Большинство сделок на рынке недвижимости — альтернативные: продается одна квартира и на вырученные деньги покупается другая с привлечением займа или без него. Но есть еще вариант, когда имеющееся квартира на вторичном рынке принимается в зачет при покупке новостройки. И доля таких сделок на рынке постепенно растет.
ЧТО ТАКОЕ TRADE-IN
В общем смысле, Trade-in представляет собой услугу по обмену находящегося в эксплуатации оборудования на новое с доплатой разницы между старым и новым. На рынке продажи автомобилей эта услуга пользуется спросом уже давно. Автосалоны принимают старую машину в зачет стоимости новой, при этом покупатель доплачивает разницу в цене.
На рынке недвижимости такая схема стала набирать популярность с увеличением количества новостроек: многие захотели обменять квартиры в домах не самых удачных планировок, с устаревшими коммуникациями на современное новое жилье. Можно было бы последовательно продать имеющуюся квартиру, потом купить новую от застройщика. Но часто такие сделки требуют много времени и сил от продавца. Поэтому застройщики ввели услугу трейд-ин: покупку недвижимости у собственника с тем, чтобы он на вырученные средства мог приобрести квартиру в строящемся доме. Это дает покупателю квартиры в новом доме возможность сэкономить свое время, продавая старую и покупая новую квартиру в «режиме одного окна» — через застройщика и его партнеров.
КАК ОБМЕНЯТЬ КВАРТИРУ В TRADE-IN
Программы Trade-in существуют в России больше 10 лет, но есть не у всех девелоперов, иногда даже в рамках одного проекта далеко не любую квартиру можно купить по такой схеме. Кроме того, застройщик сам не занимается реализацией жилья по трейд-ин, а поручает это партнеру — аффилированному агентству недвижимости.
Говоря на юридическом языке, это несколько сделок, которые проводятся одновременно:
- реализация прежней квартиры риэлторским агентством;
- бронирование квартиры у застройщика.
Схемы работы с трейд-ин могут отличаться у разных застройщиков, но алгоритм примерно одинаковый у всех:
- Собственник квартиры, который хочет ее поменять на новую, подбирает застройщика и выясняет условия программы. На этом этапе подбирается квартира по параметрам, устраивающим покупателя.
- Партнер застройщика оценивает имеющуюся квартиру и выдает заключение о возможности сделки. Юристы агентства недвижимости проверяют документы.
- Обговариваются условия продажи старой квартиры: если они устраивают клиента, заключается договор, где указывается цена объекта, срок реализации и стоимость услуг агентства.
- Одновременно с договором на продажу квартиры заключается второй — договор, по которому бронируется новая квартира у застройщика. По нему за продавцом не только закрепляется жилплощадь, но также фиксируется ее цена на определенный срок — от трех до шести месяцев. Это существенное выгодное условие, так как новостройки дорожают довольно быстро, а срок продажи старой квартиры может составить до полугода. Застройщик не сможет увеличить цену или продать квартиру другим покупателям. Договор бронирования может быть возмездным, то есть за эту услугу застройщик может запросить либо определенную сумму, либо процент от стоимости новой квартиры.
- Риэлторское агентство ищет покупателя на «вторичку» и оформляет сделку купли-продажи. Обычно в этот же день подписывается договор с застройщиком на покупку новой квартиры. Средства от продажи старой квартиры перечисляются застройщику. Если их не хватает, можно воспользоваться ипотечным кредитом или материнским капиталом.
Удобство программы в том, что, выбрав квартиру в новостройке, продавец не тратит время на продажу своей квартиры, сделки проходят в режиме «одного окна», а зафиксированная в договоре цена новой квартиры позволяет точно планировать бюджет. Помимо этого, комиссионные агентства при таких сделках, как правило, ниже, чем при других — агентство зарабатывает на продаже новостройки.
Здесь есть один важный момент: продавая квартиру по трейд-ин, можно купить только новостройку и выбирать придется из того, что предложит застройщик.
РАСХОДЫ ПОКУПАТЕЛЯ ПРИ TRADE-IN
Несмотря на всю привлекательность схемы продажи квартиры по Trade-in, у нее существуют и недостатки в виде дополнительных расходов:
- В программы застройщиков может быть включено требование об обеспечительном платеже, который вносится при бронировании.
- Прежде всего, нужно учитывать, что срочная продажа квартиры предполагает дисконт, чтобы продать ее быстрее. В сложных случаях он может составлять до 20 процентов. Это можно назвать «условными расходами».
- Комиссионные агентства, которое будет продавать старое жилье — фиксированная сумма или процент от продажи.
- Если продаваемое жилье — единственное, то у покупателя новостройки возникает необходимость где-то жить в период между продажей старой квартиры и заселением в новую. Поэтому в расходы нужно включить стоимость аренды временного жилья.
- Перед продажей рекомендуется квартиру грамотно подготовить: сделать косметический ремонт, починить все, что сломано. Это тоже потребует некоторых затрат.
- Ремонт в новой квартире. Выгоднее всего покупать квартиру с ремонтом от застройщика. Он имеет возможность экономить на материалах и услугах подрядчиков за счет объемов работ.
- Стоимость регистрации договора с застройщиком.
- Если требуются заемные средства, к расходам нужно отнести не только ипотечные платежи, но и страховку, без которой банк может установить повышенную процентную ставку.
ОШИБКИ ПОКУПАТЕЛЕЙ
Прежде чем продавать квартиру по системе трейд-ин, нужно хорошо все посчитать. Покупатели квартиры в новостройке по программе трейд-ин не всегда учитывают, что продажа квартиры по трейд-ин — это всегда потеря в деньгах. Поэтому средств от продажи, скорее всего, на покупку новой квартиры не хватит и придется брать кредит в банке.
Многие собственники оценивают свою недвижимость, ориентируясь на предложения в интернете. Они не принимают во внимание, что цена квартир в рекламе может сильно отличаться от цены, за которую квартиры продаются, так как в объявлениях обычно еще заложена сумма на торг. Реальные цены знают стороны совершившейся сделки и риэлторы. Применительно к программам trade-in это означает, что цена, которую назначит за вашу старую квартиру оценщик агентсва может оказаться гораздо ниже том, на которую вы рассчитывали изначально. Если продавец не согласен с предложенной ценой квартиры, участие в программе Trade-in становится невозможным.
ТРЕБОВАНИЯ К ПРОДАВАЕМОЙ КВАРТИРЕ
По программе trade-in можно продать далеко не всякую квартиру. Прежде всего, она должна быть ликвидна и находиться в хорошей локации, так как агентство, которое будет заниматься ее реализацией, заинтересовано в скорейшем проведении сделки. Оно оценит объект с позиции привлекательности для потенциального покупателя.
ДРУГИЕ НЕОБХОДИМЫЕ УСЛОВИЯ
- квартира находится в собственности и продается целиком, то есть, не комната и не доля в квартире;
- собственниками не являются несовершеннолетние — разрешение органов опеки на сделку не всегда возможно быстро получить;
- квартира должна находиться в том же городе, где и будет приобретаться новое жилье;
- не должно быть обременений, арестов, судебных споров по квартире;
- дом должен быть построен не ранее 1960 года;
- отсутствие задолженностей.
С полным списком требований можно ознакомиться у застройщика.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Программы Trade-in — хороший способ улучшить условия жизни для тех, кому по тем или иным причинам невозможно взять ипотеку и провести обычную альтернативную сделку. Например, если своя квартира долго не продается, а срок, назначенный банком для заключения ипотечного договора, подходит к концу. Чтобы не проходить вновь процедуру одобрения кредита в банке, можно воспользоваться трейд-ин.
Есть еще категория покупателей, для которых трейд-ин — способ избавления от хлопот по продаже жилья. Как правило, оно не единственное: получено по наследству или в дар. Также это выгодно инвесторам, которые продают выросшую в цене квартиру и покупают новую большей площади.
К какой бы категории не относился продавец, перед продажей жилья в зачет новой квартиры рекомендуется проконсультироваться со специалистами — эксперты Summus Estate помогут вам разобраться в тонкостях покупки квартиры по схеме trade-in, подобрать надежных застройщиков и грамотно оформить все документы.
********************************
Для выбора подходящей квартиры обращайтесь к экспертам Summus Estate — поможем найти хороший вариант и проконсультируем по всем вопросам.
Мы создаем лучший клиентский сервис в сфере недвижимости и даем прозрачную информацию по каждому объекту.
