Нередки ситуации, когда покупают земельный участок, на котором есть дом, но дом не узаконен и документов на него нет. А если дом понравился, может ли покупатель земельного участка узаконить его? Рассмотрим вопрос.
Нужно заранее перед покупкой понимать, что к новому владельцу переходят все риски, связанные с самовольной пристройкой. Он обязан снести ее или привести в соответствие с установленными законодательством требованиями (абз. 2 п. 24 постановления № 10/22, п. 2 ст. 222 ГК).
Для признания права собственности на самовольную постройку ее необходимо привести в соответствие с применимыми требованиями или выполнить условия, которые называет пункт 3 статьи 222 ГК.
п.3 ст.222 ГК РФ:
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом.
3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.
Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.
Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.
В отдельных случаях суды допускают признание права собственности на самовольную постройку по приобретательной давности (п. 12 информационного письма Президиума ВАС от 09.12.2010 № 143, определение Верховного суда от 12.12.2017 № 67-КГ17-22).
П.1 ст. 234 ГК РФ: Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Таким образом, если открыто и добросовестно владеть домом, который был построен за купленном земельном участке без его узаконивания в течение 15 лет, то можно через суд узаконить самовольно построенный дом.
Однако, не во всех случаях получиться оформить постройку в собственность по приобретательной давности.
Если участок занят владельцем неправомерно, то приобрести в собственность постройку на нем по приобретательной давности нельзя.
Интересный момент.
Объекты, возведенные до вступления в силу части I ГК РФ, не признают самовольными постройками, их нельзя снести на этом основании
Так, например, истец требовал освободить земельный участок, снести самовольные постройки. Суды отказали в иске, поскольку спорные объекты были возведены до 1 января 1995 года, то есть до вступления в силу части I ГК РФ. К таким объектам не применяется статья 222 ГК.
Как правильно купить квартиру у одинокого пожилого пенсионера?
Стоит ли брать квартиру в доме, построенном на территории бывшего завода?
Спасибо за прочтение статьи и, если понравилась, можете отметить ее лайком для поддержки автора)), или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватс апп/вайбер: 8-985-546-80-08;
e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5% на услуги.
Всего хорошего)
