Всем привет!
Сберовский фонд "Арендный бизнес 7", который я купил на замену ПНК наконец-то анонсировал выплату за квартал в размере 2423 руб. на пай.
Про этот фонд я уже писал немного:
Сейчас можно проверить, что из этого получается и посчитать доходность. Я покупал паи по 97 тыс. руб., доходность выходит: 2423/97000 х 0,87 х 4 х 100% = 8,69% годовых "чистыми" ("грязными" практически 10% ровно). Немного больше, чем вклады, но меньше, чем было у ПНК (он давал 9,5-10,5% годовых чистыми и притом выплаты были ежемесячные, а не ежеквартальные) и в целом это примерно столько же, сколько дают 5-летние ОФЗ или чуть более короткие корпоративные облигации.
Стоит ли игра свеч?
Доходность получается такая же, как у других консервативных инструментов (облигаций), но есть существенные отличия в тех рисках, которые могут влиять на результат:
- облигации чувствительны к изменению процентных ставок и продолжительная инфляция в значительной степени уничтожит ваш капитал (при инфляции в 20% облиги с купоном в 10% никому не будут нужны и неминуемо подешевеют);
- фонды недвижимости в этом плане намного более устойчивы - арендная плата обычно индексируется примерно на уровень инфляции, сама стоимость зданий фонда при высокой инфляции тоже будет возрастать (тут, конечно, много нюансов, но в целом зависимость есть), но зато возникают риски недобросовестного (или просто некачественного) управления ну и классические бизнес-риски никто не отменял (арендатор может съехать, обанкротиться и т.п., а здание сгореть или пострадать от каких-то других ЧП).
Пока я пришел к такому решению: у меня доля консервативной части портфеля 20%, половина (10%) - это обычные облигации, а вторая половина из консервативных инструментов устойчивых к высокой инфляции - туда у меня как раз попали фонды недвижимости, а остаток это ОФЗ-ин (облигации с индексацией номинала на уровень официальной инфляции).
Немного про сам фонд
Полученный доход за второй квартал 2023 г. только чуть больше (практически такой же), чем за первый, хотя недвижимостью фонд прирос довольно серьезно за это время. Понятно, что не вся она сразу "вступила в работу", но хотелось бы видеть от нее большей отдачи, а пока эффект совершенно незначительный.
Также фонд продолжает активно привлекать деньги и выпускать новые паи (то есть доля недвижки среди активов фонда размывается и дохода от нее на один пай становится меньше), за май месяц (это последний доступный отчет) были привлечено примерно 3,5 млрд руб. (это почти столько же, сколько было всего в ПНК за все время) - и все они в полном составе пока простаивают на депозитах, новых объектов недвижимости не приобреталось.
Вообще фонд оставляет противоречивые впечатления - с одной стороны, там есть классные объекты недвижимости, которые должны давать неплохой доход, с другой, управляющая компания совершает много действий, которые вызывают вопросы: выпуск новых паев значительно превышает ее возможности по поиску новых объектов, деньги простаивают на депозитах, сами объекты в фонд покупаются у аффилированных лиц и скорее всего по завышенным ценам, в результате доходность ниже, чем могла бы быть.
Буду наблюдать за фондом, если выплаты на пай будут расти, пожалуй останусь в нем, а если нет, надо будет искать альтернативы.
А вы что думаете про этот класс активов?
