Гондурас рынок недвижимости в огне.
Уже второй день подряд, не к ночи будет сказано, чего-то я поминаю Гондурас. Наверное, к дождю.
Ну, то, что к непогоде с недвижкой – 100%.
Большая часть моих заметок посвящена строящемуся жилью, меньшая – вторичке. Но недвижимость не ограничивается двумя форматами. Есть офисы, склады, торговые помещения.
Может ли случится так, что с жильём на «пол шестого», а всё остальное бодрячком.
В Телеге в авторитетном канале Недвижимость инсайды мне попался на глаза текст. Похоже, что проплаченная реклама, хотя пометок нет.
Ну что это такое: «Браво, пупсики!». Куда ж так!
Ну, ладно, частник в Телеге, ему простительно. Но порывшись в сети, я без труда нашёл аналогичный материал в федеральном СМИ, - Известиях. И тоже, всяческий восторг: «Эйлер» - бизнес-центр нового формата», победитель разнообразных премий, то есть, такая же проплаченная фигня.
Мне стало любопытно посмотреть на этот орденоносный МФЦ, и я пошёл на сайт объекта.
Наисвежайшая информация от 7 июня. У объекта две премии:
- Ежегодная премия «Рекорды рынка недвижимости-2023», где МФЦ был признан победителем в номинации «Бизнес-центр №1».
- Премия Move Realty Awards 2023, где он был признан «Лучшим проектом для инвестиций».
Как раз то что нужно. Самое смузи, понять, что происходит с этим сегментом (строительство офисов), оценивая объект №1, "the best", лучший из лучших.
Принцип простой, - если и здесь мы найдем пятна на солнце, то…
Ну, вы поняли.
Поехали.
Кстати, я использовал только информацию самого застройщика и ЕИСЖС. Никаких домыслов.
Итак.
Июнь.
Застройщик сообщает (цитата): «Офисная башня активно растет вверх. Возводим уже 7-й этаж», и публикует фото.
Виды, конечно, впечатляющие, здесь явный отсыл к знаменитому Флэтайрон-Билдинг в Нью-Йорке.
Но из 7-го этажа на фото мы видим только это
Я, конечно, понимаю, не они первые придумали, - считаем по макушке. 200 метров само здание и ещё 300 сверху шест, хлобысь и оно самое высокое в мире.
Здесь применен тот же метод. Связана арматура для пары колонн на 7-м этаже, всё, считай его начали строить.
Хотя, по сути, нет никакого 7, а также 6-го, 5-го. 4-й наполовину, 3-й на 2/3.
Я это к чему.
Вот так описывает темпы строительства сам застройщик на своей странице в апреле:
«Как и планировали, держим темп по 2-3 этажа в месяц».
Само здание 17-ти этажное.
Добавляем к существующим на июнь 4,5 этажам по 3 этажа в месяц (беру по максимуму) и получаем, что ТОЛЬКО каркас они выльют к сентябрю ВКЛЮЧИТЕЛЬНО, в лучшем случае.
Смотрим на заявленный график.
Вся надземная часть (общестроительные работы): каркас, наружные и внутренние стены, перегородки, шахты лифтов, кровля, черновая и чистовая отделка, остекление, установка дверей и пр., должны быть закончены к августу.
Закончат?
Уже июнь.
Сильно сомневаюсь.
Объект строится по эскроу. Финансирует работы Банк ДОМ РФ.
Застройщик вышел на площадку в мае прошлого года.
Соответственно, работы ведутся год.
Окончание строительства определено 2-м кварталом следующего года. То есть строится будет ещё год.
При сметной стоимости 3,1 млрд.руб.
Застройщик получил финансирование от банка менее трети от запланированного.
На 7 июня всего 944 млн.руб.
Не в том ли причина медленной стройки?
То, что застройщик строит не торопясь, очевидно.
За первые три месяца этого года на площадке было освоено всего 250 млн.руб.
Ну куда так, - 3 месяца и всего четверть миллиарда. Такими темпами за год – миллиард, а их нужно освоить три.
По приведённым цифрам делаем первые выводы:
· Застройщик строят не торопясь, с отставанием от графика.
· Банк финансируют тоже не торопясь.
Возможно, ДОМ РФ не устраивают объёмы продаж. Через год после начала и за год до окончания продано 33% офисов.
На сумму 1,395 млрд.руб.
Тогда всё логично. На 1,4 млрд. продали, на 940 млн. получили кредит.
Застройщик слабо продаёт, слабо финансируется, слабо строит.
Как-то так.
Построит?
Да, но с опозданием.
Но это лишь один аспект.
Не забываем, перед нами «Бизнес-центр №1» и «Лучший проект для инвестиций».
А что у нас с инвестициями?
Абсолютный туман. Я бы сказал, туман-туманище.
Как можно что-то планировать, быть инвестором, что-то здесь покупать, когда цены колбасят настолько! Застройщик сам не знает, чего он хочет. Причём, все месяцы подряд.
Вот открытые данные ЕИСЖС до февраля включительно.
А вот и продолжение после февраля.
Наверное, первые инвесторы, вложившие в июле прошлого года 169 тыс. в метр что-то получат, как и потратившие в октябре 78 тыс.
А вот чудики, приобретшие офисы в ноябре за 427 тыс., в апреле за 624 тыс., или в мае за 401 тыс., с учетом того, что в июне офисы торгуются уже по 211 тыс. за метр, - что-то получат?!
Поди угадай!
Свидетельствуют ли такие перепады цен о благополучии на этом объекте и у самого застройщика? Представляете, что творится на финансовой кухне у Группы Сумма элементов, что приходится едва ли не каждый месяц бросаться из крайности в крайность, переписывая ценники туда-сюда.
Как при таком расколбасе нарисовать инвесторам плавный график вверх (вот такой), чтобы они могли просчитать эффективность своих вложений?
Не нарисуешь.
А вот такой, потенциальным покупателям показывать точно нельзя, знаете, себе дороже.
Что мы видим?
Неприглядную картину.
МФК Эйлер, строится не по графику (отстаёт), инвестиции в него слишком рискованные, просчитать эффективность вложений невозможно. Принесут ли они хоть какой доход, или придётся фиксировать убытки, не известно.
Беглый анализ показывает, - объект так себе, мягко говоря «без изюминки».
И это я разобрал лучшего представителя данного сегмента рынка недвижимости. Лучшего из лучших, награждённого всяческими наградами, о котором пишут в СМИ.
Что же говорить про остальных, которых просто не замечают.
Остались ли ещё на рынке недвижимости светлые пятна?
Полагаю, что нет!
-----------------------------
Зде в Telegram:
Другой канал Зде в Дзене:
