Недвижимость считается одним из самых надежных вложений денежных средств. Инвестировать можно как в жилые, так и в коммерческие объекты, причем цели проекта могут быть разными:
- купить коммерческую недвижимость для того, чтобы в последующем продать, произведя улучшение ее потребительских характеристик (например, ремонт, переоборудование инженерных сетей и т. п.);
- организовать свой бизнес и вести предпринимательскую деятельность, исключив из необходимых расходов статьи на аренду помещения;
- приобрести недвижимость для получения дохода от сдачи ее в аренду.
ВИДЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
- Самыми прибыльными считаются инвестиции в торговую недвижимость — магазины, павильоны, предприятия общепита и т. п. Еще более выгодно строить самостоятельно торговые площадки, купив свободный участок. Большую площадь можно сдавать в аренду или целиком, или, разделив на меньшие сегменты. Чтобы такие вложения быстро окупились, нужно, чтобы недвижимость располагалась в месте с хорошим пешеходным трафиком. По мнению экспертов наиболее интересными с точки зрения получения прибыли являются объекты стрит-ритейла. Это помещения на первых этажах зданий, доходность в них может составлять до 12% годовых.
- Индустриальные объекты (склады, заводы, производственные предприятия и т. п.) приносят немного меньшую прибыль их собственникам. В то же время от инвестора не требуется вкладываться еще в ремонт и оборудование. Арендаторы занимаются обустройством помещений самостоятельно. Необходимо будет только позаботиться о хорошей транспортной доступности объекта и наличии погрузочно-разгрузочной площадки.
- Офисные помещения также пользуются высоким спросом у арендаторов. Необходимость в офисе есть и у крупных компаний, и у мелких фирм. Размеры площадей могут быть самыми разными — от 15 до 300 кв. метров и больше. Кроме того, выросла потребность в коворкинг-центрах, где можно арендовать рабочее место, оборудованное оргтехникой, на нужный срок — от нескольких часов.
- Социальные объекты, к которым относят спортивные и детские центры, частные научные и медицинские учреждения также приносят неплохой доход своим собственникам.
Вложения в коммерческую недвижимость способны приносить стабильную прибыль инвесторам. Однако не все из них готовы самостоятельно вникать в тонкости бизнеса такого рода и предпочитают нанять управляющую компанию, которая и занимается поиском арендаторов, заключением договоров, получением арендной платы, следит за содержанием и своевременным ремонтом объектов.
С ЧЕГО НАЧАТЬ ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ
Инвестирование — это бизнес-процесс, поэтому, как и для любого бизнеса, важно иметь план. При этом нужно помнить, что рынок недвижимости непостоянный и при необходимости быстро вывести деньги из бизнеса — не получится. Предварительно стоит рассчитать сроки возврата вложений, период окупаемости, уровень доходности.
Можно выделить четыре основных способа инвестирования в коммерческую недвижимость:
- Приобрести готовый арендный бизнес — с арендатором. Риск будет в том, что у арендатора могут измениться планы, и он съедет. От такого хода событий не застрахован ни один инвестор. Чтобы выйти из ситуации с наименьшими потерями, внимательно читайте договор аренды, особенно пункты о досрочном расторжении.
- Купить свободное помещение — арендатора искать самостоятельно. Нужно иметь в виду, что конкуренция в этой сфере растет, и арендатор придет к тому собственнику, кто предложит более привлекательные условия аренды.
- Купить жилое помещение на первом этаже многоквартирного дома и перевести его в нежилое. В дальнейшем — или самостоятельно организовать бизнес, или сдать в аренду предприятию ритейла.
- Имея небольшой капитал, можно объединиться с такими же микро-инвесторами, чтобы приобрести объект недвижимости на всех. Самостоятельно заниматься поисками соинвесторов может быть неудобно. Тогда эту функцию возьмет на себя посредническая компания, которая и подберет недвижимость, и поможет грамотно оформить документы.
Нужно учесть, что для покупки коммерческой недвижимости в Москве понадобится не менее 20 млн руб. Кроме этого нужно будет оплатить:
- услуги юристов, нотариусов, экспертов-оценщиков;
- необходимый ремонт — входной группы, окон, витрин, инженерных коммуникаций и т. п.;
- рекламную кампанию по привлечению арендаторов (размещение объявлений, изготовление печатной продукции, баннеров и т. п.);
- налог на имущество.
КАК ВЫБРАТЬ РАЙОН ДЛЯ ПОКУПКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Локация — один из важнейших факторов при инвестициях в коммерческую недвижимость. Именно от нее зависит доходность и сроки поиска арендатора. При оценке района нужно обращать внимание на:
- транспортную доступность, удаленность от остановок общественного транспорта и крупных транспортных узлов;
- размер жилого сектора, наличие вблизи центров деловой активности;
- определение целевой аудитории и ее платежеспособности в определенных сегментах рынка;
- торговое окружение;
- достаточное ли количество объектов инфраструктуры;
- количество и качество рекламных площадей;
- объем пешеходного трафика, социальный, демографический состав и т. д.
Эти данные нужны для того, чтобы четко представлять, какому бизнесу будет интересна недвижимость в конкретном месте, по цене, устраивающей инвестора.
ОТ ЧЕГО ЗАВИСИТ ЦЕНА ПРОДАЖИ ОБЪЕКТА
Успешная работа многих компаний зависит от того потока людей, который проходит мимо. Особенно это касается предприятий общепита, бытового обслуживания. Поэтому среди владельцев бизнеса такого рода особенно ценятся помещения с витринными окнами на первой линии. Кроме того, арендаторы обязательно обратят внимание на:
- расположение на этаже;
- площадь;
- планировку;
- наличие собственной территории и отдельного входа;
- качество ремонта и т. д.
При выборе помещения под производство или склад особое внимание уделяется транспортной инфраструктуре и возможности увеличения площади за счет свободных площадей.
КАК УМЕНЬШИТЬ РАСХОДЫ НА ПОКУПКУ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Немного сократить расходы на покупку объекта недвижимости можно, если следить за открытыми аукционами, где выставляется на торги имущество банкротов, например, заложенная или конфискованная недвижимость.
Еще один способ — купить коммерческое помещение на этапе котлована по самым низким ценам. Если учесть, что новые жилые комплексы строятся по принципу комплексного освоения территории, то помещения на первых этажах домов могут заинтересовать потенциальных арендаторов — магазины, отделения банков, предприятия сферы красоты и здоровья и т. д.
СЕЗОННОСТЬ ПРИ ПОКУПКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Активность на рынке недвижимости традиционно снижается летом, когда все разъезжаются в отпуска, и в январе на фоне новогодних каникул. Но наибольшее влияние оказывает на рынок коммерческой недвижимости общая обстановка в стране и в мире. При этом, эксперты утверждают, что покупать недвижимость во время кризиса можно и нужно: это оптимальное время для инвестиций в недвижимость.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Успешно выбранная стратегия и правильная тактика инвестирования в коммерческую недвижимость будет приносить доход в несколько раз выше, чем квартира такой же стоимости. Это возможно только благодаря разнице между арендой жилого и коммерческого помещения.
Вложение средств в коммерческую недвижимость требует определенных знаний, постоянного мониторинга ситуации на рынке и непредвзятого взгляда на свою собственность глазами арендатора — специалисты Summus Estate помогут подобрать вам оптимальные варианты для вложений. Обращайтесь!
********************************
Для выбора подходящей квартиры обращайтесь к экспертам Summus Estate — поможем найти хороший вариант и проконсультируем по всем вопросам.
Мы создаем лучший клиентский сервис в сфере недвижимости и даем прозрачную информацию по каждому объекту.
