Всем привет!
Поступила выплата от ПНК, в полном объеме - 2065,65 руб. на пай, как и обещали, налоги никто не удерживал. И так как мне хочется, чтобы с этой суммы с меня ничего не удержали, первое, что я сделал - убедился, что собственноручного организованного весной бумажного убытка достаточно, чтобы перекрыть прибыль. Это было сделано весьма вовремя, так как с тех пор рынок вырос и позиций, на которых можно отразить убытки стало сильно меньше.
Так как выплата от ПНК оказалась больше ожидаемой, выяснилось, что бумажного убытка не хватает, чтобы ее перекрыть, поэтому пришлось организовать новый.
Как это сделать
Для начала смотрим результаты закрытых сделок - в Открытии (да думаю и у любого брокера это не трудно), заказываем отчет и смотрим точную сумму. Потом надо посмотреть балансовую стоимость ценных бумаг (то есть конкретно какая бумага по какой цене покупалась) и принять решение, что можно сделать.
Тут, кстати, сложилась весьма любопытная ситуация - в целом по позиции может отражаться плюс, так как рынок вырос, но отдельные бумаги можно заминусить, чтобы показать убыток. Например, вы покупали одну и ту же бумагу в конце 2021 года на хаях, а также в 2022 после обвала, и в целом у вас плюс, так как рынок отрос, но не настолько, как в 2021 - и эти бумаги, купленные "за дорого" можно продать и откупить обратно. Не забывайте, что для целей налогообложения используется принцип FIFO (first come, first out) - брокер продает те бумаги, которые был куплены первыми вне зависимости от их цены.
Поэтому руками считаем стоимость бумаг, купленных первыми, смотрим текущую цену и подбираем объем бумаг так, чтобы бумажный убыток оказался чуть больше прибыли, продаем эти бумаги и сразу откупаем обратно. В большинстве случаев это экономически выгодное мероприятие, так как затраты на спреды и комиссии намного меньше, чем возможный налог.
Куда я вложился в итоге
Долго думал, куда пристроить эти деньги, рассматривал и облигации разных видов, и просто в акции вальнуть, перебрал кучу вариантов (подробнее о них в этой статье):
Но в итоге не пошел ни по одному из них. По причине, что это все равно другой класс активов и это получается какой-то суррогат, а не полноценная замен недвижимости в портфеле, а мне хотелось бы ее сохранить. Поэтому решил еще раз проанализировать обстановку среди фондов недвижимости и все-таки выбрал более-менее подходящий вариант в виде фонда "Арендный бизнес 7" от Сбера (ой, простите, от независимой УК Первая). Купил 3 пая, а остаток кинул в фонд на акции от Тиньки:
Подробнее про фонд Арендный Бизнес - 7
По хорошему, про него надо написать полноценный разбор, так как нюансов очень много, поэтому сегодня довольно кратко.
Фонд очень крупный, намного больше, чем ПНК, у ПНК на пике перед закрытием, активов было на 5 млрд. руб., а у этого сейчас 70 и быстро увеличивается (то есть в фонд привлекаются деньги), в конце февраля, например, стоимость активов была только 65 млрд. руб. Это, конечно, хорошо, большой фонд устойчивей, чем малый, но возникают и негативные эффекты:
- как минимум часть денег простаивает на счетах в ожидании покупки объектов недвижимости, то есть не работает эффективно;
- сложно предсказать, какого качества будут куплены объекты в фонд и по какой цене.
По состоянию на начало весны непосредственно в недвижимость у фонда было вложено только 6,5 млрд. руб. (то есть менее 10%), а вот по состоянию на 28 апреля (последний доступный отчет) уже 50 млрд. руб. - это означает, что фонд активно покупал объекты весной (и в числе прочего купил и склады ПНК). Фонд, как и ПНК, инвестирует в складские комплексы, но также заявлены и инвестиции в бизнес-центры (хотя я беглым взглядом не нашел ни одного такого купленного объекта).
Если посмотреть на выплаты пайщикам за последний год, то они будут в районе 9% годовых, но для будущих вложений эта информация абсолютно бесполезна, так как:
- фонд в основном не был наполнен недвижимостью и прошедшие выплаты, это проценты по депозитам, доходность которых никак не связана с доходностью купленных сейчас объектов недвижимости;
- в 2022 году был всплеск доходности по депозитам, все помнят, что весной 2022 года проценты по ним были 20+, сейчас такого нет.
Пара слов о комиссиях фонда, я приведу табличку с сайта, чтобы не переписывать много:
Это, конечно, не ПНК с его 0,35% в год от стоимости активов, но и не сильно много. Можно сказать среднерыночный уровень, есть фонды, где комиссии достигают 3 процентов, а тут их можно примерно оценить в 1,5-2% в год.
Что касается цены пая, то тут наблюдается весьма странная ситуация с явной рыночной неэффективностью. Если зайти на сайт управляющей компании и посмотреть расчетную цену пая (и УК продает их по этой цене), то увидим вот это:
Тут как бы все правильно - с выплатой дохода цена пая идет вниз, как на дивидендной отсечке. А вот на бирже полнейшая раскорреляция с этим графиком:
Тут и близко не пахнет никакими отсечками, цена пая достаточно равномерно увеличивается. А почему? Да потому, что еще в сентябре прошлого года (когда фонд был пустой, без недвижки и деньги в нем простаивали) рыночная стоимость сильно отстала от расчетной и теперь постепенно ее нагоняет. С учетом того, что фонд наполняется недвижимостью, это объективно ожидаемый процесс и он скорее всего продолжится до тех пор, пока рыночная и расчетная стоимости не сравняются (тем более УК продолжает продавать новые паи по расчетной цене и кто-то же ведь покупает).
Краткие выводы
Если в двух словах - это фонд "кот в мешке" и пока непонятно, какую доходность он даст, и за это рынок предлагает небольшую премию к доходности. Совсем скоро (так как большая часть денег уже вложена в объекты), станет понятно, на какой уровень доходности могут рассчитывать инвесторы.
Но скорее всего он будет пониже, чем в ПНК, так как уровень комиссий тут сильно выше и только за счет этого он будет проигрывать. Но лично для меня это не критично, так как это консервативная часть портфеля и ее задача больше сохранять свою стоимость даже в условиях сильных потрясений + генерировать какой-то денежный поток.
Гораздо более неприятным для меня является то, что размер лота тут составляет 100 тыс. руб., что сильно затрудняет балансировку и докупку, да и ликвидности в стакане меньше, чем у ПНК.
А вы куда отправили деньги от погашения лотов ПНК?
