Жители поселения Первомайское массово скупили участки под ИЖС, а потом оказалось, что строить на них нельзя, потому что градостроительные документы Москвы установили для этих участков нулевые параметры строительства. Спойлер: узнать об этом заранее из выписки ЕГРН нельзя.
Что за «нулевые параметры» и как заранее увидеть проблему с участком расскажем в этой статье.
К нам с коллегами обратились за юридической помощью одновременно десять граждан, которые купили участки в поселении Первомайское в Новой Москве. Они рассказали, что продали свои дома в других регионах России, чтобы переехать и построить дом в Первомайском, брали кредиты или займы у друзей и знакомых. Когда они начали стройку, то получили уведомления от госорганов о том, что их дома не соответствуют установленным параметрам по высоте, плотности застройки и т.д. Такие параметры предусмотрены правилами землепользования и застройки г. Москвы (далее – Правила). Так, по нормам высота, этажность и плотность застройки должны быть равны нулю. Судя по выпискам из ЕГРН их земельные участки предусмотрены для ИЖС – индивидуального жилищного строительства или для дачного строительства.
Про зону сохраняемого землепользования
Когда мы попытались разобраться в ситуации, то выяснилось, что Москва включила данные участки в особую зону, которая называется зоной сохраняемого землепользования. Любой земельный участок, который включается в такую зону, должен оставаться в том же виде, в каком он зарегистрирован в ЕГРН. Как оказалось, раньше на данных участках не было никаких построек, данные о них не были зарегистрированы в ЕГРН, соответственно, эти участки были не застроены. Как следствие, они должны оставаться в таком же незастроенном виде, поскольку этого требует зона сохраняемого землепользования. Отсюда и возникают нулевые параметры строительства, которые, конечно, звучат противоречиво – вроде бы и строительство, но с нулевыми параметрами.
Если попытаться найти упоминание в законе о зоне сохраняемого землепользования, то поиск не даст каких-либо результатов: такая зона не закреплена ни в земельном, ни в градостроительном кодексах, ни в каких-либо других федеральных законах. Но зона сохраняемого землепользования предусмотрена региональным актом - Правилами землепользования и застройки г. Москвы. Она существует и может всплыть после покупки участка и хорошенько усложнить жизнь собственнику. На публичных кадастровых картах Росреестра этих сведений нет. Если вы закажете выписку из ЕГРН, вы не найдете об этом никакого упоминания – в выписке будет указано, что земельный участок предусмотрен для строительства, никаких обременений на нем нет. Вы подумаете, что все прекрасно, и пойдете оплачивать покупку в надежде, что скоро построите там дом. Но дом построить и зарегистрировать вам не позволят.
Про пути решения проблемы клиентов
В попытках разрешить данный казус мы с коллегами прошли путь от обращений в административном порядке до исков в суд. Мы обращались в Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы с предложением о внесении изменений в Правила (такая возможность предусмотрена как раз для похожих случаев, где фактическое использование земли и то, которое установлено Правилами, отличается, и собственники могут выступить с предложением поменять что-то в Правилах относительно своих участков). Комитет отказал во внесении каких-либо изменений.
Мы подали коллективные обращения от всех собственников в Комитет, в Управление Росреестра по г. Москве, в прокуратуру и др., где подробно объяснили ситуацию и то, как нарушаются права собственников. Комитет ответил нам, что все законно и ничего с этим сделать нельзя. Впоследствии мы обратились в суд, где обжаловали каждое решение об отказе в изменении Правил, в регистрации домов на этих участков. Также мы обратились в Мосгорсуд от имени всех собственников, где просили внести изменения в Правила в судебном порядке.
Что получилось в итоге?
Нам пришлось хорошо постараться, поскольку мы задействовали все возможные способы. В конце концов Управление Росреестра по г. Москве зарегистрировало один из домов. Мы сразу же подали заявления на регистрацию и других домов, которые на днях также были зарегистрированы.
Зачем Москве зоны сохраняемого землепользования?
Как нам объяснили, рядом с участками по проекту планируется расширение дорог, чем могут быть нарушены пределы обязательного расстояния от дороги до участков. Комитет отказался предоставить нам этот самый проект, поскольку, по словам представителя Комитета, проект «находится в разработке». На вопрос, почему тогда зона сохраняемого землепользования уже установлена, если проекта еще нет, ответа не последовало.
Как все-таки заранее увидеть проблему?
Самый лучший способ увидеть все ограничения на участок – это попросить собственника заказать градостроительный план земельного участка. Только собственник участка может его получить. Сразу скажем, что по нашему опыту не все собственники соглашаются на это, многие из них даже не представляют, что это за градостроительный план. Можно постараться объяснить, что заказать его можно одним кликом через сервис «Госуслуги».
Когда вы уже получили градостроительный план, внимательно прочитайте документ. В пункте про предельные параметры разрешенного строительства обратите внимание на количество этажей, высоту и плотность застройки. Они не должны равняться нулю – иначе строить там нельзя. Изучите и другие пункты – там часто можно найти что-нибудь интересное. Также может помочь сервис ГИС ОГД г. Москвы – в нем можно найти нужный участок и увидеть, в какой территориальной подзоне он находится. Если вы увидите зону с индексом «Ф», то это повод внимательно проверить участок и документы на него. Если на нем ранее никогда не было зарегистрированных построек, то будут сложности с тем, чтобы построить там хоть что-нибудь.
Какие еще проблемы могут возникнуть и как их избежать: совет от юриста
Часто на участке могут проходить линии электропередач, что сразу сокращает ваш участок для строительства, т.к. придется соблюсти нужные отступы от них. Участок также может попасть под изъятие, если власти планируют построить важный объект, и ему мешает ваш участок. Тогда они изымут его и выплатят вам компенсацию. Заранее увидеть это поможет изучение градостроительных карт. Если вам сложно работать с данными картами или вы не уверены, что проверили участок со всех сторон и учли все нюансы, то лучше обратиться за юридическим заключением по земельному участку. Грамотный юрист обязательно расскажет вам, все ли в порядке с вашей землей или она может доставить вам хлопоты.
