Помимо кадастровой и землеустроительной документации принципиальное значения для управления территориями и недвижимостью имеет градостроительная документация.
Рассмотрим ее иерархию, основные виды документов и их назначение.
Территориальное планирование
Это уровень субъекта Российской Федерации или как минимум муниципального района, города, на котором определяются цели и задачи планирования достаточно обширной территории, составляется перечень мероприятий территориального планирования, естественно с графической визуализацией в виде следующих документов:
- Схемы территориального планирования субъектов России,
- Схемы территориального планирования муниципальных районов,
- Схемы территориального планирования населенных пунктов,
- Генеральные планы городских округов, городов.
Генеральный план города сегодня является основным градостроительным документом для развития территорий населенного пункта на несколько лет вперед (например, актуальный генплан Москвы действует до 2025 года). Этот документ содержит основные текущие (фактические) показатели состояния территорий и планируемые мероприятия по ее развитию.
Градостроительное зонирование
В рамках градостроительного зондирования территория города, утвержденная генеральным планом подразделяется на различные территориальные зоны и подзоны. Определяющим данные параметры градостроительным документом являются Правила землепользования и застройки, которые устанавливают:
- Виды разрешенного использования для земельных участков в границах территориальных зон,
- Технико-экономические показатели строительства: плотность, высоту и процент застройки в границах территориальных подзон,
- Земли, определенные для комплексного развития территорий (КРТ),
- Границы зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).
Планировка территории
Планировка территории осуществляется в отношении конкретных градостроительных проектов и объектов, например при строительстве транспортной-пересадочных узлов (ТПУ), новых станций железно-дорожного транспорта, метрополитена и МЦД, элементов улично-дорожной сети (УДС), инженерной инфраструктуры, территорий в рамках программы Реновации и так далее.
Планировка территории сопровождается подготовкой следующих градостроительных документов:
- Проект планировки территории (ППТ),
- Проект межевания территории (ПМТ).
Специфика Москвы - города федерального значения
В Москве официально утвержден так называемый Сводный план регулирования использования территорий города Москвы (СПРИТ), который включает в себя следующие разделы:
1. Красные линии (линии градостроительного регулирования) улично-дорожной сети, отделяющие территории общего пользования от земель, доступных для застройки,
2. Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ): охранные и защитные зоны объектов культурного наследия, санитарно-защитные предприятий, водоохранные зоны и зоны затопления, подтопления, приаэродромные территории и охранные зоны объектов инженерной инфраструктуры:
3. Иные территории, устанавливающий специальный режим использования земельных участков и объектов капитального строительства, например: полосы отвода железных дорог, особо охраняемые природные территории, береговые полосы, полосы воздушных подходов на аэродромах:
Внесения изменений в линии градостроительного регулирования СПРИТ осуществляется путем подготовки Разбивочных чертежей - Актов линий градостроительного регулирования (РЧА ЛГР).
Градостроительный анализ территории
Сводом вышесказанных документов, в отношении конкретного земельного участка, является Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит исчерпывающий перечень ограничений, действующих для территории, и параметры разрешенного строительства в соответсвии с утвержденной градостроительной документацией города, а также сведения о подключении к сетям инженерного обеспечения.
Архитектурно-строительное проектирование, строительство и капитальный ремонт
На данном этапе разрабатывается проектная документация и различные виды градостроительных документов, определяющие параметры строительства, функционально-планировочные и конструктивные элементы и решения:
- Проектная документация,
- Архитектурно-Градостроительное решение (АГР),
- Паспорт колористического решения (ПКР),
- Разрешение на строительство (РС),
- Разрешение на ввод в эксплуатацию (РВ).