Кратко: к сожалению, не стоит. И уже довольно давно.
Помните осьминога Пауля, который приобрёл всемирную известность тем, что угадывал исходы футбольных матчей на чемпионате мира 2010-го в ЮАР? Ему давали две порции корма, и он ел ту, на которой был изображен флаг сборной страны-победителя в предстоящем матче. На почве недавнего повышения курса доллара, решил проделать то же самое со своей кошкой, положив два кусочка корма на долларовую и рублёвую купюры. Съедены были оба, но первый - с зелёной бумаги.
Разумеется, это далеко не всё, чем я занимался, пока рубль по отношению к иностранной валюте неслабо так обесценивался прошедший месяц. Из-за чего некоторые мои клиенты-продавцы из СПб и столицы начали поговаривать о повышении цены в объявлениях, отчего приходилось их отговаривать. Потому возникла мысль обосновать свои доводы по этому вопросу в статье.
Прежде, чем я начну, хочу сказать, что сам не принадлежу к фан-клубу рубля. Каждый кризис лишь укрепляет мою веру в то, что валюта и недвижимость - лучшие друзья сбережений в нашей стране. И даже моя кошка это, видимо, поддерживает. Но рынок недвижимости устроен по-другому, и оторван от доллара уже далеко не первый год. Думать иначе - воспринимать его неправильно.
ПОЧЕМУ НЕ НУЖНО ГНАТЬСЯ ЗА КУРСОМ ВАЛЮТ, ПРОДАВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ?
Не хочу тратить Ваше время на базисные вещи, которые итак другими авторами обозначены: недвижимость - это актив, привязанный к локации, локация привязана к рублю и так далее. Лучше попробую рассказать что-то другое.
1) Изначальная затея была вообще не в этом
"Ноги растут" из всё тех же ненавистных многими 90-х. До 94-го года действовала "валютная статья", потому расчёты за недвижимость в валюте были запрещены. Но все знают, насколько нестабильным был рубль в те времена. Потому это никого особо не волновало - стороны просто закладывали в банковскую ячейку нужную сумму в долларовом эквиваленте, тем самым страхуя себя от потери ценности рубля на период государственной регистрации. Стоит отметить, что такие сделки встречаю и сейчас, хотя расчёт в валюте за недвижимость в наши дни тоже запрещён. Но это не главное. Главное - понять изначальную идею. Люди привязывали не стоимость недвижимости к доллару, а расчёт по сделке для сохранения ценности тех денег, что получит продавец - и это очень разные вещи.
2) Сожительство было, но разошлись
Несмотря на то, что валюта и недвижимость и не "женились" никогда, где-то с 2000-го по 2014-й они неплохо так сожительствовали. Происходило это, потому что ценовые тренды квадратного метра в долларах не сильно отличались от рублёвых до кризиса 14-го.
За эти годы в сознание многих продавцов засела мысль о том, что привязывать стоимость недвижимости к валюте всё-таки можно. Но вот уже как почти 10 лет реалии иные. Мои читатели часто становятся моими клиентами, и после опыта личного общения с ними, могу заявить с полной уверенностью, что они являются умными, понимающими людьми. Потому не стану в подробностях объяснять то, как сильно за последние 10 лет наша страна ушла от интегрированности в международную экономику - это, надеюсь, и без меня понятно и бесспорно. По этой причине недвижимый сегмент нашей жизни ушёл от валюты также сильно. Это привело к тому, что, к примеру, на день сегодняшний квадрат в Москве стоит в долларах столько же, сколько стоил аж 17 лет назад. И это лишь номинально. Реально - в половину меньше, так как доллар тоже уже не тот, что тогда, ведь тоже подвержен инфляции. И за это время потерял половину своей стоимости.
3) Велик риск "не догнать"
Сейчас покажу Вам графики изменения цены за квадратный метр в Москве в три пост-кризисных периода, которые нашёл в одной статье РБК.
1998 год
2008 год
2014 год
Три кризиса, три графика, а закономерность одна и та же. Если Вы не готовы продавать квартиру годами, ожидая восстановления долларовой цены за квартиру, которого может и в принципе не произойти, то чем дольше гнуть свою линию и считать, что квартира стоит столько-то в долларах, тем больше этих самых долларов Вы рискуете потерять. Вам всё равно придётся учитывать реалии рынка, чтобы найти покупателя. Вопрос: будут ли они потом лучше, чем сейчас? Уберите числа, даты и проценты, проведите красную линию упрямого продавца и поймёте, что затея - совершенно так себе. И лучше понять это рано, чем поздно.
4) А сейчас затея ещё бесперспективнее
Во-первых, потому что той самой интегрированностью в мировую экономику совсем слабо пахнет.
Во-вторых, потому что внутри самого рынка произошли внутренние преобразования, отвязавшие недвижимость от валюты ещё сильнее. Рынок недвижимости перестал диктоваться долларом, и впал в абсолютную зависимость от ипотеки. Не буду долго это доказывать, а просто покажу новость в телеграм-канале "Квадратный Мэтр", которую увидел сегодня.
Соизмеримый процент и в большинстве иных регионов. Потому сейчас тренды на рынке куда больше зависят от тонкостей работы ипотечных механизмов - размера минимального ПВ, правил подтверждения платежеспособности, ипотечной ставки и так далее. Но никак не от курса доллара. Разворот этот если не навсегда, то на долгое время, и окончательно закрепился с появлением льготной ипотеки. Вот график курса доллара с марта 2020 по февраль 2022.
А вот график цены за квадрат в моём любимом Петербурге за тот же период.
Как видите, ценам было совершенно всё равно, потому что они просто уверенно и довольно плавно росли из-за льготной ипотеки, не обращая внимание на колебания курса.
КАК ПРОДАВЦУ ВСЁ ЖЕ ИСПОЛЬЗОВАТЬ КОЛЕБАНИЯ КУРСА В СВОИХ ИНТЕРЕСАХ?
От покупателя: толком ничего не меняется. Да, для тех, у кого есть заинтересованность в покупке квартиры, и у них есть валютный заработок или сбережения, открывается больше возможностей по покупке жилья. Будет доля тех покупателей, которые в опасении обесценивания рубля побегут покупать. Но также и будет процент тех, кто отложит покупки до нормализации курса. Здесь тенденции непредсказуемы.
От продаваемой квартиры: а вот поведение Ваших соседей-продавцов довольно предсказуемо. Как правило - захотят больше денег.
Если продаёте "возрастную" вторичку: просто следите за изменением цены предложений соседей, кратковременная паника может побудить их приподнять цену, что сделает Вашу квартиру более привлекательной по отношению к конкурентам - можно минимизировать торг, или привлечь больше покупателей. Сами подумайте 100 раз, если захотели повысить - пункт 3.
Если продаёте в новом микрорайоне и окружены новостройками, или вообще продаёте уступку (цессию): самый жадный Ваш конкурент-продавец - это застройщик. Помимо того, что они в принципе мало что умеют делать в непонятных ситуациях, кроме как поднять цену, признаём, что никакого импортозамещения не произошло. Просто импорт из других стран. И импорт в строительстве, безусловно, присутствует. Потому у них действительно растут издержки с ослаблением курса национальной валюты, что они любят компенсировать на покупателях. Это и есть возможность продать чуть подороже - но ориентируемся, опять же, не на курс валюты, а на конкурентов-продавцов, и на то, повысил ли застройщик цены.
Ну а на этом, у меня по теме всё. Будьте счастливы, продавайте выгодно и не стесняйтесь поставить лайк, если понравилась статья - может то, что Дзен покажет её другим продавцам убережёт кого-то от неправильных решений.
Всем добра!
