Изучаем инвестиции в ритейл на примере делового центра TWIST
Рынок инвестиций в недвижимость за последние 3 года претерпел значительные изменения. Так, покупка жилья на этапе котлована с последующей сдачей в аренду стала менее выгодной. Подвели значительный рост стоимости квадратного метра, большой объём предложения и уменьшение ставок аренды. На этом фоне ещё более привлекательными стали помещения для ритейла. Разбираемся в особенностях инвестиций в коммерческую недвижимость и её доходности на примере делового центра TWIST.
Квартиры и депозиты
По данным консалтинговой компании Nikoliers, средняя стоимость 1 кв. м в новостройках Москвы в 2022 году составила 397 тыс. рублей без учёта элитного класса. Этот показатель за год увеличился на 9%. Снижения в ближайшее время ожидать не стоит: льготные ипотечные программы, колебания стоимости строительных материалов и различные государственные меры поддержки будут удерживать цены. По прогнозу Freedom Finance Global, в 2023 году жильё в новостройках подорожает ещё на 10%.
При этом ставки аренды в столице, по данным «Циан.Аналитики», снизились на 12%. Средняя стоимость аренды односпальной квартиры в конце прошлого года составила 48 тыс. рублей, а двуспальной — 63 тыс. По разным прогнозам, ставки найма жилья в текущем году либо не изменятся, либо снизятся на 5%.
«Анализ тенденций рынков аренды и вторичного жилья позволяет говорить о том, что в силу специфики — в подавляющем своём объёме лоты представлены физическими лицами — они достаточно волатильны за счёт изменчивости настроения собственников. Те или иные экономические события, да и просто новостной фон, могут повлиять на цены как в положительную, так и в отрицательную сторону», — объясняет старший аналитик-консультант Nikoliers Анна Мурмуридис.
По её словам, в прошлом году снижение арендных ставок на жильё действительно было, но с начала 2023-го компания отмечает активизацию жилищных рынков, в том числе аренды.
Чистая доходность инвестиций в жилую недвижимость сегодня составляет в среднем 3%. Это деньги, которые вы получаете после вычета подоходного налога, налога на недвижимость и эксплуатационных расходов. Подсчитаем. Если приобрести студию или односпальную квартиру за 21 млн рублей, сдавать её можно будет начать в среднем только через 4 года после ввода дома в эксплуатацию. С учётом доходности на аренде можно будет зарабатывать более 630 тыс. рублей в год.
Допустим, вам будет удаваться быстро находить арендаторов на длительный срок и вы сможете поднимать аренду на 2% каждый год. В этом случае через 10 лет после покупки ваш доход (не забываем о «пустых» 4 годах, в которые дом строился) составит всего 3,9 млн рублей, а полностью квартира окупится через 36 лет. Но в реальности гораздо позже: в Москве поиск арендатора занимает около 3 месяцев, а средний срок аренды составляет 1,4 года.
Предположим, вы решите через 10 лет после покупки продать квартиру. С 2013 года средняя стоимость жилья на вторичном рынке увеличилась на 49%. Если допустить, что за следующее десятилетие рост цен будет таким же, вы сможете продать свою квартиру за 31,3 млн рублей. Таким образом, ваша чистая прибыль с учётом дохода от аренды будет около 14,3 млн рублей.
О подоходном налоге от продажи квартиры мы не забыли: его не придётся платить, если владеть купленным жильём более 5 лет. Это касается и коммерческой недвижимости, если только вы не индивидуальный предприниматель.
В настоящее время доходность от сдачи жилой недвижимости в аренду ниже ставок по банковским депозитам. По данным сервиса «Банки.ру», средняя ставка по вкладам и накопительным счетам в 15 крупнейших финансовых организациях составляет 5,34% годовых.
Но нужно помнить, что с 2023 года с процентного дохода по депозитам, превышающего необлагаемый лимит, нужно платить налог 13%. Величина лимита рассчитывается Федеральной налоговой службой России исходя из среднего размера ключевой ставки Центрального банка за год. С начала текущего года ключевая ставка составляет 7,5% годовых, а безналоговый лимит — 75 тыс. рублей.
То есть, если просто разместить 21 млн рублей в банке, уже через 10 лет ваш процентный доход составит 9,3 млн рублей. Это если предположить, что ключевая ставка в ближайшие 10 лет не изменится, а значит, и не изменится сумма налога. За этот же срок банковский вклад с учётом капитализации, то есть зачисления процентов на вклад, принесёт 13,9 млн рублей. Как в случае с покупкой квартиры и её перепродажей, так и в случае с банковским вкладом часть ваших денег «съест» инфляция.
Размещая средства на банковском вкладе, нужно учитывать возможные риски. Например, может случиться так, что у вашего банка отзовут лицензию, после чего он закроется. Если такое произойдёт, вы сможете рассчитывать на возмещение в размере 1,4 млн рублей. Это максимальная сумма компенсации, определённая Агентством по страхованию вкладов — фондом, страхующим банковских вкладчиков от потери денег. Выплаты остатка суммы по вкладу придётся ждать в общей очереди кредиторов банка, причём никто не даст гарантий, что деньги вам вернут полностью.
Прибыльный ритейл
Если выбирать из консервативных стратегий инвестирования, которые могли бы приносить пассивный доход, вложение средств в ритейл в деловых центрах выглядит наиболее интересным. Так, средняя чистая доходность в этом сегменте в Москве составляет 12%, причём показатель сильно зависит от расположения делового центра и его класса. Так, в классе A чистая доходность может достигать 17%, а в классе D — едва дотягивать до 6%.
Ставка арендной платы в случае с ритейловыми помещениями зависит от нескольких факторов.
- Пешеходный и автомобильный трафик. На объём продаж влияет проходимость: чем она больше, тем больше людей зайдёт в магазин или ресторан, тем выше будут продажи. Большая проходимость — легче найти арендатора на ваших условиях.
- Расположение рядом с метро и остановками общественного транспорта. По дороге домой или на работу люди будут заходить в магазин или ресторан.
- Автомобильная доступность. Чем проще добираться до делового центра, тем выше заполняемость его офисов. В будние дни сотрудники офисов будут клиентами ритейла.
- Наличие витрин. Это лицо магазинов, которое арендаторы должны иметь возможность оформить в соответствии со своими планами. Чем больше витрины в помещении, тем выше арендная плата.
- Техническая оснащённость. Для ритейла важно, чтобы помещения имели всё необходимое: вентиляцию, водоснабжение, электроснабжение необходимой мощности, большую высоту потолков.
- Место для рекламы. В здании должно быть предусмотрено место для вывески со всеми необходимыми подключениями. Такая возможность облегчит жизнь арендаторам и не нарушит архитектурный облик делового центра.
Этими качествами (и даже больше) обладает деловой центр TWIST класса A, строительством которого занимается Sminex-Интеко. Он отличается исключительной транспортной доступностью: деловой центр расположен в 30 метрах от метро «Савёловская» на пересечении Третьего транспортного кольца и Бутырской улицы. Поблизости — Савёловский вокзал, являющийся частью Московского центрального диаметра. С него отправляются поезда в область, аэроэкспресс в Шереметьево.
Благодаря этому мимо здания в день проходит в среднем 12 тыс. человек, проезжает более 120 тыс. автомобилей. В офисах делового центра будут трудиться более 1500 человек.
TWIST заметен издалека благодаря wow-архитектуре: необычной «закрученной» форме с панорамными моллированными окнами и вечерней подсветке, создающей иллюзию парящих этажей. Премиальный деловой центр станет новой архитектурной доминантой района, которую просто невозможно не заметить или с чем-то перепутать.
«30% всей продаваемой площади TWIST предназначено для ритейла: четырёх ресторанов с собственными террасами, кофейни, столовой и магазинов. В комфортных помещениях со свободной планировкой оборудованы вытяжка, отдельные входы, рекламные поверхности. Есть гостевой паркинг. В помещениях для заведений общественного питания предусмотрены места для специальной вентиляции и жироуловителей, а также необходимая электрическая мощность, нет ограничений на продажу алкоголя», — рассказывает директор по продажам Sminex-Интеко Иван Обухов.
Всего в TWIST 19 помещений для ритейла площадью от 16 кв. м с высотой потолков от 3,2 до 4,9 метра. Они занимают один подземный этаж и два надземных. Предусмотрена возможность купить несколько помещений и объединить их. Стоимость составляет от 20,1 млн рублей.
Итак, какую же выгоду вы получите, если приобретёте помещение для ритейла в деловом центре TWIST, потратив 21 млн рублей? Сдать TWISTв эксплуатацию планируется в 2026 году. Предположим, что вы никуда не спешите, подходите к делу основательно и тщательно подбираете арендаторов, а значит, начнёте сдавать купленное помещение в аренду только в 2027 году. При доходности 15% вы уже в первый год сможете получить 3,2 млн рублей.
Затем каждый год вы будете повышать арендную плату на 7%. Эту цифру мы взяли для условных расчётов. На самом деле средний размер арендной платы для помещений общественного питания в 2022 году вырос на 49%, а для торговых помещений по понятным причинам снизился на 12%. В предыдущие годы ставки аренды торговых помещений росли в среднем на 22% в год. Сегодня рынок коммерческой недвижимости стабилизировался, предложение в премиальном сегменте, к которому относятся деловые центры класса A, постоянно сокращается, а спрос растёт.
Если коротко, при условии повышения ставки арендной платы на 7% в год ваша покупка помещения под ритейл в TWIST окупится уже через 6 лет после начала сдачи. Более того, вы сможете получить и первую чистую прибыль в размере 1,5 млн рублей.
Как и в случае с квартирой, ритейловое помещение можно продать через 10 лет после покупки. Стоимость коммерческих помещений на вторичном рынке увеличивается интенсивнее. По данным агентства Restate, за последние 3 года стоимость помещений для заведений общественного питания выросла в 3,5 раза, а торговых помещений — в 1,9 раза. Если ваше помещение в TWIST к 2033 году подорожает в 1,9 раза, продать его вы сможете минимум за 39,9 млн рублей, но скорее всего — гораздо дороже.
Не забывайте, что в 2032 году вы будете продавать уже полностью капитализированное, то есть окупившееся, помещение. Таким образом, стратегия «купить, сдавать, продать» через 10 лет после приобретения принесёт вам 41,4 млн рублей. Это в 2,7 раза больше, чем в случае с квартирой, и в 3,2 раза больше, чем в случае с банковским депозитом.
Только высокой доходностью плюсы инвестиций в ритейл не ограничиваются. Это ещё и очень прозрачный рынок: большинство арендаторов заключает договоры на длительный срок. Обычно он составляет 5 лет и более, причём регулярность повышения ставок аренды указывается в договоре. Рынок же жилой недвижимости в основном существует в тени, а повышение арендной платы может спровоцировать арендаторов уйти. Поиск новых займёт время.
«В ритейле отделкой и техническими улучшениями занимаются сами арендаторы по согласованию с собственником. Каждый из них хочет получить уникально оформленное помещение в своём стиле. И это тоже выгодно отличает рынок коммерческой недвижимости от жилой. В случае с квартирой обязанности по отделке в подавляющем большинстве случаев ложатся на собственника, увеличивая и без того большой срок окупаемости инвестиций», — поясняет Иван Обухов.
Статус делового центра TWISTв сочетании с транспортной доступностью и фантастической архитектурой гарантирует, что арендаторами вашего помещения будут крупные сетевые компании. Это значит, что проблем с ремонтом или арендными платежами не возникнет.
Подробнее о комфортном ритейле прямо у метро «Савёловская», который создаёт Sminex-Интеко, можно узнать на сайте премиального делового центра TWIST.
