делах о банкротстве во всех арбитражных судах России. Для поиска необходимо указать ФИО застройщика, ИНН или основной государственный регистрационный номер (ОГРН). Дела о банкротстве обозначаются буквой Б.
Еще одним ценным инструментом является Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (bankrot.fedresurs.ru). Он собирает информацию, предоставленную управляющими по делам о банкротстве, включая данные о должниках, решениях судов, собраниях кредиторов, товарно-материальных запасах компаний и результатах аукционов. Для поиска разработчика пользователи могут использовать его имя, основной государственный регистрационный номер (ОГРН) или идентификационный номер налогоплательщика (ИНН).
В случае банкротства застройщика все претензии к компании могут быть предъявлены только в рамках процедуры банкротства либо через арбитраж, либо через конкурсного управляющего. Обычные суды не могут помочь акционерам в таких случаях.
Чтобы эффективно справиться с ситуацией, в случае банкротства застройщика дольщики должны выполнить следующие действия: обратиться к юристу, специализирующемуся на неплатежеспособности застройщика, и подать иск в арбитраж. Согласно действующему законодательству, дольщики вправе требовать не только возврата денег, но и передачи достроенной квартиры в их собственность, если это применимо. В качестве альтернативы они могут выбрать управление незавершенным объектом. Крайне важно оценить индивидуальные обстоятельства, чтобы определить, что более ценно: деньги или готовые квадратные метры.
Для достижения желаемого результата держатели акций должны учитывать некоторые важные факторы. Если они хотят получить свои средства, они должны быть терпеливы. В случае банкротства застройщика законодательством предусмотрена очередность выплат, третьи в очереди – дольщики. Компенсация в первую очередь предоставляется тем, кто физически пострадал в процессе строительства, а затем компенсация заработной платы сотрудников, выходных пособий и сборов. Выбор квартиры может привести к задержке новоселья, но в конечном итоге гарантирует право собственности. Однако, если проект значительно незавершен, дольщики будут нести ответственность и расходы по завершению строительства самостоятельно. В некоторых случаях возврат средств может быть более простым вариантом.
Стоит отметить, что проектное финансирование с введением эскроу-счетов для покупателей снизило риски как для застройщиков, так и для дольщиков. С момента реализации этого принципа летом 2019 года ни одна крупная строительная компания не обанкротилась, а с рынка ушли неблагонадежные более мелкие компании.
Банкротство застройщика не следует рассматривать как неизбежную трагедию. Закон установил различные механизмы для решения вопросов, связанных с незавершенными проектами. Принимая своевременные и надлежащие меры, акционеры могут защитить свои интересы и эффективно провести процедуру банкротства.
