21 июля центробанк объявил о повышении ключевой ставки, до 8,5%. Это решение было объяснено рисками роста инфляции.
Если кто не в курсе, это та ставка, по которой центробанк выдает кредиты коммерческим банкам. От нее зависят проценты по кредитам, в том числе по нашей любимой ипотеке, а также ставки по депозитам и доходность ценных бумаг. Ее также называют ставкой рефинансирования.
Впервые ставка поменялась с сентября прошлого года, хотя никто не ожидал, что она вырастет сразу на один процентный пункт. Похоже, экономическая ситуация в стране вызывает в ЦБ тревогу.
Какие последствия это будет иметь для рынка недвижимости?
Рост ключевой ставки приводит к удорожанию кредитов и повышению ставок по вкладам, стимулируя людей меньше брать в долг и больше сберегать на счетах. Падает доступность кредитов. Это значит, что дороже станут и ипотека, и автокредиты, и все прочие ссуды, включая займы для бизнеса.
Исключением станут только льготные кредиты, которые субсидирует государство. Семейная ипотека все так же будет выдаваться под 6%, сельская— под 3%, а льготная ипотека на новостройки — под 8% годовых. Правда, были случаи, что и эти условия ужесточали после роста ставки, но для этого она должна вырасти ощутимее. В 2022 году льготная ипотека подорожала с 7 до 12% на фоне роста ставки ЦБ с 9,5 до 20%.
Если по-простому, ипотека вырастет минимум на 1%. Застройщики, да и вообще все инвесторы ожидали, что повышение не превысит 0,5 процентного пункта. А ведь 12% и так уже были тяжкой ношей, тем более, что продажи новостроек просели после отмены программ льготной ипотеки.
При этом Эльвира Набиулина заявила о возможном дополнительном повышении ставки на следующих заседаниях до конца года для, как она выразилась, «Противодействия значительному укреплению доллара, с одновременной девальвацией рубля, и выхода на целевой показатель инфляции в 4℅ за год».
Я думаю, что рынок недвижимости ждут не очень веселые времена, увы. Рынок перегружен нераспроданными новостройками, спрос на них и так был невелик. Вероятно, какие-то совсем неуступчивые застройщики небольшого калибра просто вылетят с рынка.
Есть ведь какой момент – застройщики работают на заемные средства. Теперь займы становятся дороже. Каждый месяц простоя нераспроданного дома влетает девелоперу в копеечку, вплоть до того, что он может, ввиду выплат по кредитам, просто уйти в минус.
Поднять цены на квартиры? Отличный вариант, все так и побежали покупать, при выросшей-то ипотеке.
Как мы помним, совсем недавно был уменьшен минимальный первичный взнос по ипотеке. Следующим логическим шагом станет понижение цен на первичном рынке.
Кстати, аналитики отмечали, что был такой период, когда росли цены на вторичке и многие думали, что, когда цены на вторичке приблизятся к ценам на новостройки, люди переключатся на последние, возобновят покупки на первичном рынке, привлекаясь тем, что квартиры новые, просторные, нестандартные и т.д. И в результате цены на первичном рынке поползут вверх.
Теперь становится ясно, что этого не произойдет. Рынок не на стороне девелоперов.
Я полагаю, что цены на первичном рынке начнут понемногу снижаться, а спрос на вторичном рынке вырастет. А что думаете вы?