Что главное при покупке недвижимости? Проверка юридической чистоты объекта, скажете вы — и будете правы. Но при этом мало кто из покупателей вспоминает о том, что продавца недвижимости тоже хорошо бы проверить: иногда квартира со всех сторон прекрасная — а собственник такой, что лучше от этой квартиры держаться подальше. Как проверить собственника, и какие данные о нем должны насторожить покупателя?
________________________________
🔔 Статья по теме: Покупка вторичной квартиры в 2024 году: пошаговая инструкция.
________________________________
Сейчас есть много сервисов, которые облегчают задачу — и о любом человеке можно узнать довольно много.
Настоящий ли паспорт
Первое, с чего стоит начать, — это проверить паспорт продавца.
Это легко сделать через Госуслуги: зайдите в свой аккаунт и перейдите на сервис «Сведения о действительности паспорта». Можно просто набрать там в поисковой строке «Проверить паспорт» — и система перенаправит вас на нужный сервис. Дальше вбиваем серию и номер паспорта продавца, его фамилию и имя. Система сверит данные с базами МВД.
- Если паспорт настоящий и действительный — появится надпись «Действительный».
- Если паспорт настоящий, но просроченный — выйдет надпись «Недействительный».
- Если паспорта с такими данными в базах МВД нет — на экране появится: «Данные не найдены».
Обратите внимание! Паспорт может быть недействительным еще по ряду причин: например, в нем есть «сведения, отметки и записи», не предусмотренные Положением о паспорте гражданина РФ. В любом случае, такой паспорт надо менять.
Если паспорт в системе не найден — не надо сразу паниковать и подозревать продавца в мошенничестве. Возможно, вы неправильно ввели данные: например, у продавца в паспорте написано «Муравьёва» — а вы написали фамилию через «е». Возможно, документ новый, и информация в базе еще не обновилась. Возможно, это сбой на Госуслугах, такое бывает.
В последних двух случаях нужно, чтобы продавец отправил запрос в МВД и обозначил проблему. Понятно, что договариваться с продавцом о чем-либо можно будет только после того, как система опознает его паспорт как подлинный и действительный.
Является ли продавец собственником
Сейчас в выписке из ЕРГН нет сведений о собственниках недвижимости — если эту выписку заказывают третьи лица. Это осложняет жизнь покупателям. Для них остается один выход: попросить продавца квартиры оформить полную выписку из ЕГРН. В ней будут видны ФИО всех собственников жилья, даты их рождения и паспортные данные.
Конечно, надо смотреть еще и правоустанавливающие документы на квартиру: договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации, свидетельство о праве на наследство. Но без выписки из ЕГРН все равно не обойтись. Если у продавца есть на руках документ, по которому он купил эту квартиру пять лет назад — это совершенно не значит, что он не мог ее пару месяцев назад продать.
На что смотрим?
- Данные в выписке должны совпадать с данными в правоустанавливающем документе — и с тем, что говорит вам продавец. И я сейчас не только о ФИО и паспортных данных. Допустим, продавец утверждает, что он единственный собственник — а в выписке из ЕГРН указаны еще и другие собственники. Это как минимум повод начать разбираться. А возможно, и отказаться от покупки.
- Есть ли среди собственников несовершеннолетние. Надо понимать, что сделка затянется: органы опеки должны выдать разрешение на продажу — а разрешение она выдаст только после того, как продавец найдет другой объект, где детям можно будет выделить доли.
- Не забывайте, что выписка из ЕГРН актуальна только на момент получения. Поэтому ее запрашивают как минимум дважды: в момент внесения аванса и перед заключением сделки.
Есть ли у продавца долги
Само по себе наличие долгов не преступление. Но должник может стать банкротом — и вот это уже потенциальная проблема для покупателя: суд может признать сделку недействительной и вернуть имущество в конкурсную массу. Так происходит не всегда, но риск есть.
Многие думают, что банкротом может объявить себя только тот, у кого долгов больше чем на 500 тысяч рублей. Нет. Такой человек, по закону, обязан объявить себя банкротом — в том случае, если просрочка по платежам у него больше 3 месяцев. Но есть и добровольное банкротство. И тут сумма долга в законе не прописана: на практике, с таким запросом обращаются люди, у которых 300–400 тысяч долга, и даже меньше.
Поэтому: всегда спрашиваем у продавца, есть ли у него долги и сколько. Понятно, что далеко не все будут чистосердечно делиться с вами такой информацией — но спросить надо.
Следующий шаг — проверить, нет ли вашего продавца на сайте судебных приставов. Возможно, его долгами уже занимается государство. Сервис дает возможность проверить вообще любого человека: достаточно указать ФИО, дату рождения и выбрать регион.
Ну, и не лишним будет заглянуть в Федеральный реестр сведений о банкротстве. Мало ли что.
Дееспособен ли продавец
Да, я о пресловутой справке из ПНД. Требовать ее от продавца, особенно пожилого или со странностями в поведении, необходимо — хоть она ничего и не гарантирует. Я об этом писала отдельную статью.
Ведь что написано в этой справке? Что продавец не обращался в ПНД за медицинской помощью и на диспансерном наблюдении не состоит. Всё. Справка не подтверждает отсутствие у продавца психических заболеваний — и тем более не устанавливает, дееспособен он на текущий момент или нет. Если после сделки сам продавец или его родственники подадут в суд, то будет назначена судебно-психиатрическая экспертиза. Ее заключение и будет считаться истиной.
Тем не менее, повторю, запрашивать справку все равно надо. Во-первых, это ваша страховка как добросовестного покупателя. Если что-то пойдет не так — у вас будут шансы доказать свою добросовестность и потребовать от государства компенсацию. В другом случае суд может счесть, что вы «не проявили разумной осторожности».
Во-вторых, это отсечет хотя бы тех продавцов, чья недееспособность уже установлена официально. Если продавец или его представитель отказываются получать такую справку — то это явный знак, что с ними опасно связываться.
В браке ли продавец
Если квартира куплена в браке, и не было брачного договора, то она считается совместной собственностью супругов — даже если недвижимость записана только на одного из них. Поэтому при продаже квартиры необходимо согласие второго супруга на сделку. Если такого согласия супруг не брал — то его вторая половина вправе подать в суд и признать сделку недействительной.
Некоторые продавцы скрывают, что недвижимость куплена в браке. А учитывая, что сейчас при заключении брака не ставят штамп в паспорте — проверить это стало труднее. Тем не менее, в ваших интересах сделать все возможное:
- Посмотрите все-таки паспорт. Если брак был заключен раньше 2021 года, то штамп может стоять. И обратите внимание на срок замены паспорта: если продавец недавно поменял паспорт, хотя по возрасту этого не требуется — это повод насторожиться. Возможно, он действительно просто потерял документ. А возможно, ему есть что скрывать.
- Запросите справку из ЗАГСа. Можно попросить продавца получить официальную справку, подтверждающую наличие или отсутствие брачных отношений в интересующий период времени. Это можно сделать даже через Госуслуги. Правда, если продавец заключал брак не в России или странах СНГ, то информации в российской системе не будет.
- Промониторьте соцсети продавца. В нашей практике были случаи, когда по документам человек на момент покупки квартиры был не женат — а мы в соцсетях увидели откровения его бывшей жены, которая жаловалась, что суженый лишает ее жилья. Это оказалось правдой.
Является ли человек экстремистом
Реалии нынешнего времени. Еще несколько лет назад никакому покупателю бы в голову не пришло проверять продавца по этим параметрам — а сейчас это обычная история.
На сайте Росфинмониторинга существует список террористов и экстремистов, можно посмотреть по ФИО и дате рождения. Закон запрещает сотрудничество с людьми и организациями из этого реестра. Имейте в виду: если перечислить деньги продавцу из реестра, можно самому попасть в такой список — а это грозит блокировкой счетов в банках.
Если нашли своего продавца в списке — не паникуйте сразу: возможны ведь полные совпадения, включая ФИО и дату рождения, и ваш продавец может вовсе не состоять ни в каком списке — он просто полный тезка кого-то из реестра. Но это в любом случае требует тщательной проверки. Забейте имя продавца в поисковик, изучите его соцсети.
Вообще, этот совет: забить ФИО продавца в поисковую строку и найти, что пишут о нем в Сети — актуален вообще для всех. Да, это лишние хлопоты. Но когда речь идет о сделках с недвижимостью, такие хлопоты вполне оправданы.
🔔 Если вы живете в Екатеринбурге или собираетесь туда переезжать, я могу помочь вам с любым вопросом, касающимся недвижимости. Есть что спросить? Записывайтесь на консультацию по WhatsApp +79089250595. Консультация бесплатная и ни к чему вас не обязывает — а ответы на свои вопросы вы получите!
Полезные статьи для покупателей недвижимости:
📍 «Это у нас временно»: как продавцы скрывают серьезные дефекты квартир
📍 «Да нет у меня никакой жены!»: как проверить, не обманывает ли продавец квартиры
📍 Сделки по доверенности: какие есть риски и как от них защититься
📍 Покупали квартиру с мебелью, а купили голые стены: что делать?
