15–20 лет назад банки в России гораздо охотнее выдавали жилищные кредиты без первоначального взноса. Ипотека тогда была новшеством на рынке займов.
Позже банки столкнулись с высоким процентом невыплаты среди «рискованных заемщиков» (многие из них как раз брали ипотеку без первоначального взноса). Кроме того, в конце 2010-х годов изменилась политика Центробанка — регулятор отнес ссуды без первоначального взноса к высокорискованным и после этого ПВ в том или ином виде стал практически обязательным.
Чтобы кредитная организация согласилась выдать ипотечный заем, клиент должен доказать свою платежеспособность, подтвердив доход и внеся первоначальный взнос из собственных средств (обычно он составляет 10–20% от полной стоимости объекта). Для банка это свидетельство того, что потенциальный заемщик обладает финансовой дисциплиной: смог накопить необходимую сумму, а значит, справится и с ежемесячными платежами.
Но читатель наверняка спросит, есть ли все таки шанс приобрести недвижимость без первоначального взноса? Ответ - да, есть!
Сегодня команда “Азбуки Недвижимости” решила разобраться в этом вопросе и подобрать для вас всевозможные лазейки в банковской системе.
Кредит под залог уже имеющейся недвижимости
Если у клиента есть своя квартира, а он хочет купить еще и загородный дом, то в залоге у банка в этом случае будет не приобретаемое жилье, а уже имеющийся объект. В качестве залога может выступать любая недвижимость: дом, квартира, склад, офис, гараж, земельный участок. Кредит по таким программам обычно дают не на полную рыночную стоимость заложенного имущества, а на какую-то ее часть.
Стоит обратить ваше внимание, что залоговый объект не может находиться в ветхом или аварийном состоянии. Если недвижимость жилая, в ней не должны быть прописаны дети.
Использование в качестве ПВ государственных выплат или субсидий
Естественно, речь здесь пойдет в первую очередь о материнском капитале. Размер этой социальной выплаты в 2023 году составляет от 589,6 до 779 тыс. рублей — в зависимости от состава семьи. Эти деньги можно использовать в качестве ПВ для покупки собственной недвижимости.
Существенной является и возможность использования маткапитала в различных льготных госпрограммах, ставки по которым ниже, чем у рыночной ипотеки. Например, маткапитал можно направить на ПВ и оформить семейную ипотеку под 6%.
Молодые семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут претендовать на социальную выплату для покупки недвижимости, которую тоже можно использовать как первоначальный взнос. В таком случае государство вносит за семью часть стоимости квартиры, а остальное она выплачивает сама. Чтобы получить субсидию, нужно стать участником программы, доказав необходимость в улучшении жилищных условий и подтвердив наличие денег на выплату остатка стоимости. Приобрести на субсидию можно как строящиеся, так и готовые объекты.
Главной сложностью оформления этой субсидии является само попадание в программу. Нужно, чтобы семью признали нуждающейся в улучшении жилищных условий по учетной норме площади имеющейся недвижимости.
Также существуют целевые программы для специалистов. По ним государство выдает гражданам определенных профессий (учителям, врачам, молодым ученым и другим специалистам) субсидию на приобретение жилья.
По этим программам можно получить разовую субсидию на первоначальный взнос и далее платить ипотеку по сниженной ставке. Ипотечные предложения, в которых как ПВ принимают участие федеральные и региональные субсидии, есть практически у каждого банка.
Военная ипотека
Для военных в России действует накопительно-ипотечная система (НИС). С ее помощью они могут купить недвижимость, используя выделяемые государством средства (программа распространяется только на служащих по контракту граждан РФ, включенных в реестр участников).
Сперва за счет ежегодных взносов из госбюджета на счете у военнослужащего накапливаются деньги. Три года они остаются неприкосновенными, а затем он может купить на них жилье. Если накоплений не хватает, можно оформить военную ипотеку, используя их как первоначальный взнос. Пока гражданин находится на службе, кредит оплачивает государство.
Процентная ставка для участников НИС зависит от банка и сейчас начинается от 8%. Обычно на ПВ хватает средств, накопленных за первые три года.
Для выдачи военной ипотеки аккредитовано порядка 15 банков: ВТБ, Сбербанк, Промсвязьбанк, «Дом.РФ» и другие.
Потребительский кредит
Сразу оговоримся, что это не самый верный и надежный способ, но он тоже имеет право на жизнь как еще один выход при нехватке средств на ПВ. Существенный минус этого решения — процентная ставка по стандартным кредитам намного выше ипотечной, а срок их возврата намного короче.
Сам факт того, что вам придется обслуживать сразу два кредита, может привести к отказу в выдаче ипотеки, если банк сочтет, что финансовая нагрузка для вас будет слишком велика.
Но! Как вариант, можно разделить кредиты между супругами. Например, жена берет потребкредит, а затем муж оформляет ипотеку и вносит эту сумму в качестве ПВ (на практике супруги часто становятся созаемщиками).
Завышение стоимости жилья
Существует практика, когда вместо реального внесения первоначального взноса продавец и покупатель формально завышают стоимость жилого объекта.
Например, дом продают за 5 млн рублей, но в договоре купли-продажи указывают сумму в 6 млн. Продавец пишет расписку, что он принял 1 млн наличными и получается, что у покупателя есть 20% от цены договора.
Банк видит, что клиент сделал первоначальный взнос в 20% и теперь для полной оплаты дома ему нужно получить 80% суммы. Банк одобряет сделку, выдает ипотеку и переводит продавцу 5 млн рублей. Тот получает сумму, на которую рассчитывал, а покупатель — кредит без вложения собственных средств.
Итак, ипотека без первоначального взноса в наши дни — скорее исключение из правил, на которое могут надеяться далеко не все. Но и тем, кто имеет такую возможность, мы советуем грамотно рассчитать долговую нагрузку, чтобы взятый кредит не стал неподъемным бременем.
А если у вас все еще остались вопросы, то вы можете обратиться в “Азбуку Недвижимости” и проконсультироваться с нашим ипотечным брокером. Он подберет для вас удобную ипотечную программу для приобретения дома мечты!
