Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)"!
Сегодняшняя тема – особенности продажи жилого помещения (квартиры, жилого дома), находящегося в общей долевой собственности с торгов в рамках процедуры банкротства, с учетом разъяснений Конституционного Суда РФ (Постановление от 16 мая 2023 года N 23-П).
Согласно пункту 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу:
- остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов;
- а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (абзац первый );
-публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 данного Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом (абзац второй).
1. Перевожу на простой язык. В обычной ситуации, если имущество (квартира, дом, земля и др.) определена в долях, например, квартира - ½ часть принадлежит сыну и ½ часть принадлежит отцу, при продаже такого имущества одним из собственников доли, например, сыном, он должен получить согласие от отца, если отец согласие не дает, сын извещает отца о продаже своей доли, путем направления ему заявления с указание цены продажи своей доли и сроком, в течение которого отец должен дать согласие на продажу или купить долю по цене, предложенной сыном.
Эта процедура называется «право преимущественной покупки», то есть, собственник, в нашем случае отец, имеет право преимущественной покупки ½ доли, которую продает сын.
2 .Это правило не распространяется по действующему законодательству при продаже доли в общем имуществе с публичных торгов, в рамках процедуры банкротства одного из участников долевой собственности.
Иными словами, если взять наш пример, если ½ часть доли квартиры сына продается с публичных торгов в рамках банкротства сына, эту ½ долю может купить любой покупатель, т. к. в этом случае не требуется извещать другого участника долевой собственности, в нашем случае отца, о его праве преимущества на покупку ½ доли квартиры сына. Представляете себе ситуацию, при которой, отец владеет ½ долей квартиры, а второй ½ доле квартиры владеет посторонний человек, ситуация крайне неприятная.
3.Более того, победитель торгов, который с торгов приобрел ½ долю квартиры и, полагая, что он является добросовестным приобретателем, тоже может лишиться ½ доли квартиры, т. к. есть разъяснение Президиума Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 года, в котором указано на необходимость предоставления участнику долевой собственности на недвижимое имущество возможности воспользоваться преимущественным правом покупки (пункт 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020) и часто суды встают на сторону участника долевой собственника, возвращая приобретенную с публичных торгов долю участнику долевой собственности. В этом случае страдает победитель торгов, который приобрел ½ долю квартиры с торгов.
Вот такая юридическая коллизия существовала до 16 мая 2023 года, пока
Конституционного Суда РФ (Постановление от 16 мая 2023 года N 23-П) не дал оценку конституционности пункта 1ст. 250 ГК РФ и разъяснил, как действовать до внесения изменений в действующее законодательство.
Конституционный Суд РФ рассмотрел вопрос о том, могут ли участники общей долевой собственности воспользоваться преимущественным правом покупки доли, продаваемой с публичных торгов в рамках дела о банкротстве одного из сособственников.
С соответствующей жалобой в Конституционный Суд РФ обратился покупатель, который приобрел на торгах долю в праве собственности на жилой дом и земельный участок, образованную в результате раздела семейного имущества должника. Впоследствии права и обязанности покупателя по требованию супруги должника были переведены на нее в судебном порядке в качестве последствия нарушения преимущественного права покупки. Суды исходили из того, что принудительный характер реализации доли (в форме публичных торгов) не исключает действие этого права.
Не согласившись с таким решением, заявитель (покупатель с торгов) поставил под сомнение конституционность п. 1 ст. 250 ГК РФ в той мере, в какой данная норма, при указанных обстоятельствах, наделяет участников общей долевой собственности преимущественным, по отношению к победителю торгов, правом покупки доли.
По результатам рассмотрения дела Конституционный Суд РФ признал позицию заявителя обоснованной. Оспариваемая норма признана неконституционной, поскольку она не позволяет определенно ответить на вопрос о том, имеют ли участники общей долевой собственности преимущественное право покупки доли при ее реализации на публичных торгах в соответствии с законодательством о банкротстве, равно как и на вопрос о порядке реализации этого права.
Законодателю поручено внести в правовое регулирование изменения, обеспечивающие баланс интересов участников общей долевой собственности и добросовестного приобретателя имущества. Впредь до принятия соответствующих поправок при продаже с публичных торгов доли должника в праве общей собственности финансовый управляющий обязан направлять другим сособственникам предложение приобрести долю по начальной цене, определенной в целях проведения торгов. Если в течение месяца сособственники не выразят согласие на покупку, доля продается с торгов. В этом случае, а также при продаже с повторных торгов и посредством публичного предложения правило о преимущественном праве покупки доли не применяется.
Надеюсь, статья для вас окажется полезной, не забывайте подписываться, ставить лайки, обсуждать тему и задавать вопросы- это приветствуется.
