Когда я был юношей, в 90е, моя мама подрабатывала уборщицей, ну а я ей помогал с переноской всяких тяжелых вещей и так далее. Уборку мама делала в гостинице "на дому" - фактически, кто-то скупил несколько квартир в одном подъезде, и стал их сдавать как гостиничные номера. Меня тогда поразило, как быстро такие квартиры приходят в негодность - понятно, что долговременных постояльцев там почти не было, большинство оставалось на день-неделю, и было заметно, что отношение у постояльцев к гостиничному имуществу далеко не такое, какое бывает у людей к своему. Тогда уже у меня закрались мысли о сложностях с данным видом "бизнеса".
Тем не менее, когда я решился брать в ипотеку квартиру "для семьи" у меня был план сдавать свою добрачную квартиру для того, чтобы частично гасить ипотечные платежи. В квартире был сделан ремонт, находилась она в довольно оживленном месте, так что я думал что отбоя от арендаторов не будет.
И действительно, на мой телефон просто обрушились десятки звонков от различных агентств недвижимости, которые предлагали свои услуги по "подбору жильцов" за скромную сумму. Уж не помню какую, но глаза у меня на лоб полезли. Сотрудничать я с ними не стал.
Начал сдавать самостоятельно. Всего я выдержал три или четыре "просмотра", прежде чем сдался на уговоры и не сдал квартиру за 20 тысяч + коммунальные платежи вместо изначально планировавшихся 25.
Жилец мне попался хороший, почти не протестовал, когда я планомерно его поджимал периодически по чуть-чуть, пока не добрался до заветных 25 тысяч. Мы с ним договорились, что все поломки в квартире он будет чинить сам, и действительно всё чинил и мне сообщал.
В то же время добрачную квартиру жены мы продали, потому что сдавалась она очень плохо - постоянно попадались неблагополучные жильцы, последние даже увезли при выселении железную дверь.
А потом случилась неприятная ситуация, прорыв отопления зимой в квартире, которую сдавал я. Затопило не только мою квартиру, но и квартиру сбоку и снизу. Управляющая компания быстро вышла на связь с соседями, и договорилась с ними о компенсациях, а вот со мной общаться не стали. И пришлось мне подавать в суд на УК... Я нанял адвоката. Результат дела изначально был известен - вина управляющей компании, так как разрыв труб отопления произошел за пределами моей квартиры, там, где за техническое состояние оборудования отвечает УК.
Мои требования были подкреплены актом ущерба, но так как в момент самого события я был на вахте, всем этим занималась жена, а она не догадалась вызвать на оформление и подписание акта представителя управляющей компании. Да и я сам потом подумал, что это уже лишнее - оценщик ведь из авторизованной, всячески одобренной компании с лицензиями и так далее.
Жильца, как вы понимаете, пришлось выселить, хотя он предлагал платить 15 тысяч в месяц и делать ремонт самостоятельно, но там реально условия были непригодные для нормальной жизни.
Я регулярно приезжал и осматривал квартиру, кажется даже заказывал теплопушки чтобы всё просушить, в общем - свести ущерб к минимуму, но это было сложно сделать, так как на дворе была зима, в квартире из четырех батарей работала только одна.
Представители УК тянули время и не являлись в суд. Примерно в августе адвокат мне сказал, что если они не явятся еще раз, суд примет решение в мою пользу. Я подумал, что раз состояние квартиры критическое - уже местами появилась плесень, надо бы делать капитальный ремонт, и решил рискнуть и начать ремонт. Загнал рабочих, запустил процесс, и уехал на вахту. И уже когда я был на вахте, мне позвонил адвокат и сообщил, что УК явились на суд, и первое что попросили - совершить осмотр повреждений для составления собственного акта.
Представляете? Прошло уже больше полугода, а они собрались осматривать. Потом через моего адвоката они со мной связались и предложили "досудебное урегулирование". Я понимал, что в данном случае у меня выбор между тем, чтобы получить что-то или не получить ничего, так как после ремонта никаких следов происшествия видно не будет. В итоге сторговались на стоимость ремонта, услуг адвоката и немножко сверху (естественно, мы просто обсудили сумму, я не называл конкретных цифр, сколько и для чего мне нужно). По иску с учетом неустоек набегала уже сумма в пять раз больше, но это была как раз та ситуация, когда синица в руках лучше, чем журавль в небе.
УК деньги мне все выплатила, и передо мной встал вопрос о том, сдавать ли квартиру повторно или нет. На меня вышел сосед, стал предлагать своих каких-то знакомых, если будет скидка, и т.д., я посмотрел на всё это, вспомнил сколько гемора это всё мне стоило, и решил квартиру продать.
И продал. И деньги закинул в фондовый рынок.
Потому что даже несмотря на то, что свои деньги я отбил, и получил немного больше, и в целом квартира сдавалась успешно, постоянно приходилось решать какие-то вопросы, даже при том, что жилец, повторюсь, был просто идеален. Он даже за свой счет поменял водонагреватель на водонагреватель большего объема (горячая вода есть, просто летом на время гидроиспытаний на пару недель её отключают, некомфортно).
Это мне еще повезло, что в моем городе рост цен на недвижимость и аренду просто взрывной. Когда-то я писал, что несмотря на то, что в долларах вышло почти то же самое, что и во время покупки, в рублях получилось значительно больше, плюс аренда отбила почти половину стоимости квартиры на момент покупки. То есть я как минимум не испытывал проблем с поиском арендаторов и потерей стоимости жилья (в некоторых городах недвижимость дешевеет, ну или рост не обгоняет инфляцию).
А если бы у меня была не одна такая квартира, а несколько? Уфф...
В принципе есть такая услуга, когда ты сдаешь квартиру агентству по договору, а оно тебе только платит деньги, обо всем остальном заботятся они. Но во-первых, если они не находят жильца, то они тебе не платят, а во-вторых, бывали случаи когда такие агентства прогорали или тупо не выполняли свои обязательства. А потом судись с ними, ага.
И да, сейчас, оглядываясь назад, я знаю что вероятно мог бы выйти из этой ситуации с квартирой с большим "профитом" - хотя бы пригласив представителя УК на оформление акта (хотя не факт что при этом он бы согласился с актом, составленным оценщиками), но проблема таких ситуаций заключается в том, что они возникают неожиданно, и несмотря на то, что в целом всем всё известно в общих чертах, что нужно делать, когда дело доходит до действий, возникают подводные камни, сложности и нюансы, о которых, как правило, не знаешь, и узнаешь тогда, когда уже поздно что-то менять, уже принято субоптимальное решение.
Это мы еще не касались таких вещей как то, что жильца на самом деле очень сложно выселить, если он просрочил платежи. И простор для мести у бывших жильцов очень широк.
Я даже не представляю как сдавать квартиру так, чтобы сдача была и пассивным мероприятием и чтобы квартира не требовала дальнейших вложений. При проживании в ней квартира "ушатывается", и без ремонта её берут менее платежеспособные слои населения, а там вероятность попасть на маргиналов, которые не будут платить, высока, а если постоянно обновлять ремонт, то и прибыль будет туда уходить, и за ремонтерами этими нужно следить. Нифига не пассивный доход)).
