На фоне нестабильности на валютных и фондовых рынках инвестиции в недвижимость становятся все более востребованным способом сохранения и приумножения капитала. Инвесторы вкладываются как в новостройки, так и во вторичное жилье. О том, какая стратегия будет более перспективной, расскажет Барно Турсунова, основатель инвестиционного агентства недвижимости Barno Estate.
В июне ЦБ России сохранил ключевую ставку 7,5%, которую установил еще прошлой осенью. Для рынка недвижимости это хорошая новость: банки в ближайшее время вряд ли будут повышать ставки по ипотеке и кредитам для застройщиков. В целом после кризиса 2022 года цены на жилье стабилизируются. Ожидается, что спрос на покупку квартир, несмотря на временную просадку, будет постепенно восстанавливаться. Люди понимают, что ситуация со ставками по ипотеке и ценами в ближайшие месяцы, скорее всего, останется схожей.
В сегменте покупателей есть не только те, кто приобретает квартиру как жилую собственность, но и инвесторы, которые хотят заработать на росте стоимости недвижимости. Но как определить, что принесет большую доходность в краткосрочной и долгосрочной перспективе — новая квартира или вторичка? Об этом я хочу поговорить подробнее.
Типы инвестиций в недвижимость
Традиционно выделяют две основные стратегии инвестирования в недвижимость.
- В краткосрочном варианте квартиру покупают, владеют ей примерно 1,5–2 года, а затем перепродают по более высокой цене. Очень часто так делают, например, с новостройками на этапе строительства (обычно это старт продаж или предпродаж). Чем ближе сроки сдачи дома, тем дороже становится жилье.
Краткосрочная стратегия может обеспечить самую большую и быструю доходность, но она более рискованная — квартира должна быстро расти в цене, а это бывает не всегда. Например, если застройщик по каким-то причинам приостановит строительство, ваша инвестиция также будет заморожена на неопределенное время. - Среднесрочные и долгосрочные инвестиции обычно используются для того, чтобы получать стабильный пассивный доход от недвижимости (например, от сдачи в аренду). Правильно подобранный объект со временем также растет в цене. Поэтому при грамотной стратегии инвестор извлекает прибыль, даже если изначально приобрел квартиру в ипотеку — доходы от арендаторов покрывают платежи банку.
- Как правило, такая стратегия инвестирования рассчитана на срок от 5 лет и больше. Обычно она приносит меньше прибыли, чем краткосрочные варианты, но зато более надежна. Они подходят, если вы готовы ждать достаточно долго для того, чтобы сохранить и приумножить капитал.
Инвестиции в новостройки
При инвестировании в новые квартиры используют обе стратегии, хотя предпочтение чаще отдают краткосрочному варианту. В целом при ставке на новое жилье инвестору нужно учитывать довольно много факторов. На новостройки, например, сильно влияет потенциал развития инфраструктуры. Представим ситуацию: два одинаковых дома по одному и тому же проекту строятся на расстоянии 300 метров друг от друга. Но одно здание расположено напротив леса, вырубку которого запретили, а другое — возле строящегося транспортного узла и ТЦ. Потенциал для роста стоимости недвижимости во втором случае будет намного выше.
Кроме того, в случае с новостройками всегда очень важно убедиться в добросовестности застройщика. Нужно проверять правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительную и нормативную документацию, а также шаблоны договоров отчуждения прав на недвижимое имущество.
Плюсы
- Новостройка способна быстро расти в цене — в том числе из-за внешних факторов, например строительства нового транспортного узла недалеко с ЖК.
- Износ помещений и коммуникаций никак не отражается на стоимости нового жилья.
- Для первичной недвижимости банки часто предлагают более выгодные ипотечные программы.
- Новое жилье обычно более привлекательно для арендаторов.
Минусы
- Если квартира приобретается на этапе котлована, есть вероятность, что строительство может затянуться, а значит, жилье будет расти в цене медленнее. В прошлом такие инвестиции были более рискованными из-за возможности столкновения с недобросовестным застройщиком. Сейчас средства покупателя перечисляются на независимый эскроу-счет — при банкротстве подрядчика или банка можно вернуть до 10 млн рублей.
- При инвестировании в новостройки нужно внимательно оценивать качество работ застройщика. К сожалению, если дом новый — это еще не означает, что он обязательно построен хорошо. Лучше всего перед покупкой заказать независимую строительную экспертизу.
Когда лучше всего покупать
Новостройки, как правило, выгоднее всего покупать в «мертвый сезон» — летом или прямо перед Новым годом. Дело в том, что в период отпусков и каникул людям обычно не до серьезных трат. При этом застройщикам все равно нужно выполнять план продаж. Поэтому в застойные периоды они часто делают различные акции и скидки. Сейчас на рынке как раз традиционный сезонный спад спроса — в июне-июле вы можете найти предложения, которых не будет, например, в сентябре-октябре.
Инвестиции во вторичку
Вторичная недвижимость редко дорожает быстро на короткой дистанции. Поэтому для работы с таким жильем инвесторы чаще рассматривают средне- и долгосрочные стратегии. На стоимость вторички реже оказывает влияние новая инфраструктура — такие квартиры, как правило, располагаются в уже обустроенных районах.
При покупке вторичного жилья также нужно тщательно проверять продавцов на добросовестность. Например, покупатель может потерять права на жилье, если выяснится, что права на недвижимость есть у других людей, связанных с предыдущим собственником.
Плюсы
- Недвижимость на вторичном рынке практически всегда дешевле, чем аналогичные варианты в новостройках.
- При сдаче в аренду такое жилье пользуется спросом из-за большей доступности.
Минусы
- Чем старше квартира, тем сильнее на рост стоимости влияет фактор износа помещения и коммуникаций. Даже при общей тенденции на повышение рыночных цен квартира, построенная 30–40 лет назад, всегда дорожает меньше, чем новое жилье.
- На покупку вторички банки намного реже предоставляют льготные ипотечные кредиты и социальные программы.
Когда лучше всего покупать
Прямо сейчас. Из-за льготных программ по ипотеке летом 2022 года покупатели больше обращали внимание на новостройки, и на рынке вторички было затоваривание. За год многие владельцы квартир устали ждать продаж, поэтому в ряде случае они готовы пойти на дополнительную скидку. Так, в некоторых районах Москвы цены на вторичном рынке на 15–20% ниже, чем на аналогичные новостройки. Плюс не забываем про традиционное снижение спроса в летний сезон — чем меньше покупателей, тем сложнее собственнику отказаться от скидки.
Если в квартире качественный ремонт, владелец готов оставить технику и мебель, то это очень неплохой вариант для сдачи в аренду. Тем более если жилье расположено в историческом районе недалеко от транспортного узла.
О перспективах инвестирования в 2023 году
Трудно ответить на вопрос, что выгоднее — инвестиции в новостройки или вторичную недвижимость. И в том, и в другом случае есть свои плюсы и минусы. Но при прочих равных я бы рекомендовала выбирать новостройку — у новых квартир больше потенциала для роста в стоимости как на короткой, так и на длинной дистанции. Кроме того, при покупке жилья у застройщика можно воспользоваться выгодными ипотечными программами, скидками и льготами, которых почти нет на вторичке. Часто этот фактор перекрывает более высокую начальную стоимость новостроек.
Если говорить о перспективах инвестирования в целом, то в последние 2–3 года на рынке недвижимости непросто давать долгосрочные прогнозы. Сначала на настроениях покупателей, застройщиков и банков отразилась пандемия, а спустя два года — сложная экономическая ситуация, когда ключевая ставка разом выросла до 20%. В 2023 году рынок находится в небольшой стагнации, но уже заметны тенденции, которые готовят нас к постепенному росту цен на недвижимость. Этот процесс может занять до 2–3 лет, поэтому сейчас, до начала подъема, заходить на рынок выгоднее всего.
В целом, несмотря на локальные просадки, вложения в недвижимость по-прежнему остаются одним из самых стабильных способов сохранения и приумножения капитала. Ведь, в отличие от акций или криптовалют, квартира и дом — это реальные физические активы, которые не могут обесцениться. Их не могут заблокировать или присвоить себе иностранные компании, на них не влияют международные санкции. И даже после временного снижения цен стоимость жилья, как правило, превышает докризисные отметки. Поэтому если инвестор готов к игре на длинной дистанции, он, скорее всего, останется в выигрыше.
