✅ Стороны договора. При заключении договора идентифицирующие данные должны быть актуальны. Действительность паспорта Наймодателя лучше проверить на сайте МВД.
‼️ Если собственников несколько, то договор найма подписывают все либо кто-то один, но с доверенностью от остальных.
Если сторона выступает через представителя, то в обязательном порядке должна быть оформлена нотариальная доверенность. Нанимателю необходимо изучить полномочия представителя и проверить срок действия доверенности. Если нет полномочий на заключение договора найма или истек срок доверенности, - требуйте от собственника жилого помещения личного подписания документа.
Если вы обратили внимание на давность составления доверенности или она просрочена, - убедитесь в намерениях Наймодателя передать вам во временное пользование жилое помещение и личной подписи в договоре.
Не будет лишним проверить доверенность на факт ее отмены (отзыва) или недействительность и пр. Статус документа можно узнать через онлайн-сервис проверки доверенностей на портале Федеральной нотариальной палаты.
✅ Предмет договора. Обязательно необходимо указать полное описание передаваемого вам в пользование объекта недвижимости: его подробный адрес (населенный пункт, улицу, дом, квартиру) и площадь (если сдается часть жилого помещения).
Необходимо убедиться, что жилье принадлежит правообладателю, для этого попросить его предоставить выписку из ЕГРН сроком не более 30 дней и документ, подтверждающий основании приобретения собственности (договор купли-продажи, дарения, мены и пр.).
К примеру, если квартира была приобретена в браке и оформлена на одного из супруга, который сдает ее в найм, то необходимо заручиться согласием второго супруга, чтобы в будущем избежать возможных споров.
Кстати, выписку можно проверить на ее достоверность по QR-коду (находится в правом верхнем углу), нанеся на него скан телефона. Перейти по нему, можно понять – выдавалась ли выписка на самом деле или нет.
Если природа перехода права собственности сомнительна, стоит избежать данный сделки.
✅ Акт приема-передачи жилья составляется в подтверждение передачи объекта найма по договору и находящегося в нем имущества (лучше составить опись с указанием состояния мебели, техники и пр.).
Если его не составить, то даже при заключенном договоре найма, у Наймодателя отсутствуют основании требовать от Нанимателя оплаты по договору, а также нести прочие обязанности по нему.
‼️ Если в квартире имеются неисправности, о них следует указать в акте приема-передачи недвижимости, а лучше заручиться фото- и видео- доказательствами.
Проверьте исправность сантехники, розеток, окна, двери, мебель, бытовую технику, интернет. Также следует проверить показания счетчиков на момент передачи квартиры.
✅ Срок договора. Договора могут быть краткосрочные (11 месяцев) и долгосрочные (более 11 месяцев). Как правило, стороны заключают договор найма на 11 месяцев с возможной пролонгацией на тех же условиях, во избежании его регистрации в Росреестре.
Если срок найма не указан, то считается, что такой договор заключен на неопределенный срок.
✅ Оплата. Ежемесячная наемная плата должна быть указана в договоре либо в конкретной сумме БЕЗ либо С учетом коммунальных платежей. В этом пункте прописывают сроки внесения и порядок платежей. Например, до 10-го числа на карту ПАО Сбербанка.
Если деньги передаются наличными, то каждый платеж необходимо подтверждать распиской либо оформить приложение к договору в виде таблицы, в которой указать необходимые графы, подтверждающие оплату.
Если вам не нравится состояние квартиры, можно договориться с Наймодателем о ремонте в счет наемной платы.
✅ Депозит (или Обеспечительный платеж). Это необязательный пункт, хотя многие его включают в договор на случай нарушения договора Нанимателем, причинения вреда имуществу Наймодателю.
В этом пункте прописывается размер депозита, порядок его внесения, условия его удержания, возможность считать его арендной платой за последний месяц найма, условия возврата.
‼️ Если никакого вреда/ущерба не причинено имуществу Наймодателя, он должен быть возвращен! Проценты за его нахождение у Наймодателя не начисляются!
✅ Права сторон. Необходимо прописывать в договоре права с учетом интересов двух (!) сторон.
Например, - возможность проживать с родственниками; содержать в квартире животное; возможность или невозможность курить; пользоваться интернетом; производить ремонт; приводить гостей; сдавать в субаренду; учитывать преимущественное право на заключение договора на новый срок; права Нанимателя в случае продажи квартиры; предъявлять претензии и в какой форме; досрочно расторгнуть договор и пр.
✅ Обязанности сторон: передать квартиру в пригодном для жилья состоянии в согласованный срок, а также по окончании срока договора не уклоняться от ее принятия; не проверять состояние квартиры чаще N срока; не привозить личные вещи Наймодателя в квартиру без согласия Нанимателя; что делать сторонам в случае поломки мебели и/или техники и пр.
✅ Ответственность обычно предусматривается за нарушение сроков оплаты по договору. Но возможны штрафы, к примеру, на причинение вреда имуществу Наймодателя, курение в квартире, сдача помещения в субаренду и пр.
✅ Основания для расторжения договора: если расторгаетесь досрочно, - прописать за какой срок нужно уведомить собственника квартиры, есть ли финансовые риски досрочного расторжения; в каких случаях по инициативе Наймодателя, а в каких – Нанимателя.
✅ Изменения в договоре. Можно заранее предусмотреть ситуации, по которым меняются условия договора, в том числе и наемная плата.
К таким обстоятельствам чаще относят изменение рынка недвижимости. В пункте договора можно указать в качестве изменения процентное соотношение либо твердую сумму.
‼️ Если стороны пришли к соглашению об изменении условий договора, они должны быть оформлены дополнительным соглашением к договору, подписанным двумя сторонами.
Если, к примеру, стороны устно договорились о снижении наемной платы, но не оформили письменное соглашение, то Наймодатель в последствии может требовать доплаты.
При обсуждении условий договора найма необходимо предусмотреть все нюансы.
Каждый отдельный случай рассматривается индивидуально.
Договор лучше составить С ЮРИСТОМ!
Оплатив разовые услуги специалиста, можно избежать спорные ситуации или, по крайней мере, свести их до минимума, а также сохранить свои средства.
Получить консультацию можно по адресу: Москва, ул.Грина, д.26, оф.212 (м. Бульвар Д.Донского) или по телефону: 8-968-391-81-92.
Ещё подписывайтесь на мой Телеграм-канал:
#аренда #найм #договор #помощь #про #юрист #консультация #георгиева
