Покупая квартиру без помощи риелтора, человек может совершить такие ошибки, которые не только не приблизят момент переезда в новое жилье, но и отдалят его на неопределенный срок. Из-за отсутствия опыта сложности возникают на каждом этапе сделки, начиная с выбора вариантов, заканчивая получением ключей. Разберем самые распространенные ошибки покупателей недвижимости на вторичном рынке.
СЛИШКОМ УЗКИЕ ГРАНИЦЫ ПОИСКА
Рассматривая объявления о продаже квартир, у каждого покупателя есть определенные предпочтения и ограничения — в цене, районе, сроках эксплуатации дома, наличие ремонта и т. д.
В этот момент важно учитывать ситуацию на ранке, которая сложилась на момент покупки. Зачастую цены рекламы не совпадают с ценами реальных продаж, но покупатель может этого не знать. Поэтому, подбирая варианты, имеет смысл смотреть объявления, чуть расширив границы поиска — по цене, локации и количеству комнат.
ЛИШНИЕ ЭМОЦИИ ПРИ ОСМОТРЕ КВАРТИРЫ
Следующий шаг — встреча с продавцом и осмотр квартиры. Неопытные покупатели наивно полагают: если указать собственнику квартиры на ее недостатки, то он снизит цену. Тем самым достигается совершенно противоположный результат — продавец, обидевшись на критику, может вообще отказаться продавать квартиру именно этому человеку.
Не стоит впадать и в другую крайность — восхвалять квадратные метры продавца, рассказывать, как понравилась квартира. Увидев заинтересованность, продавец может решить, что покупатель купит квартиру, даже если поднять цену.
Поэтому целесообразно тщательно осмотреть квартиру, задать все необходимые вопросы и взять паузу. За это время эмоции утихнут, и можно будет непредвзято оценить варианты.
Мало кто при просмотре квартиры обращает внимание на состояние мест общего пользования — лифты, лестничные клетки, придомовую территорию — именно так составляется представление о работе управляющей компании. А прогулявшись по лестнице, потенциальный покупатель сможет представить, кто будет жить рядом, что за соседи. Этим также стоит поинтересоваться у продавца.
ПОГОНЯ ЗА НИЗКОЙ ЦЕНОЙ
Бывает при определении справедливой цены недвижимости. Слишком высокую цену можно попробовать снизить, а вот слишком низкая должна заставить задуматься: для продажи недвижимости с низкой ценой в короткие сроки должны быть веские причины. Возможно, продавец уезжает в другой город или неожиданно понадобилась крупная сумма денег. В любом случае, тот, кому нечего скрывать, сумеет дать логичное убедительное объяснение.
НЕВНИМАНИЕ К ДОКУМЕНТАМ
При проверке документов на квартиру. С этим пунктом сложности возникают чаще всего. Покупатели считают, что наличия у продавца свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН достаточно для проведения сделки. Формально — так и есть. На практике — нужно проверить «историю» квартиры, все переходы прав собственности на нее. Должны насторожить частые и быстрые предыдущие продажи: возможно, у квартиры имеется какой-либо неявный дефект.
Так же могут действовать мошенники, пытаясь за многочисленными продажами скрыть преступные действия.
Многие покупатели осведомлены о том, что нужно запросить у продавца архивную справку. Но на что стоит обратить внимание, знают далеко не все. Например, из этого документа можно узнать о временно убывших с места регистрации, но сохраняющих право пользования квартирой.
Нужно проверить законность всех планировок. Узнать эти сведения можно, сравнив план БТИ с положением дел в действительности.
Обязанности узаконить перепланировку (если это не было сделано раньше) после покупки лягут на нового собственника. Не стоит доверять словам продавца о том, что он не занимался этим вопросом, потому что не было времени или желания. Вполне возможно, что перепланировку в квартире невозможно узаконить по существующим нормам. Тогда придется привести квартиру в соответствие техническим документам.
ПОЛНОМОЧИЯ И АДЕКВАТНОСТЬ ПРОДАВЦА
Случается при проверке личности продавца и правоустанавливающих документов. Ошибочно верить продавцу «на слово», даже если он производит приятное впечатление честного адекватного человека.
Прежде всего, нужно проверить, имеет ли право продавец распоряжаться недвижимостью. То есть данные в паспорте продавца и свидетельстве о собственности должны совпадать. Обязательно нужно удостовериться, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД) и наркологический учет (НД). Не нужно стесняться попросить справки из этих учреждений. Для добросовестного продавца это не стыдно и достаточно просто сделать.
С осторожностью нужно подходить к сделке, вторая сторона по которой — пожилой, одинокий человек. Такую сделку лучше заверять нотариально, так как в обязанности нотариуса входит разъяснение сторонам последствий их действий и оценка адекватности продавца и покупателя.
Следующее, что нужно проверить — была ли приобретена квартира в момент нахождения продавца в браке. Если это так, то необходимо согласие супруга(и) на продажу недвижимости, даже если брак уже расторгнут, а общее нажитое имущество не было поделено при разводе. Кстати, не важно на кого из супругов была зарегистрирована квартира.
Неприятным сюрпризом будет информация в течение трех лет после покупки, что продавец по суду признан банкротом. В этом случае квартира добавляется в общую конкурсную массу, а новый собственник становится одним из кредиторов. Узнать о банкротстве продавца на момент покупки квартиры можно на сайте ЕФРСБ.
Также с осторожностью следует приобретать недвижимость, полученную по наследству. Такие покупки считаются сделками с повышенным риском. В любой момент могут объявиться наследники, которые не знали о наследстве, и могут инициировать судебный процесс.
ДОГОВОР С РАЗМЫТЫМИ ТРАКТОВКАМИ
В переговорах, составлении проекта договора. Это очень важный этап сделки. Именно в процессе обсуждения возникают условия, на которых в дальнейшем будет основываться договор купли-продажи. Лучше не доверять памяти и все устные соглашения вносить в договор, избегая неоднозначных толкований.
ЗАНИЖЕНИЕ СТОИМОСТИ В ДОГОВОРЕ
Подписание договора купли-продажи, расчеты по сделке, регистрация перехода права. Распространенная ошибка покупателей — указание в документах заниженной суммы сделки по просьбе продавца. Он объясняет это нежеланием платить большие налоги, но покупатель сильно рискует: при признании договора недействительным вернуть удастся только сумму, записанную в договоре. Кроме того, покупатель не сможет рассчитывать на получение полного налогового вычета.
Еще одна частая ошибка — неграмотно составленные условия получения денег, когда договор еще не прошел регистрацию в Росреестре или продавец не был снят с регистрационного учета, а деньги уже получил.
ФИКСАЦИЯ СОСТОЯНИЯ КВАРТИРЫ
Подписание акта приема-передачи. В грамотно составленном договоре купли-продажи зафиксированы все договоренности сторон относительно состояния, в котором должна передаваться квартира. Бывают случаи, когда при просмотре покупатель видел одно, а после проведения сделки получал совсем другое. Например, предыдущий владелец снял импортные ручки с межкомнатных дверей или снял напольное покрытие. Покупатель имеет право не только возмущаться такими действиями, но и отстаивать свои права.
Покупка квартиры важный шаг в жизни каждого человека. Операции с крупными суммами — всегда риск, но в случае с покупкой квартиры можно этот риск если не свести к нулю, то постараться минимизировать, обратившись за помощью к профессионалам рынка — в компанию Summus Estate. Наши квалифицированные риелторы и юристы проверят выбранный объект на юридическую чистоту, помогут провести переговоры с продавцом и сделку купли-продажи, грамотно организуют все расчеты.
********************************
Для выбора подходящей квартиры обращайтесь к экспертам Summus Estate — поможем найти хороший вариант и проконсультируем по всем вопросам.
Мы создаем лучший клиентский сервис в сфере недвижимости и даем прозрачную информацию по каждому объекту.
