Сдача коммерческой недвижимости в аренду может приносить больше выгоды, чем инвестиции в производство. Многие предприниматели всерьёз рассматривают эту сферу бизнеса. Схемы взаимоотношений между собственниками и арендаторами давно отработаны. Очень важно и не всегда просто — найти подходящего по всем параметрам якорного арендатора.
Определение и значение для торгового центра
Строительство нового ТЦ в центральной части мегаполиса всегда связано со значительными затратами и сложностями с оформлением документов. Получить разрешение на возведение здания в историческом центре города практически невозможно. Оптимальный выход — разместить торговую точку на окраине или за пределами городской черты, где стоимость земли значительно ниже.
Однако в этом случае возникает вопрос с привлечением покупателей. Не так просто заставить человека потратить свои силы и время для поездки в удалённый район, если у него есть возможность приобрести всё необходимое рядом с домом.
Стимулом могут стать товары и услуги по очень привлекательным ценам, магазины которых всегда пользуются хорошим спросом. Арендаторов, которые соответствуют этим условиям, называют якорными. Именно они способны привлечь клиентов в ТЦ и обеспечить его постоянным потоком покупателей.
Ключевые особенности, как распознать наличие
Желающих снять помещение для получения прибыли от продажи товаров или предоставления услуг немало. Поделить их можно на три основных типа:
- Обычный. Снимает небольшую площадь. Ничем не отличается от конкурентов. Прибыль приносит незначительную;
- Субарендатор. Занимает пространство, которое оказалось «лишним» для одной фирмы. На таких площадях обычно размещаются мелкие организации. С них получает прибыль основной арендатор, иногда большую, чем от собственной деятельности;
- Якорный арендатор. Он самый ценный и желанный для владельцев ТЦ. «Якорь» приносит основную прибыль, обеспечивает трафик покупателей, делает рекламу всей торговой точке.
Существует ряд особенностей, по которым можно отличить якорного арендатора от обычного съёмщика:
- Занимаемая площадь. В среднем составляет от 5 до 20% всего здания, в редких случаях — 50%; Реклама. Такие магазины или комплексы услуг размещают рекламные баннеры не только на фасаде, но и по всему ТЦ. Это помогает привлекать потенциальных клиентов;
- Место расположения. Оно не всегда находится на первом этаже у центрального входа. Это выгодно арендодателю. Целенаправленный покупатель пройдет по нескольким этажам и может зайти в менее известные магазины;
- Разнообразие ассортимента и конкурентоспособные цены. Если покупатель, зайдя в магазин, найдет всё, что ему нужно, то он обязательно ещё раз вернётся и не один. Лучшая реклама — рекомендации знакомых и родственников. Такая реклама ничего не стоит, но её нельзя купить ни за какие деньги.
Виды «якорей»
Якорный арендатор — это не во всех случаях обычный магазин. Многие предприниматели специализируются не на прямых продажах, а на оказании своих услуг. Можно обозначить основных «якорей»:
- Супермаркеты. Считаются главными якорными арендаторами. Их названия известны практически всем покупателям. Подобные торговые точки могут специализироваться на продаже продуктов, стройматериалов, бытовой техники, одежды;
- Фитнес-центры и спортзалы с хорошей репутацией и большим количеством постоянных клиентов;
- Учебные заведения. К ним относятся курсы иностранных языков, школы косметологов, парикмахеров, мастеров маникюра;
- Комплексы развлечений. Рассматриваются, как основные «якоря». К ним относятся кинотеатры, катки, бассейны, сауны, боулинги.
Последний вариант наиболее удобен и выгоден для арендодателя. Рядом можно разместить рестораны, кафе, магазины для продажи сопутствующих товаров.
Преимущества для торговых центров
Владельцы коммерческих зданий заинтересованы в том, чтобы среди арендаторов было больше «якорей». Таких причин несколько:
- «Якоря» не только сами притягивают покупателей. Они обеспечивают известность остальным магазинам и поднимают статус ТЦ.
- Сокращение затрат на рекламу. Якорный арендатор проводит собственную маркетинговую компанию. Практически всегда он заинтересован в оформлении фасада здания или его части.
- Большая прибыль, чем от мелких точек торговли. Есть возможность получать не только средства за аренду и коммунальные услуги, но и процент с выручки компании.
- Появляется возможность повышать стоимость аренды для других магазинов. Это вполне обосновано, если их покупательский поток увеличивается из-за соседства с «якорем».
Риски для обеих сторон сделки
Отношения собственника БЦ и якорного арендатора — это всегда баланс интересов. Сотрудничество не проходит без рисков для двух сторон, которые в предпринимательской деятельности никто не отменял. Не всегда стратегия, опирающаяся на якорную аренду, бывает беспроигрышной.
Грамотно разрекламированные торговые точки могут в любой момент обанкротиться. В этом случае владельцу недвижимости предстоит тратить время на поиски нового выгодного арендатора и терять прибыль.
Якорный арендатор редко остаётся за бортом. У него есть определённые льготы и преимущества перед другими:
- возможность выбора места размещения своей точки на территории ТЦ;
- льготные условия аренды, которые не предоставляются маленьким магазинам;
- возможность размещения собственной рекламы на самой выгодной точке фасада торгового центра.
Серьёзные арендаторы заходят на объект на самом начальном этапе строительства. На это есть причины: более выгодные условия на раннем этапе застройки; отсутствие на рынке готовых предложений для размещения бизнеса.
Неоконченный строительный объект несёт свои риски:
- перенос сроков сдачи в эксплуатацию;
- изменение технических характеристик, на которые рассчитывал арендатор;
- заморозка строительных работ на неопределённый срок.
Списки якорных арендаторов в популярных ТЦ
В качестве примера можно рассмотреть несколько ТЦ Москвы:
- Торговый центр «Щёлково». В 2-этажном здании успешно функционируют более двухсот точек торговли. Главными якорями здесь являются кинотеатр «Центрфильм», кафе и аттракционы для детей «Баскин Робинс», гипермаркет «Реал»;
- ТРЦ «Гагаринский». В число якорных арендаторов входят гипермаркет «Ашан», «Спортмастер».
Не стоит забывать про ГУМ и ЦУМ — легендарные торговые центры, которые сами стали «якорями» для многих покупателей ещё в начале прошлого века.
Что можно указать в договоре?
При заключении договора можно зафиксировать любые нюансы:
- ремонт помещения за счет арендодателя;
- продолжительность арендных каникул;
- процент с оборота вместо фиксированной арендной платы;
- льготные выплаты за аренду;
- вознаграждения от собственника объекта.
Может ли ТЦ существовать без якорного арендатора
Безусловно может, но для этого должно быть много причин:
- история существования и заслуженная годами репутация;
- расположение в выгодном месте;
- постоянный поток довольных покупателей;
- удобная для клиентов и охраняемая парковка;
- режим работы, желательно круглосуточный.
Собственными силами это сделать проблематично даже в центральных районах с большим транспортным и пешеходным трафиком. Для нового ТЦ на окраине или за чертой города — сложнее вдвойне.
Заключение
Правильный выбор якорного арендатора поможет решить многие вопросы. Претендентов может быть много. Собственник здания может полагаться на собственное мнение или воспользоваться рекомендациями специалистов в области коммерческой недвижимости.
Если вы ищите помещение для своего бизнеса – пройдите на главную и скачайте каталог с лучшими предложениями месяца. Внутри – подборка лотов с фотографиями и цифрами.
