Прежде всего, стоит решить, будет ли к сделке привлекаться риелтор. Специалист, который разбирается во всех деталях, может дать грамотную консультацию по всем вопросам, касающимся недвижимости, покупать проще и надежнее. Но в условиях жесткого ограничения бюджета можно провести все работы самостоятельно или поручить риелторской компании проверку юридических аспектов сделки. Если решили нанять риелтора, он подскажет стратегию и алгоритм предстоящей сделки, исходя из конкретной ситуации. Рассмотрим вариант самостоятельной покупки: поможем разобраться, как подготовиться к покупке недвижимости в Москве, чтобы не потерять деньги, время и нервы.
ФИНАНСЫ
ОПРЕДЕЛИТЕ БЮДЖЕТ ПОКУПКИ
Перед этим необходимо изучить рынок предложений: что, где и за какие деньги предлагается. Так вы сможете оценить адекватность цен, выставленных в рекламных объявлениях. Перед покупкой важно максимально точно узнать рыночную стоимость понравившейся квартиры. Обычно изначально цена предложения находится у верхней границы рынка. С другой стороны, продавец определяет для себя и цену, ниже которой он не готов опускаться. Хотя, грамотно проведя переговоры с собственником (или его представителем), можно добиться и снижения, но для этого должны быть веские основания и убедительные аргументы.
РЕШИТЕ, КАКИМ ОБРАЗОМ БУДЕТ ОПЛАЧЕНА ПОКУПКА
- собственные средства;
- ипотечный кредит;
- участие в государственных программах, использование льгот и субсидий.
Нужно выбрать, будете ли вы искать жилье на вторичном рынке или готовы рассматривать варианты от застройщика. Это соотносится со способом финансирования: например, при участии в различных программах государственной поддержки есть определенные условия и требования к приобретаемому жилью.
Процесс может затянутся, если для покупки новой квартиры нужно сначала продать старую. Такие сделки называются альтернативными или встречными. Для их проведения иногда нужно собрать целую цепочку заинтересованных лиц, что под силу опытному риелтору.
Возможен вариант, при котором застройщик или его партнер (риелторское агентство) принимают старую квартиру в зачет покупки новой. То есть заключается два договора: на продажу своей квартиры и бронирование новой у застройщика. Такая схема носит название «трейд-ин», и в автомобильном бизнесе используется давно.
Эти вопросы нужно обязательно учитывать, выбирая наиболее выгодную схему покупки.
ВЫБРАТЬ СПОСОБ ПЕРЕДАЧИ ДЕНЕГ
Если предполагается оплата собственными средствами, необходимо выбрать и способ передачи денег от покупателя продавцу. Это может быть:
- банковская ячейка — когда все расчеты проводятся через депозитарий банка, и продавец сможет забрать деньги из ячейки только после регистрации сделки;
- аккредитив — открытие специального лицевого счета, на котором замораживаются деньги покупателя до момента перехода прав собственности на квартиру;
- расчет наличными деньгами — постепенно отмирает как наиболее рискованный способ;
- оплата безналичным переводом со счета на счет;
- расчеты через депозит нотариуса.
При нехватке собственных средств придется обратиться в банк за ипотечным кредитом. Для этого нужно проанализировать предложения различных банков, выбрать наиболее подходящие и подать заявку на одобрение кредита. Нужно учитывать, что банк может одобрить кредит меньше, нужно, поэтому стоит запрашивать сумму «с запасом». Получив предварительное одобрение банка, можно приступать к выбору квартиры.
ПРЕДПОЧТЕНИЯ И ПРИОРИТЕТЫ
Начиная процесс подготовки к покупке недвижимости, следует учитывать предпочтения и приоритеты всех членов семьи. Для одних людей важно, чтобы новое жилье находилось в том же районе, что и прежнее, другие, напротив, стремятся поменять район проживания, исходя из потребностей подрастающих детей, например.
Характеристики недвижимости:
- Вторичное жилье или новостройка — и те, и другие варианты имеют свои плюсы и минусы. В квартиру на первичном рынке вряд ли получится въехать сразу после сделки: нужно ждать срока окончания строительства (он зависит от степени готовности дома, надежности застройщика и т. д.), завершения ремонта. Но есть и преимущества — новые коммуникации, современные технологии, улучшенные характеристики дома, однородный социум. С другой стороны, квартиры на «вторичке» — это жилье с определенной степенью износа коммуникаций, материалов, не всегда «чистой» юридической историей, типовых планировок.
- Площадь квартиры и ее планировка — достаточное количество квадратных метров на человека и степень приватности.
- Этаж/этажность, количество комнат, материал и тип дома, вид из окна и т. п.
- Степень развития инфраструктуры района — обеспеченность магазинами, детскими/медицинскими учреждениями, транспортом. Если есть свой автомобиль, стоит обратить внимание на наличие неподалеку парковки или подземного паркинга, загруженность основных магистралей в приоритетных направлениях.
- Как обеспечивается безопасность, есть ли охрана/видеонаблюдение, закрыт ли двор от посторонних.
У каждого человека критерии выбора будут свои, главное — ничего не упустить.
При подготовке к поиску «квартиры мечты» бывает проще пойти «от обратного» и определить, какие недостатки вы не готовы принять в новой квартире. Например, не выше пятого этажа, не у лифта, не угловая и другие.
ПОИСК ВАРИАНТОВ И МИНИМИЗАЦИЯ РИСКОВ
Если ориентиры выбора определены, можно начинать поиск вариантов. Нужно постараться отключить эмоции и подойти к делу с прагматической позиции, тщательно анализируя предложения, исключая совсем неподходящие и с осторожностью относясь к вариантам, цена на которые значительно завышена или занижена. В первом случае, это может свидетельствовать о неадекватности продавца, который рассчитывает на неосведомленность покупателя. Во втором — чаще всего, продавец старается за низкой ценой скрыть какие-либо недостатки квартиры (физические или юридические).
- С осторожностью следует отнестись к квартирам, которые продаются по доверенности — этим способом обмана покупателей часто пользуются мошенники, подделывая документы.
- Должен насторожить и частый переход прав на квартиру в течение короткого периода времени. Большим количеством сделок купли-продажи мошенники часто стараются запутать историю квартиры.
- Не стоит связываться и с квартирами, полученными по наследству менее трех (а лучше — пяти) лет. Дело в том, что могут появиться другие наследники, претендующие на свою долю. Тогда дело может обернуться судебными тяжбами, которые иногда длятся годами.
- Еще один вид рискованных сделок — покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой. В этом случае нужно смотреть, возможно ли законное оформление такой перепланировки и сколько это будет стоить. Важно: при покупке такого объекта обязанность оформить документы в соответствии с законодательством ляжет на нового владельца квартиры.
В любом случае, если возникают сомнения в личности продавца и правильности документации, лучше отказаться от такой сделки во избежание неприятностей.
ДОКУМЕНТЫ
Для совершения сделки купли-продажи от покупателя потребуется предъявить общегражданский паспорт и подтверждение оплаты госпошлины.
Основной пакет документов предоставляет продавец, а покупатель должен тщательно проконтролировать наличие всех нужных бумаг, чтобы процесс перехода прав собственности и регистрация в Росреестре прошли без проблем.
Обязательно нужно проверить документы на квартиру: подтверждение перехода прав, выписку из ЕГРН, справки по форме 9,7 и 12. Это нужно, чтобы убедиться в правомочности действий продавца, зарегистрированных в квартире лицах (а также — временно убывших), отсутствии нарушений при предыдущих сделках.
Если жилье приобретается в ипотеку, покупатель заключает договор ипотеки и оформляет страховой полис (личную страховку и страхование заложенной недвижимости).
После регистрации сделки продавец передает квартиру покупателю по Акту приема-передачи (он может иметь другое название) с передачей ключей. Именно с этого момента обязательства продавца считаются исполненными.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Покупка квартиры — ответственное решение. Стоит заручиться поддержкой профессионалов, чтобы выбрать оптимальный именно для вас вариант, проверить его юридическую чистоту и грамотно оформить сделку. Обращайтесь к экспертам Summus Estate.
********************************
Для выбора подходящей квартиры обращайтесь к экспертам Summus Estate — поможем найти хороший вариант и проконсультируем по всем вопросам.
Мы создаем лучший клиентский сервис в сфере недвижимости и даем прозрачную информацию по каждому объекту.
