Кратко: отражение в недвижимости проблем с бюджетом, "ростом" доходов, и деловой активностью.
Недвижимость отражает общее положение дел в стране ничуть не хуже иных сфер. Потому то подписчикам обещал быть объективным в своих публикациях. Отчего было сильным моё удивление, когда один клиент при личном общении сказал мне, что дела у наших людей обстоят довольно хорошо, раз обороты на рынке высокие, о чём я сам пишу в последних ежемесячных обзорах новостей, и у людей есть возможность покупать квадратный метр. Да, неплохо - гораздо лучше, чем многими ожидалось, но высокие обороты рынка не означают отсутствие проблем. О чём и хотел поговорить в этой статье.
ЦЕНЫ И "РОСТ" ДОХОДОВ ЖИЛЬЁ НЕ СДЕЛАЛИ ДОСТУПНЕЕ
А виной этому в частности то, что льготная ипотека, основной драйвер рынка недвижимости с 2020-го года, свою цель в повышении доступности жилья выполнить оказалась неспособна. Первое время - да, справлялась, но ко дню сегодняшнему "льготный" спрос разогнал цены на недвижимость, особенно в новостройках, где и применяется льготная ипотека, до таких значений, которые нивелировали всю полезность её существования на рынке, а деньги из бюджета в то время расходуются. Как об этом говорили ЦБ, Минфин и Мутко, и почему непродление льготной ипотеки вполне вероятно в следующем году - уже писал тут. Сейчас же хотел обратить Ваше внимание на несколько иные новости.
Тогда, в начале декабря 2022-го, активно ходили слухи о потенциальном непродлении льготной ипотеки. Уже к концу года продление всё же было утверждено. Потому эту историю о предложении Минфином лизинга (аренды квартир с правом выкупа) в качестве альтернативы льготной ипотеке просто забыли. Но вот неделю назад ЦБ решил её реанимировать.
"Реанимация" этого вопроса идеально синергирует с недавним заявлением директора департамента финансовой стабильности ЦБ РФ Елизаветы Даниловой о повышении доли на рынке ипотек, выданной на 30 или более лет.
Дело в том, что роста реальных доходов (если он вообще есть) наших сограждан недостаточно, чтобы перекрыть растущие цены на всё и вся. Потому своё ежемесячное денежное бремя ипотечные заёмщики стремятся снизить тем, чтобы платить меньший ежемесячный платёж по ипотеке, растягивая срок займа. И ЦБ тут в одиночку никаких мер принять не в силах.
Причём тут лизинг? Да при том, что лизинг - это аренда с правом выкупа. Не буду вникать в тонкости, но лишь скажу, что при приобретении в лизинг никакой первоначальный взнос не нужен. Обращение внимания и Минфином, и ЦБ на такой механизм покупки лишь свидетельствует о признании того, что у огромного числа наших сограждан того самого роста реальных доходов нет настолько, что они даже не в силах накопить себе 15-20% первоначального взноса.
РАЗ УЖ ЗАГОВОРИЛИ О РОСТЕ БЛАГОСОСТОЯНИЯ
Думаю, что все понимают, что когда у людей становится больше денег, то и трат становится больше. Люди больше приобретают товаров и услуг, что имеет своё отражение на рынке недвижимости. И сейчас - не сигнализирующее об особых успехах.
60% новых торговых площадей было введено в Москве, остальные 40% сформировали регионы, где в первые полгода открылось всего четыре торговых центра «районного» формата. Стоит отметить, что строительство ТЦ - дело небыстрое. Потому все эти проекты стартовали, разумеется, ранее последних полутора лет. Более показательно то, что их ждёт.
И это самый экономически мощный город страны. Но это ещё не так критично, как то, что происходит с другим отражением деловой активности - бизнес-центрами. Вот, к примеру, новость из моего города.
Предвкушаю появление комментариев про то, что бизнес уходит на удалёнку, а продавцы - на маркетплейсы, но дело вообще не в этом. А, собственно говоря, в том, к чему и пытаюсь подвести: люди, которые инвестируют в строительство коммерческих площадей, достаточно хорошо на момент принятия решения о выделении тех самых инвестиций понимают и просчитывают рынок, прогнозируя рентабельность. То, что прогнозы не сбылись - свидетельство того, что деловая активность ни разу не восстановилась до хотя бы прежних значений, как нам об этом говорят.
Но говорят же, ориентируясь на что? Может, потому что в бюджете наблюдается рост и отсутствие проблем?
А ЧТО ТАМ С БЮДЖЕТОМ?
Согласитесь, если бы тот самый рост благосостояния всё же имелся и был существенным, молодые семьи вряд ли бы обращались за помощью к госпрограммам, где нужно отстоять в очередях, длящихся годами. (Без шуток - гос субсидии на недвижимость люди ждут реально годами. На сайте питерской программы висит указание на приоритет для тех, кто признан нуждающимся с 2005(!!!) года) А просто накопили бы себе на ПВ, и спокойно жили в новоприобретённой квартире. Но эта новость свидетельствует и о другом - в бюджете страны появляются проблемы с деньгами. Ведь программа "Молодая семья" не стала единственной недофинансированной.
Аварийное жилье недофинансировано в 3 раза, молодые семьи - в 4. Да, бюджет действительно изначально принимался с дефицитом на три года. Но уже по итогам первых пяти месяцев года дефицит взял отметку в 3,41 трлн рублей, что на уже на 16,5% больше ожидаемого.
Об иных выражениях проблем с бюджетом в недвижимости можете прочитать в статье о проблемах с выплатами по херсонским сертификатам и о причинах потенциально возможного непродления льготной ипотеки в следующем году.
И ЕЩЁ ЧУТЬ-ЧУТЬ ВАШЕГО ВНИМАНИЯ..
Заключить хотел бы личной точкой зрения о том, что рынок недвижимости живёт сейчас действительно неплохими оборотами не из-за того, что все участники рынка ведут себя на нём действительно грамотно, будь то государственные регулирующие органы или девелоперы. И уж тем более не из-за каких-то прогрессирующих экономических показателей. Это происходит благодаря сверхспособности наших людей переносить кризисное время любой сложности, и не откладывать желание жить на потом. За что выражаю моё искреннее уважение им, и Вам, в частности, дорогой читатель, ведь раз Вы здесь, то и есть будущий продавец или покупатель недвижимости - самый главный драйвер этого рынка.
Всем добра!
