Грамотное оформление сделки купли-продажи земельного участка необходимо и для продавца, и для покупателя. Ошибки при продаже могут привести к уменьшению цены на участок, затягиванию сроков, возникновению споров и судебных тяжб.
ПРОДАЖА ДОМА БЕЗ ОФОРМЛЕНИЯ ЗЕМЛИ
Большой ошибкой будет попытка продать дом без оформления земельного участка. Если продавец является собственником и дома, и участка под ним, то по законодательству при покупке дома покупатель получает и права на земельный участок. Но на здание и на землю предоставляются разные пакеты документов. Росреестр не сможет зарегистрировать строение без земли. Бывают ситуации, когда дом принадлежит продавцу, а земля — в аренде или бессрочном пользовании.
Для недвижимости, права на которую возникли до 2000 года возможны случаи, когда дом и участок имеют разных собственников — частных лиц. Тогда перед продажей следует привести документы в соответствие законодательству.
Если дом в собственности, а на землю нет никаких документов, оформить сделку купли-продажи будет невозможно. Поэтому сначала нужно разобраться с правовым статусом земельного участка: выкупить его, арендовать или приватизировать.
НЕПРАВИЛЬНО СОСТАВЛЕННОЕ ОБЪЯВЛЕНИЕ О ПРОДАЖЕ
Прежде всего, нужно разобраться, кому подойдет продаваемый участок: одно дело, если его покупает семья с детьми, совсем другое — если бизнесмен, предприниматель, третье — пожилая пара, решившая сменить суету города на тихую спокойную загородную жизнь. У всех этих категорий покупателей разные интересы, разные приоритеты. В зависимости от этого и следует составлять рекламное объявление.
Где бы ни было оно размещено, текст должен быть составлен так, чтобы заинтересовать потенциального покупателя. С одной стороны, он не должен быть слишком длинным с красочными цветистыми описаниями, с другой — должен содержать всю важную информацию, чтобы отсечь людей, которым участок точно не подойдет. В объявлении нужно указать характеристики участка: адрес, площадь, наличие коммуникаций, готовность документов, близость к водоему, лесу, дорогам и т. д.
Если приложить к объявлению несколько информативных фотографий, это добавит привлекательности в глазах покупателей.
Не стоит умалчивать о недостатках объекта, но можно их представить, как достоинства или в нейтральном свете.
КАТЕГОРИЯ И ВИДЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЛИ
Земля имеет определенную категорию. Всего по целевому назначению весь земельный фонд делится на 7 категорий, для каждой из которых законодательно установлен порядок использования. Это земли:
- населенных пунктов;
- сельскохозяйственного назначения;
- для нужд промышленности, транспорта и т. п.;
- особо охраняемых объектов и территорий;
- водного фонда;
- лесного фонда;
- запаса.
Чаще всего приходится сталкиваться с операциями, в которых фигурируют земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения. При этом, есть земли, на которых совсем нельзя строить, можно строить с некоторыми ограничениями и можно строить без ограничений.
На землях, предназначенных для ИЖС (индивидуального жилого строительства) или ЛПХ (личного подсобного хозяйства) можно строить дома, но не выше трех этажей. Участки под ИЖС отличаются от участков под малоэтажное строительство тем, что в первом случае дом предназначен для проживания одной семьи, в нем есть отопление, водоснабжение и другие коммуникации. В таком случае дом считается пригодным для проживания в течение всего года, в нем возможна регистрация.
Если постройка возведена на землях сельскохозяйственного назначения, которые можно использовать для дачного строительства, такой дом считается не жилым, а дачным или садовым.
Так сложилось, что участков на землях сельскохозяйственного назначения продается больше, чем на землях населенных пунктов. Большое число коттеджных поселков в Подмосковье строятся именно на землях сельскохозяйственного назначения, что приводит к тому, что такие участки продаются дешевле, так как на них нельзя строить жилые дома.
Продавцу не стоит скрывать сведения о назначении земли, так как это все равно будет известно покупателю из документов, которые нужно будет предоставить для сделки.
ИНФРАСТРУКТУРА ВОКРУГ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Отсутствие соответствующей инфраструктуры вокруг земельного участка значительно затрудняет его продажу. Инфраструктуру можно разделить на социальную и инженерную.
Социальная:
- магазины;
- детские школьные/дошкольные учреждения;
- объекты спорта и досуга;
- медицинские учреждения;
- объекты бытового обслуживания и т. п.
Инженерная:
- электроснабжение;
- водоснабжение и водоотведение;
- газоснабжение;
- связь;
- транспортная доступность.
При продаже участка обязательно учитываются расходы на создание обслуживающей структуры. Поэтому земельные наделы в обжитом поселке будут стоить дороже участков «в чистом поле».
Если коммуникаций на участке нет, лучше узнать, сколько будет стоить их проведение и возможно ли оно: может оказаться, что мощности электрического трансформатора не хватит или нет возможности провести газ от магистрального газопровода. Не стоит скрывать от покупателя такие важные факты и вводить его в заблуждение, иначе он может подать в иск на продавца в суд и расторгнуть сделку.
ЮРИДИЧЕСКАЯ ЧИСТОТА ДОКУМЕНТОВ
Ни одна сделка купли-продажи не обходится без предоставления пакета документов. При реализации земельного участка продавец должен предоставить:
- Документы, удостоверяющие личности всех собственников (паспорта, свидетельства о рождении).
- Договор купли-продажи участка. Если собственник совершеннолетний и дееспособный, достаточно заключить договор в простой письменной форме, в ином случае — только через нотариуса, который составит договор и удостоверит подписи сторон. При сделке с недееспособным или несовершеннолетним собственником обязательно получение разрешения органов опеки.
- Свидетельство о праве собственности / выписка из ЕГРН, где должно быть указано, под какие цели можно использовать участок.
- Документы, подтверждающие возникновение права на участок (договоры купли-продажи, дарения, завещание и т. д.)
- Кадастровый паспорт.
- Межевой план для уточнения границ участка. Можно продать участок без межевания, но покупатель вправе запросить скидку с учетом этого обстоятельства.
- Справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и налогам.
- Свидетельство о браке/разводе. Оно нужно, если в документах на участок указана одна фамилия, а в паспорте собственника — другая.
- Согласие супруга на продажу участка, оформленное нотариально, если он был приобретен в браке, так как это считается совместно нажитым имуществом. Нужно учитывать, что развод не означает прекращения права второго супруга на общее имущество, пока не будет произведен его раздел.
Подготовленный пакет документов будет преимуществом для покупателя, так как это показывает серьезный настрой продавца и ускоряет проведение сделки.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Земельный участок продать сложнее, чем квартиру или дом. Это объясняется тем, что прежде чем начать пользоваться землей, покупателю придется вложить дополнительные средства в строительство, обустройство участка. Несмотря на это спрос на земельные участки не сокращается. К тому же, многие стремятся уйти от городской жизни, особенно, если формат работы позволяет. Чтобы продажа участка не превратилась в долгосрочный проект со множеством проблем, необходимо изучить этапы проведения сделки и не допустить ошибок. Именно поэтому многие сразу обращаются к профессионалам — специалисты нашего агентства Summus Estate всегда будут рады вам помочь.
********************************
Для выбора подходящей квартиры обращайтесь к экспертам Summus Estate — поможем найти хороший вариант и проконсультируем по всем вопросам.
Мы создаем лучший клиентский сервис в сфере недвижимости и даем прозрачную информацию по каждому объекту.
