Принудили тут меня писать о новостройках, пристыдив тем, что уже написал достаточно гайдов по вторичке и риелторам, а вот по новострою только критикую. Принял, буду исправляться, но всё же хочу остаться верным своей точке зрения о том, что среди наших застройщиков слишком много малопорядочных, что в погоне за деньгами идут на разные ухищрения (умалчивание, недоговаривание, подмена понятий, нечестный маркетинг, а порой и прямая ложь), формируя у дольщиков такие ожидания, которые при виде введённой в эксплуатацию реальности вызывают у покупателей чувство, что их обманули. И это ещё без тех, кто наживается на совсем уж уголовщине.
Однако хорошие застройщики и ЖК всё же есть, потому гайд по покупке новостроек и нужном понимании разницы напишу не через призму пошаговых действий, а путём разбора подводных камней и попыток застройщиков "втюхать" покупателям то, что того не стоит. И начнём мы с того, что видим от девелоперского маркетинга и слышим от сотрудников офиса продаж о классе жилья и сроках сдачи.
МАНИПУЛЯЦИИ С КЛАССАМИ ЖИЛЬЯ
Первым делом поговорим о броских словах. Видели на рекламных билбордах утверждение о комфорт-, бизнес-, элит-классах ЖК? Сейчас буду доказывать, что всё это чушь.
Все эти слова имеют хоть какое-то закрепление в «Единой методике классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству», которая была утверждена в 2012 году Российской гильдией риелторов (РГР). Однако документ этот - фикция, хотя бы из-за того, кто её утвердил. РГР является довольно бесполезной организацией даже для самих риелторов, не говоря уже о застройщиках. Никаким правом утверждать хоть что-то, обязывающее хоть кого-то к чему-либо, она не обладает. Потому изначальная классификация на «эконом», «комфорт», «бизнес» и «элит», где позже «эконом» стали для благозвучности называть «стандарт», носит исключительно рекомендательный характер, на который девелоперам откровенно наплевать. Так что ситуации, когда за «комфорт» выдаётся оголтелый «эконом», «комфорт» за «бизнес», а просто хорошо выполненный «стандарт» за какой-то самими застройщиками выдуманный «комфорт+», довольно нередки.
Ходить за подтверждением здесь далеко не нужно. Давайте посмотрим на разграничение по минимальной площади квартир между «стандартом» и «комфортом» по методике от РГР.
Но если Вы перейдёте на сайт ЖК с первой картинки, то обнаружите в продаже студии площадью и менее 25 квадратов.
Также легко можно найти ЖК с кухнями меньше 10 квадратов, без улучшенной отделки общественных зон, без лоджий и балконов и кучей прочих несоответствий упомянутой методике, но с заявлением о неком «комфорте» при явной бюджетности строительства.
Потому все эти "классы" - это исключительно маркетинговые уловки на совести застройщика. Если застройщик будет утверждать о некой премиальности своего ЖК, а признаков премиальности не будет ни в ДДУ, ни в проектной документации, а по итогу выйдет уровень «эконома», то никакой ответственности девелопер никогда за это не понесёт. А так случается не так уж и редко. Вот Вам два примера оконных проблем в двух московских ЖК - Discovery и Wellton Towers. В одном окна плесневелые, в другом - падают внутрь комнат жильцов. Оба ЖК заявлены как бизнес-класс.
Не обращайте на эти классы никакого внимания, отделять хороший новострой от плохого будем иными методами.
СРОКИ СДАЧИ И СРОКИ ПОЛУЧЕНИЯ КЛЮЧЕЙ - ВЕЩИ РАЗНЫЕ
Типичная реклама одного питерского ЖК. В большинстве подобных Вы увидите указание срока сдачи ЖК, а не срока передачи ключей - что для некоторых является критичным вводом в заблуждение. Расскажу Вам историю одной молодой семьи, возникшую на этой почве.
Молодая семья приходит к застройщику за покупкой квартиры в ипотеку. Всё выглядело для них великолепно. Увидели в рекламе подходящие сроки сдачи, накопили средства, чтобы могли и снимать квартиру, и платить ипотеку, пока ЖК строится. Сходили в шоурум, где сотрудник офиса продаж напел всё только самое продающее. Внесли 30 тысяч рублей брони, на радостях не особо изучив соглашение о бронировании. На стадии одобрения ипотечной сделки в банке смотрят в проект договора долевого участия и ужасаются - ключи то они получат на полгода позже срока сдачи. Клиенты звонят застройщику с наездом, мол обманули. Представитель застройщика же возвращает им ответственность за эту проблему: "Срок сдачи Вам менеджер сообщил корректный. Вы же его не спросили про сроки передачи ключей. Вы можете отказаться от приобретения квартиры в нашем ЖК. Однако вынужден Вас предупредить, что в таком случае, согласно нашему соглашению о бронировании, сумма внесённая в качестве брони не возвращается."
Прекрасное начало взаимоотношений с застройщиком, да? С правовой точки зрения, он прав на все 100. Срок сдачи дома определяется датой, до которой застройщик обязан завершить все строительные работы, пройти комиссии, устранить недочёты и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Передача ключей же происходит после устранения мелких недочётов, которые не мешают получить разрешение на ввод в эксплуатацию, завершения благоустройства территории и завершения отделки помещений, в частности самих квартир, ведь застройщики далеко не всегда строят дом с квартирами только с черновой отделкой. Вот в качестве примера питерский ЖК, где на эти работы застройщик берёт разброс в 9 месяцев после сдачи. И это не рекорд.
Вина клиента в том, что недостаточно хорошо погрузился в соглашение о бронировании, где всё было прописано. Моральная же вина лежит на многих застройщиках в том, что они понимают, что продать такой новострой, который ближе во времени к возможности использования дольщиком по назначению, куда проще. И активно пользуются разницей в сроках между сдачей дома и передачей ключей, чтобы непременно упомянуть первую в целях маркетинга. И порой, пока Вы прямо об этом не спросите, об этой разнице представитель не самого хорошего застройщика просто умолчит, даже понимая, что Вы не знаете про разницу, и это вводит Вас в заблуждение.
В следующей статье перейдём к заверениям о социальной инфраструктуре ЖК. Спасибо за внимание, и не стесняйтесь лайкать, если понравилось - так эту статью Дзен покажет большему количеству людей. Быть может, это кому-то поможет не совершить ошибку.
Ну а если Вы заинтересованы в покупке новостройки в СПб - сообщите мне об этом по контактам в описании. Помогу бесплатно, застройщики сами оплачивают вознаграждение риелторам. Потому купите не дороже, чем напрямую от офиса продаж девелопера, только со всей полнотой информации о ЖК и без страха, что Вам попытаются впарить недвижимый хлам.
Всем добра!
