«Вы неправильно сделали оценку! Мы продаем квартиру на 700 тыс. рублей дороже!» - кричала в телефонную трубку директору наш новый партнер, агент по недвижимости. На вопрос читала ли она отчет, который ей прислали на почту, ответила отрицательно. На этом разговор был окончен.
Наш отдел оценки подробно консультирует клиентов и дает пояснения относительно стоимости клиентам. Но в этом случае оценщик, который только в этом году оценил более 300 квартир, не смог устоять от натиска и попросил помощи руководителя.
При повторном звонке удалось донести, что при сумме сделки в 9,5 миллионов рублей они имеют 7 миллионов собственных (!) средств. При этом квартира продается полностью со свей мебелью и техникой. А это значит 2 главных момента:
- Мебель и техника (даже встроенная) не является объектом недвижимого имущества и в стоимость квартиры не входит. Все банки без исключения берут в залог только саму квартиру. При расчете стоимости оценщик не учитывает стоимость мебели.
- При таком высоком проценте первоначального взноса практически не имеет значения, что там рассчитал оценщик. Банк получает в залог квартиру, которая стоит более 8 миллионов рублей, а кредит выдает сего на 2 миллиона. Никаких рисков. Не будет платить по кредиту – банк вернет все свои расходы.
Честно, мы не знаем кто вселяет в умы идею, что «цифры должны совпадать», но мы с ней регулярно сталкиваемся. К счастью, в этот раз мы имели дело в начинающим, но разумным агентом. И наши доводы были приняты. А страх в отказе удалось обуздать.
Почему еще стоимость квартиры в оценке может быть ниже, чем сделка?
- Покупка идет заведомо по более высокой стоимости. Например, покупатель готов переплатить, чтобы поселиться рядом со своими родственниками. Или жить рядом с хорошей школой, в которую пойдут его дети.
- Уникальный объект, выделяющийся из средней стоимости. Это головная боль любого оценщика. Есть такие локации в городе, где среди домов 80-х годов застройки, стоит шикарная новостройка. Оценщики учитывают все особенности объекта, но рынок может тянуть стоимость вниз. И квартира может быть недооценена.
- Необходимости в «завышении». Такая история происходит со сделками, где у покупателя нет первоначального взноса. И в договоре купли-продажи заведомо прописывается более высокая стоимость, чем та, по которой квартира продается на самом деле. Очень часто при выяснении деталей выясняется, что оценщик очень четко определил стоимость реальной сделки.
- Падающий рынок. Это как раз та ситуация, которая происходит сейчас. Стоимость недвижимости ползет вниз. Квартиры, которые стоят в объявлениях, начинают продаваться с дисконтом, что, конечно, влияет на стоимость квартиры в расчетах оценщика.
Дорогие наши новые партнеры, хотим обратиться к вам. Вы можете быть уверены, что мы со своими клиентами работаем на результат. Накопленный нами опыт позволяет решить практически любую ситуацию, которая может возникнуть у вас при одобрении объекта. Заказать услуги оценщика вы можете на нашем сайте>>