По закону сделки с недвижимостью, в которой есть детские доли, в обязательном порядке требуют согласия органов опеки. Однако в некоторых ситуациях получить такое разрешение крайне трудно, а иногда и невозможно.
При этом оспорить отказ опеки в суде тоже не всегда получается. Даже в тех случаях, когда, по мнению родителей, жилищные условия детей, включая размер принадлежащих им долей, после сделки становятся на порядок лучше.
Ярким примером служит история семьи из Башкирии.
Как было дело?
Алла и Константин (имена изменены) проживали в двухкомнатной квартире и воспитывали троих детей. В какой-то момент семья решила продать старую квартиру и купить новую, примерно такой же площади, но в новостройке.
Алла и Константин нашли подходящий вариант и заключили с застройщиком договор долевого участия. После чего обратились к риелтору, чтобы продать свою старую квартиру и внести часть оплаты по договору ДДУ.
Риэлтор быстро нашла клиентов, но при этом объяснила супругам, что они должны сначала получить согласие на продажу квартиры в опеке, так как все дети прописаны в этой квартире и имеют свои доли.
Алла и Константин обратились в опеку и, совершенно неожиданно для себя, получили категорический отказ на совершение сделки.
Почему отказала опека?
Для Аллы и Константина отказ опеки был как гром среди ясного неба. Ведь они, заключая с застройщиком договор ДДУ, не только предусмотрели в нем доли детей, но и увеличили каждую из этих долей примерно в два раза, сохранив за собой фактически чисто номинальные доли в недвижимости.
Кроме того, они приобретали квартиру в новом доме с большим объемом удобств. Например, в старой квартире у них не было централизованной горячей воды, стояла газовая колонка и ванна на кухне.
Тем не менее опека, выслушав все это, осталась при своем мнении — квартира в строящемся доме, не сданном в эксплуатацию, не отвечает интересам несовершеннолетних по следующим основаниям:
● на момент продажи старого жилья новая квартира еще не существует физически, находясь на первых стадиях готовности (на уровне котлована), соответственно, нет никаких гарантий, что застройщик надлежащим образом выполнит свои обязательства и дети не останутся на улице.
● даже если застройщик надежный, то все равно, пока в течение нескольких месяцев идет строительство, детям надо будет где-то жить и иметь регистрацию для получения образовательных, медицинских и прочих социальных услуг.
Алла и Константин с отказом опеки не согласились и решили обжаловать данный отказ в суде.
Что решил суд?
Суд, внимательно изучив материалы дела, полностью поддержал позицию органов опеки и отказал в удовлетворении исковых требований семьи к опеке.
Аргументация суда была ровно такая же как и аргументация органов опеки. Суд установил, что на момент судебного разбирательства готовность дома, в котором приобретается квартира до договору ДДУ, составляет всего тридцать один процент, что создает реальные риски нарушения имущественных прав несовершеннолетних в случае ненадлежащего выполнения застройщиком взятых на себя обязательств по договору ДДУ.
Таким образом, отказное решение органов опеки является законным и обоснованным. Точка.
В итоге многодетная семья была вынуждена отказаться от продажи старой квартиры и искать иные способы оплаты договора ДДУ.
Что можно сделать в таких случаях?
Как правило, вариантов здесь немного. В некоторых случаях помогает следующее решение:
● выделить долю ребенка в старой квартире и положить стоимость этой доли на счет ребенка;
● продать старую квартиру и оплатить оставшимися от продажи деньгами, за вычетом доли ребенка, договор ДДУ;
● получить еще одно разрешение органов опеки, чтобы снять деньги со счета ребенка на момент, когда дом уже будет готов и введен в эксплуатацию.
Однако не факт, что опека даст разрешение даже на это. Исход ситуации будет зависеть от многих нюансов конкретной ситуации.
Важно: кроме покупки квартиры в строящемся доме аналогичные проблемы с получением согласия опеки вызывает покупка даже полностью готовой квартиры по ипотечному договору. Причины такие же. Квартиру, приобретенную в ипотеку, банк может в любой момент забрать за долги. И, соответственно, в этом случае несовершеннолетний лишится своих имущественных прав.
А вы сталкивались с отказами опеки для сделок с недвижимостью?
Понравилась статья? Ставь лайк и подписывайся на канал!
