Относится ли доход от сдачи квартиры к тем доходам, при получении которых нужно делиться с государством? Ответ однозначный — да. Сдача жилья в аренду, то есть предоставление своей жилплощади в возмездное пользование, подлежит налогообложению.
Иногда собственники заключают договор на 11 месяцев и считают, что теперь могут не платить налог. Это не так. Любой доход, в том числе полученный за краткосрочную аренду, необходимо декларировать. То, что договор заключен менее чем на год, лишь позволяет не регистрировать его в Росреестре.
Способы уплаты НДФЛ за аренду
Арендодатель может выбрать несколько путей легализации своей деятельности:
- платить как физическое лицо — НДФЛ;
- оформить статус индивидуального предпринимателя на упрощенной системе налогообложения (УСН);
- купить патент на этот вид деятельности — патентная система налогообложения (ПСН);
- оформиться самозанятым.
Для каждого варианта налог на аренду квартиры считается по разным процентным ставкам.
Способ 1: платить НДФЛ как физическое лицо
Если собственник получает от квартирантов арендную плату, ему необходимо задекларировать доход и оплатить НДФЛ. Ставка стандартная — 13% от годовой арендной платы.
Декларирование осуществляется по окончании налогового периода, то есть на следующий год после получения дохода. Если жилая недвижимость сдается в 2023 г., значит подоходный налог нужно уплатить в 2024 г.
Пример
Алексеев сдает свою квартиру за 100 тыс. рублей в месяц. Давайте посчитаем, чему равен годовой налог: 13% х (100 000 х 12) = 156 000 рублей к уплате.
В итоге НДФЛ для Алексеева-физического лица составит 156 тыс. рублей.
Декларацию 3-НДФЛ необходимо передать в налоговую инспекцию до 30 апреля следующего года. Затем до 15 июля уплатить налог.
Способ 2: УСН для ИП
Для ИП существует упрощенная система налогообложения, когда к доходу применяется ставка 6%.
В отличие от НДФЛ, который оплачивается один раз в год по окончании налогового периода, платежи по УСН придется делать каждый квартал. Но декларирование дохода, то есть подача декларации 3-НДФЛ, осуществляется в те же сроки — до 30 апреля следующего года.
Пример
Алексеев оформил ИП и решил правильно сдать квартиру — с уплатой всех начислений. Ежемесячные поступления составляют 100 тыс. рублей в месяц: 6% х (100 000 х 12) = 72 000 рублей к уплате.
Дополнительно ИП Алексеев должен уплатить 1% на превышение, если годовой доход от сдачи квартиры больше 300 тыс. рублей. Это дополнительно 9 тыс. рублей. Страховые взносы считать не будем, так как ИП без работников может снизить налог на сумму взносов.
В итоге налог за сдачу квартиры для ИП Алексеева составит 81 тыс. рублей. Это значительно меньше, чем НДФЛ, который мы показали в примере выше (156 тыс. рублей).
Способ 3: патентная система налогообложения
Индивидуальный предприниматель может купить патент на определенный вид предпринимательской деятельности. Например, на сдачу жилья в наём. Патент выдается на срок 6-12 месяцев.
В отличие от УСН, 6-процентным налогом облагается не фактический доход, а его предполагаемая сумма. Планируемый доход и стоимость патента зависят от месторасположения и площади объекта недвижимости и могут значительно отличаться в Москве и регионах.
Кроме того, при патентной системе налогообложения нельзя уменьшить налог на сумму страховых взносов, которые также платятся при ПСН.
Это значит, что к налогу из примера выше мы должны добавить сумму страховки. В 2023 году это 45 842 рубля.
Итого размер налога для Алексеева по патенту составит 126 842 рубля.
Обратите внимание! Залоговая сумма, которую наниматель оставляет для покрытия возможного ущерба, и которая возвращается нанимателю при окончании договорных отношений, в расчете налога не участвует.
Способ 4: для самозанятых
В этом случае НДФЛ еще меньше. Если жилая недвижимость сдается в аренду физическому лицу, то налог считается по ставке 4%, а если юридическому — 6%.
Налог на профессиональный доход можно снизить за счет налогового вычета в размере 10 тыс. рублей. До тех пор, пока налоговый вычет за аренду квартиры не будет исчерпан, самозанятый платит 3% при взаимоотношении с физлицом, и 4% — с организацией.
Самозанятые не декларируют свой доход, то есть не заполняют декларацию при сдаче недвижимости в аренду. Также они не платят страховые взносы.
В итоге самозанятый Алексеев из примера выше заплатит 36 тыс. рублей за год, если сдаст квартиру физлицу и применит налоговый вычет.
Существует ограничение по максимальной сумме дохода в год — она не должна превышать 2,4 млн рублей. Только в этом случае можно использовать НПД. Еще одно условие: для такого вида налогообложения сдавать можно только квартиры, комнаты и другую жилую недвижимость. Сдача коммерческих помещений — офисов, апартаментов, складов и т.п. — в список разрешенных видов деятельности для самозанятых не включена.
Зарегистрировать статус самозанятого очень просто — через приложение «Мой налог». Там же будет автоматически начисляться налог, который необходимо оплачивать ежемесячно.
Что будет, если не платить налог
Прежде всего, это налоговое нарушение. Если ФНС узнает о том, что собственник сдает недвижимость и не отчисляет налоги с этого дохода, ему будет выставлена вся сумма долга за последние три года. И это еще не все. Дополнительно придется оплатить штраф в размере 20% от долга.
Если нарушитель проигнорирует указание налоговой службы и не выплатит долг, ФНС подаст на него в суд. Итогом могут стать пустые банковские счета, с которых спишут все долги, и арест недвижимости.
Более подробно о том, нужно ли платить налог на сдачу квартиры в аренду, читайте на нашем сайте.
____________________________________________________________________________________
Присоединяйтесь к кругу наших друзей: подписывайтесь на канал, читайте нас в соцсетях и на сайте! Комментируйте, задавайте вопросы!
Регистрируйтесь на сайте, и мы заполним для вас декларацию 3-НДФЛ!
