(текст от 23 сентября 2022 г)
Знакомьтесь, Игнат.
🛶 Игнат совсем недавно обивал пороги любимого провинциального универа, а теперь выплыл в самостоятельную жизнь, как гордый индеец на своем каноэ в бурлящих водах Колорадо.
Из своего небольшого сибирского городка Игнат приехал в Москву, преисполненный веры в неизбежный успех всякого, переехавшего в мегаполис.
🏩 В тот миг звёзды так совпали, что Игнат решил стать собственником московской квартиры. И, поскольку он молодой, современный и амбициозный парень, выбор пал на новостройки. Чтоб красиво, модно, свистоперделки и вот это вот всё...
👹 И тут из табакерки (а точнее, из инстаграмчика) к Игнату выскочил его недавний знакомый и сообщил, что он такой ценный носитель якобы тайных знаний и замутит ипотеку аж под 0,1% годовых.
Игнат, будучи благодушным носителем гуманитарного склада ума, очень удивился такой магической цифре. И бугорок алчности в его головном мозге нехило так возбудился, перекрыв кровоток к лобным долям.
Ч̶е̶р̶т̶ ̶и̶з̶ ̶т̶а̶б̶а̶к̶е̶р̶к̶и̶ новый приятель Игната из инстаграма повёл парня в офис застройщика, где ему показывали много красивых картинок. Ммммм... Красивые картинки... Лимбическая система мозга Игната грохотала и сверкала фейерверками эмоций и фантазий. А лобные доли по-прежнему спали.
Застройщик объяснил парню, что да, он продаст понравившуюся квартиру по ставке 0,1%. Но для этого нужно будет всего лишь купить квартиру не за 9 млн руб., как указано в прайсе, а за 11 млн руб., потому что "банк так просит для этой ставки".
- Да бери! - нашептывал Игнату ч̶е̶р̶т̶ друг из инстаграма, - Посмотри какой низкий ежемесячный платеж будет! Да и недвижка ведь всегда растёт!
И Игнат взял.
Он купил квартиру (право требования квартиры) номинальной стоимостью 9 млн рублей на момент покупки, заплатив 11 млн рублей. 3 миллиона у него было своих денег, и 8 млн ему выдал банк в качестве кредита. Вся эта котлетка денег благополучно упала на эскроу-счет застройщика.
А у Игната появилась бумажка, где написано, что когда-то ему будет принадлежать квартира (ДДУ), и обязательства перед банком в размере 8 млн рублей. Долг он планировал погасить за 20-25 лет, выплачивая по 50 т.р. в месяц банку. Комфортный для него платеж.
Это было полгода назад. У Игната тогда была модная работа в иностранной компании.
Так, в течение полугода он исправно платил банку по 50 т.р., а жил по совету друга из инстаграма в арендуемой квартире. за неё он платил порядка 30-40 т.р. в месяц.
Полгода пролетели, как стая журавлей над Омском - никто и не заметил. Игнат лишился своей работы, доходы его ощутимо снизились. Оказалось, что его модная некогда профессия теперь никому особо не нужна по старому прайсу. И он с грустью осознал, что лишних 50 т.р. в месяц на обеспечение кредита у него больше нет.
Но банку невзгоды Игната монопенисуальны. Долг никто не отменял. И он по-прежнему составляет ~8 млн рублей (график погашения чаще всего так устроен, первые полгода платежей тело кредита почти не снизили). Как же быть? Чего же делать???
Игнат решает выходить на рынок со своей "бумажной" квартирой. Чтобы с продажи рассчитаться с банком и больше не быть должным платить ему по 50 т.р. в месяц.
*Бумажная - потому что квартира еще фактически не существует, она представлена только на бумаге и продажа ведётся не бетонной квартиры, а права требования (переуступка прав) по ДДУ.
А теперь сладенькое.
❓ Сколько же теперь стоит квартира Игната?
Сюрприз-сюрприз, но меньше 9 млн рублей.
А почему?
Да потому что даже если бы цены стояли на месте, то квартира бы стоила 9 млн.
Но по Москве за полгода отметилась просадка по сделкам местами до 10-15%.
Сжалимся над Игнатом и дадим ему фору на то, что это вроде как свежий проект. Поэтому для него просадка в совокупности с ценами на вторичку (а ведь он-то выходит на рынок вторичной недвижимости со всеми вытекающими) составит, положим, 0,8-1,0 млн руб..
Сэкономлю время своё и твоё, дорогой читатель. И не стану расписывать причины такого поведения рынка по Москве. СМИ читать не стоит, но стата и адекватная аналитика за период раскрывает, в принципе, всё. Там же, кстати, можно встретить и отсылки на причины, по которым Игнат лишился работы.
🫡 Итак, наш парень, как и любой среднестатистический продавец, свято верит, что "вы всё врётИ" и "агенты мудаки" (что отчасти справедливо). И выходит на рынок со своей переуступкой за 9 млн рублей. "Ведь рядом застройщик продаёт такие же квартиры за 9 млн, чё мне!?" - искренне считает Игнат.
Но нюансик тут в том, что у застройщика эти квартиры за 9 млн рублей никто не берёт. Ведь десятки и сотни новых Игнатов раскупают эти квартиры за 11 млн рублей, часть из новых игнатов пачками привозит тот самый игнатов друг из инстаграма (его, кстати, вроде бы Олег зовут и он очень модный риЕлтор-блогер). Ведь там же ипотека 0,1% и такой маленький платёж!
😖 А Игнатушка такую ставку и платёж своим покупателям предложить не может. Ведь эта программа у банка только на квартиры от застройщика.
И даже если найдется золотоносный айтишник-меценат или казахстанец-автоделец с наличными 9 млн рублей, то как вы думаете, у кого он предпочтёт купить квартиру: у надежного застройщика через счет эскроу с гарантией возврата чур чего? Или у некоего Игната, висящего на волоске от банкротства, квартиру с обременением по "какой-то там переуступке"?
📉 Даже если такой покупатель будет, то он справедливо попросит у Игната разумную скидку за риск покупки такого головнякового объекта. Или вовсе будет из этих начитавшихся и будет торговать продавца по полной.
🤷🏻♂️ Как бы то ни было, чтобы не висеть на рынке еще полгода, платя всё это время уже неподъемные 50 т.р. банку за несуществующую квартиру, и чтобы как можно быстрее продаться и закрыть долг, Игнату придется быть готовым отдать свою квартиру за 8 млн рублёв.
🤔 Воу-воу-воу! Погоди-ка, дорогой!
А сколько там у парнишки сумма займа была?
Восемь.
Миллионов.
Рублей.
Оркестр, тушь!
😞 Горемычный наш продаёт переуступку за 8 млн руб, закрывает долг.
🤑 Банк доволен. Застройщик по итогу получит с эскроу свои 11 млн, когда сдаст дом. Покупатель получил квартиру за 8 млн рублей.
А где те 3 млн, которые Игнат платил в качестве первоначального взноса? Так они тоже ушли застройщику в составе тех 11 млн, за которые он продал по договору квартиру Игнату.
По какой цене Игнат продал свою переуступку - застройщику индифферентно.
А где 300 т.р., которые он успел отдать банку за полгода?
С учетом выплаты процентов, дельты торга и комиссии за продажу, которую заплатил Игнат, этой суммой можно пренебречь в пользу банка.
Итак, подведем итог этого вашего казино. Или сочинение Игната на тему "Как я покорил Москву".
За полгода успешной жизни:
✔️ 3 млн рублей уплачено застройщику
✔️ 300 т.р. уплачено банку
✔️ Ноль объектов в собственности и арендованная однушка в хрущевке в Мытищах.
В целом, это успех, ящитаю.
Справедливости ради, это вольный пересказ одной из реальных житейских историй, вышедших не так давно в СМИ.
И то самое СМИ сделало вывод, что застройщики и банкиры дурят наше население.
В целом, это справедливо. Но есть нюансик.
Если бы изначально Игнат обратился не к модному инстаграм-риЕлтЕру Олегу (имеющему множество призов от застройщиков и облизываемому их менеджерами продаж, как божество поставки лидов), а к нормальному агенту, то возможно (возможно!) ему посчитали бы совершенно другой расклад.
Камон, Игнат! Ты собрался платить 80к в месяц (50к ипотека + 30к аренда), и у тебя есть еще 3 млн готовых денег.
Вот, возьми готовую студию в Москве за 5-6 млн. Или в окломосковье рядом с электричкой целую 1-комнатную.
Плати по ~30к в мес. по нормальной ставке, живи в этой же готовой квартире. Откладывай те же 50 т.р, которые ты собирался платить и копи на увеличение жилплощади.
Чур чего, ты всегда сможешь весьма быстро выйти из объекта, поскольку он ликвиден. Еще и с минимальными потерями, даже при просадке рынка (поскольку спрос на эту площадь всегда есть и дисконт от низкой цены невелик). Ещё и сверху накопленное останется.
Может, так. А может иначе разложил бы Игнату карты любой нормальный агент. Консультации индивидуальны, но суть у них одна: выбрать безопасную, выгодную и полезную стратегию Игнату, а не застройщикам и банкирам (ну и риелтерам-новостройщикам из инстаграма)
О чём это всё было?
🔹 Во-первых, о том, что неспроста ЦБ взъелся на маркетинговые ставки.
Да, в Новосибирске это не так заметно сейчас. Но для нас это чревато как минимум дальнейшим разгоном пузыря и увеличением пропасти между первичкой и вторичкой. А значит, и сложностями в справедливых цепочках.
🔹 Во-вторых, и это в принципе причина появления этого канала (ох, знали бы вы, как у меня в тот момент пылал пукан с очередного увиденного "спеши скорее взять ипотеку"), уберечь читателей от импульсивных решений на основании инстаграм-заманух застройщиков и тех коллег по цеху, кто порочит гордое звание и добрую миссию агента по недвижимости, подмахивая застройщикам и, по сути, продавая им таких вот разгоряченных рекламой покупателей.
Агент, в первую очередь, это тот блаженный пастырь, кто во имя благосердия и доброй воли своей ведет слабых через долину тьмы, ибо именно он есть тот, кто печется о братьях своих и возвращает сынов заблудших...
🔹 В-третьих, есть ситуации и расклады, где такая маркетинговая ставка на самом деле имеет смысл и даже какую-то выгоду. Но не для спекуляций. И всегда надо просчитывать риски. Всегда.
Дисклеймер.
🤷🏻♂️ Да, я не ручкаюсь с менеджерами отделов продаж застройщиков, не играю с ними в футбол, не хожу в баню. Мне нечего показать об этом в своём инстаграме. (И я очень огорчаюсь, когда кто-то из коллег по цеху, агентов, не справившись с агентской работой, уходит работать в найм к застройщику. Это как если бы топ-менеджер банка стал консультантом возле банкомата.)
Но, мне это и не надо, чтобы знать об их же проекте больше них самих. И иметь возможность хладнокровно вываливать все объективные плюсы и минусы локации/проекта на головы страждущих.
А не вот это вот "купи свою мечту"... У меня мечта на К2 взойти, а не на ваше убожество ипотеку брать, сраные инфоцыгане! 👨🏼🦳
И да, ввиду прошлого бэкграунда, тесно связанного со стройкой, мне не нужен менеджер продаж застройщика или стильный буклетик (да-да, ДримХаус, это в первую очередь про вашу "прекрасную" систему продаж), чтобы увидеть еще на первых этажах монолитных работ, какое говнище строит практически любой застройщик, и что это говнище определённо не стоит тех денег, которые за него просят :) (в случае с загородкой - не с первых этажей, но ближе к сдаче)
Но! Тем не менее, я знаю каждое говнище этого города и пригорода, знаю все его подводные камни и возможные профиты. И от того чётко могу сказать каждому покупателю, насколько будет комфортен ему тот или иной объект (а какой объект и вовсе никому покупать не надо). И не поведу человека в ущербный проект, даже если застройщик щедро платит агентам и осыпает субсидиями покупателей (потому что не застройщику потом смотреть в глаза покупателю и объяснять, почему вокруг его дома бродят бомжи и наркоманы, а детсад "шаговой доступности" кишит цыганами).
Outro.
Долго зрел этот пост. И не каждому он зайдёт.
Но очень мне хочется, чтобы мои подписчики включали "систему 2" мозга, как условно обозначил её Даниэль Канеман, каждый раз, когда перед их лицом начинают жонглировать низкими ставками, заманчивыми цифрами и красивыми рендерами.
Просто берите паузу, выключайте напрочь лимбическую систему, активизируйте лобные доли (в этом я могу помочь) и считайте, пересчитывайте, еще считайте и делайте выводы.
Ну а если в вашем окружении есть такие же Игнаты, которые сейчас в раздумьях о таких "выгодных вложениях", перешлите им почитать сий опус :)
Мир вам!
