Межевание (ранее - "землемерие", "арпантаж") - это комплекс инженерно-геодезических (кадастровых, землеустроительных) работ по определению и закреплению на местности границ земельных участков, а также по определению их площади, иных характеристик и юридическому оформлению полученных геоданных.
Кроме того межевание выполняется при определении границ объектов землеустройства, территориальных зон и зон с особыми условиями использования территории (например, водоохранных зон, зон затопления и подтопления территорий, охранных зон трубопроводов, объектов инженерной инфраструктуры) и в иных случаях.
Межевание необходимо для юридического закрепления Ваших прав на земельный участок, для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и совершения сделок, таких как купля-продажа, аренда (субаренда), дарение, наследство и другие.
Межевание необходимо для описания местоположения земельного участка с помощью определения координат его характерных точек (в местной системе координат, установленной для ведения ЕГРН на территории кадастрового округа или района, реже - квартала).
В правоустанавливающих документах (таких как договор купли-продажи или дарения), как правило, указаны адрес и площадь объекта. Однако, этого не достаточно, чтобы однозначно идентифицировать конкретный земельный участок на местности. Именно для этого и выполняется комплекс работ по межеванию.
Основные виды межевания:
1) Межевые работы по определению границ земельных участков:
- раздел существующего земельного участка на несколько новых образуемых земельных участков,
- выдел доли из земельного участка общей (долевой) собственности,
- объединение нескольких земельных участков в один (допустимо только в случае единообразного ВРИ - вида разрешенного использования),
- перераспределение земельных участков (допускается как перераспределение земельных участков, принадлежащих одному собственнику, так и перераспределение земельных участков между частной и государственной видами собственности),
- образование нового земельного участка из земель неразграниченной государственной (муниципальной) собственности.
2) Межевые работы по уточнению границ земельных участков: Уточнение местоположения границ земельных участков необходимо в следующих случаях:
- в ЕГРН отсутствуют координаты характерных точек границ земельного участка,
- координаты характерных точек границ, содержащиеся в ЕГРН, определены с точностью ниже нормативной,
- имеет место быть кадастровая ошибка в документах, на основании которых сведения были внесены в ЕГРН - то есть имеющиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ участка определены с ошибкой или противоречат реально закрепленным на местности границам.
3) Межевые работы по восстановлению границ земельных участков, то есть вынос в натуру (на местность) границ, сведения о которых содержатся в ЕГРН:
- восстановление границ в связи с утратой (уничтожением) межевых знаков, которыми границы были закреплены на местности,
- вынос на местность границ участка в соответствии с утвержденным проектом межевания или проектом планировки территории.
4) Межевые работы при решении земельных споров включают в себя и вынос в натуру границ по существующим сведениям из различных источников (ЕГРН, данные органов технической инвентаризации (БТИ), градостроительная документация, Государственный фонд данных, полученных в результате проведения землеустройства, сведения администраций и муниципалитетов, материалы лесоустройства, различных изысканий и т.д.), и уточнение этих границ, их корректировку, внесение изменений в сведения реестров и информационных систем, а также принятие решений о дальнейших преобразованиях этих земельных участков, в том числе с восстановлением границ и нарушенных имущественных прав.
Исторически межеванием занимались геодезисты, землеустроители и инженеры в области технической инвентаризации.
Сегодня универсальным специалистом, выполняющим любые работы по межеванию, включая дальнейшее юридическое оформление, является кадастровый инженер (работник юридического лица или индивидуальный предприниматель, состоящий в СРО).
Именно он имеет право выполнять кадастровую деятельность и уполномочен на подготовку межевых и технических планов, актов обследования и иных кадастровых и землеустроительных документов, которые необходимы для внесения сведений в ЕГРН.
Обязательно ли межевание?
С точки зрения действующего законодательства при наличии зарегистрированных прав собственности на земельный участок межевание не является обязательным.
Однако без межевания невозможно полноценно осуществить ни одну имущественную сделку с земельным участком. После межевания Вы сможете полноценно управлять своим имуществом, в том числе:
- заключать сделки купли-продажи, дарения или наследства, передачи земельного участка (или его части) в аренду (субаренду),
- делить земельный участок на несколько новых или, наоборот, объединять (перераспределять) земельные участки,
- менять вид разрешенного использования земельного участка и даже переводить в другую категорию земель,
- осуществлять проектирование и строительство объектов недвижимости (при условии соблюдения гражданского, водного, лесного и иных видов законодательства).
Без межевания, то есть точного определения границ земельного участка, его площадные характеристики, содержащиеся в ЕГРН, могут быть некорректны, что чревато завышением кадастровой стоимости, а следовательно и увеличением Ваших налоговых платежей.
Отсутствие межевания с нормативной точностью определения координат характерных точек границ земельного участка также может стать причиной земельных споров и имущественных конфликтов с существующими или потенциальными смежными землепользователями (соседями).
Таким образом, для надежного юридического закрепления Ваших имущественных прав и рационального управления недвижимостью межевание является необходимым и достаточным условием.
