С недавних пор в российских СМИ появились новости о возможном увеличении первоначального взноса по ипотеке и усложнении процесса получения жилищного кредита. Однако необходимо разобраться в деталях и проверить достоверность этих утверждений.
В данном тексте мы проанализируем факты и объясним, откуда пришла эта новость, что говорит Центральный банк России, и какие возможные последствия могут быть для заёмщиков и банков. Также мы рассмотрим вероятность увеличения первоначального взноса в будущем и роль государства в поддержке ипотечного рынка.
Давайте более детально разберемся в этом вопросе и определим его влияние на ситуацию с ипотечными кредитами в России.
Новые правила коэффициентов риска и долговой нагрузки
С 1 июня 2023 года вступили в силу новые правила применения надбавок к коэффициентам риска для ипотечных кредитов, предоставляемых банками. Эксперты предупреждали о возможном увеличении первоначального взноса и усложнении получения ипотеки в целом. Давайте разберемся, насколько это верно.
Откуда вообще пришла информация?
Информация о нововведениях появилась после заявления регулятора о редактировании размера коэффициента риска и расчета долговой нагрузки заемщика. Банк России уточнил принципы начисления дополнительных сборов к коэффициентам риска, которые были введены с 1 мая 2023 года. Согласно новым правилам, заемщикам с высокой вероятностью невыплаты кредита предоставляется ипотека под более высокий процент. Банкам теперь потребуется больше средств для выдачи займов при повышенном риске невозврата.
Но причем здесь первоначальный взнос?
Коэффициенты риска определяются на основе двух факторов: размера первоначального взноса и показателя долговой нагрузки (ПНД). ПНД отражает соотношение ежемесячных платежей по кредиту и среднемесячного дохода заемщика. Чем выше этот показатель, тем больше рисков связано с невозвратом кредита, поскольку заемщик тратит значительную часть дохода на погашение кредита.
Так, теперь, начиная с 1 июня, заемщики с ипотечными кредитами должны иметь первоначальный взнос не менее 20% и не превышать предельную долговую нагрузку в 60%, чтобы избежать дополнительных надбавок. В результате этого изменения кредиты с низким первоначальным взносом останутся доступными, но станут более дорогостоящими для клиентов.
По мнению ЦБ, ужесточение требований должно охладить чрезмерно разогретый рынок жилищного строительства и снизить цены на вновь возводимое жилье. За последнее время они взлетели в некоторых регионах на 20–30%.
Мнения и паника на рынке
После появления этой новости большинство участников рынка, включая менеджеров, застройщиков, риелторов и блогеров, начали активно обсуждать возможное увеличение первоначального взноса. Некоторые даже утверждали, что к 2024 году размер первоначального взноса для заёмщиков увеличится до 30%.
Однако фактически Центральный банк не повышал первоначальный взнос и не объявлял о своих планах по этому поводу. Размер первоначального взноса свыше 20% или даже 30% не является правилом, а является исключением, когда не применяются дополнительные сборы.
Решение в руках банков
Решение о возможности предоставления ипотеки с меньшим первоначальным взносом, чем 20% (с 1 января — менее 30%), остается на усмотрение банков. Однако в таких случаях банкам будет начисляться надбавка за риск, что может оказаться невыгодным для них. Отказать в ипотеке человеку с низким первоначальным взносом или наименьшей разницей между доходами и ежемесячным платежам — это обычное решение любого банка, которое они принимали до вмешательства Центрального банка, так как каждый банк оценивает свои риски и более внимательно рассматривает заявления заемщиков с низким первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой. Банки и ранее могли повышать процентную ставку или отказывать таким заемщикам в выдаче ипотеки.
Зачем тогда это ЦБ и почему именно сейчас?
Особое внимание к этому вопросу было обращено сейчас из-за того, что доля ипотеки с низким первоначальным взносом (менее 20% от стоимости жилья) по данным Центрального банка РФ впервые превысила половину всех выданных жилищных кредитов (53%). Центральный банк стремится ограничить риски как для заемщиков, так и для банков в условиях экономической нестабильности и отказаться от любых форм субсидированной ипотеки, кроме государственных программ.
Прогноз на будущее исходя из текущих тенденций
Маловероятно, что размер первоначального взноса для заёмщиков будет увеличиваться в будущем. Подобные меры могут парализовать рынок недвижимости и снизить темпы продаж. Также это не соответствует обсуждаемым возможностям введения льготных программ на вторичном рынке. Также наблюдается тенденция сохранения льготных ипотечных программ, субсидируемых государством, которые являются исключением и не подвергаются дополнительным сборам. Ожидается, что будет проводиться модернизация семейной ипотеки с расширенными условиями для многодетных семей, что подтверждается заявлением Владимира Путина о необходимости определения единого статуса многодетной семьи на федеральном уровне.
Об этом свидетельствует и то, что Виталий Милонов совсем недавно выразил мнение о том, что накопить достаточную сумму на первоначальный взнос для приобретения жилья является сложной задачей, особенно для молодых людей. Он предложил, чтобы государство предоставляло молодежи беспроцентные кредиты на первоначальный взнос по ипотеке. В своей инициативе он отметил, что это позволило бы молодым людям взять ипотечный кредит и постепенно погасить его, включая кредит на первоначальный взнос. Виталий Милонов подчеркнул, что без первоначального взноса программа ипотеки становится сложнее и более дорогостоящей.
Какой итог?
Центральный банк не повышает первоначальный взнос и не заявляет о том, что сделает это в будущем. Однако с июня текущего года Центральный банк повысил требования к первоначальному взносу по ипотеке без надбавок с 10% до 20%, и со следующего года планируется увеличение этого требования до 30%.
Поэтому если вы хотите начать инвестировать в недвижимость, советуем не откладывать это решение на завтра. Потому что именно сегодня — самое лучшее и подходящее время для того, чтобы начать строить свой семейный капитал. Тогда уже завтра у вас будут результаты, пока другие будут нервничать от того, что регулятор поменяет что-то еще и нарушит их планы.
