К началу 2023 года Сбер отчитался, что из 100% сделок, которые он регистрирует, 70% проходят с использованием ипотеки. Ну а так как Сбер занимает очень большую долю рынка, мы можем предположить, что в целом сегодня ипотеку используют больше половины покупателей недвижимости.
Из каждого утюга кричат, что надо брать ипотеку и обзаводиться своим жильем, но на самом деле это далеко не всегда выгодно.
Кстати, есть одна весьма конкретная группа покупателей, кто страдает сегодня от ипотек и новостроек – это инвесторы из 2021 и 2022 годов. Очень много людей инвестировали в новостройки в 21 и 22 годах с целью перепродажи, но на деле все оказалось плачевно – низкая динамика роста цены объекта, общее снижение цен в стране, огромное количество аналогов на продажу и большое количество программ поддержки ипотек на новостройки от застройщика убили всю выгоду покупки переуступок.
Тем не менее, есть огромное количество людей, кто смог купить свои первые (и не только) квартиры с отличными условиями и уже давно радостно живут в них.
Итого, что мы имеем:
- Наличие большого количества ипотечных программ – как обычных, так и с гос. поддержкой.
- Счастливых владельцев новых квартир.
- Несчастных людей, кто вынужден сегодня продавать свои квартиры дешевле, чем покупал год или два назад.
Вывод:
Ипотека – это инструмент, а не панацея. Если вы берете в руки лопату с целью выкопать яму, вас ждет успех, но, если вы лопатой будете собирать листву, вы измучаетесь. А еще можно покалечиться, если размахивать лопатой направо и налево.
Чтобы ипотека не превратилась в кабалу, предварительно необходимо посчитать все плюсы и минусы, выгоды и риски, которые вам сулит ипотека. Конкретно в этой статье я хочу обсудить финансовый вопрос – ипотека это по деньгам-то выгодно или нет?
Итак, ипотека, это выгодно, когда:
- Вы продали свою прошлую квартиру и добираете ипотекой сумму на новую квартиру. В этом случае ваш первоначальный взнос достаточно большой (скажем так, далеко не минимальный), и ежемесячные платежи в этом случае будут небольшие. Это достаточно выгодная стратегия.
- Когда вы используете программы с гос. поддержкой (типа семейной ипотеки) с низкими процентными ставками. В этом случае переплата банку также будет невысокая, а размер платежей вполне посильный.
Ипотека, это НЕ выгодно, когда:
- У вас минимальный первоначальный взнос. В этом случае переплата процентов банку будет слишком высока. Настолько высока, что дешевле будет вам арендовать квартиру и копить первоначальный взнос.
- Вы покупаете квартиру на короткий срок с целью перепродажи. Сейчас рынок падает, краткосрочные инвестиции работают далеко не всегда, не как на растущем рынке 2-3 года назад.
- Вы покупаете квартиру на котловане большого хорошего ЖК с целью перепродажи. Такая же история, как в предыдущем пункте. Когда вы захотите выйти из этого инвест-проекта, вы обнаружите десятки, а то и сотни конкурентов, а также низкие ипотечные ставки от застройщика. Так что вам придется сильно снижать цену и терять не то что доход, но и часть первоначального взноса.
- Вы берете субсидированную ипотеку с увеличением цены, рассчитывая на короткий срок владения квартирой. Субсидированные ипотеки выгодны только при сроке владения больше 7 лет и для инвестиций это не подходит.
Что еще надо учесть при покупке в ипотеку:
Все в курсе, но я все равно должен об этом написать. Вы получаете скидку на % по ипотеке, если оформляете страховку. Тут надо помнить, что страховку можно оформить не в том банке, который выдает вам ипотеку. Так, например, в одной сделке банк предлагал нашим клиентам страховку за 50 000 рублей, а мы нашли для него страховку за 12 000 рублей в другой страховой компании. Относительно небольшая экономия по сравнению с суммой покупки квартиры, но 38 000 рублей на дороге не валяются.
Если вы отдаете себе трезвый отчет в том, что быстро ипотеку погасить не сможете, то сегодня можно сэкономить с помощью субсидированных ипотек. Обычно такие программы могут предложить застройщики на первичке, но через наше агентство можно воспользоваться такой программой на вторичку и получить скидку 2% на ипотечную ставку. Это не сильно увеличит первоначальный взнос, зато можно будет сэкономить сотни тысяч и даже миллионы рублей в течение срока ипотеки.
Иногда ставки меняются, и вы можете рефинансироваться, чтобы получить снижение процента по действующей ипотеке. НО! Это получится сделать не по всем программам! Заранее узнайте, можно ли в будущем рефинансироваться по той или иной программе. Так, например, субсидированные ипотеки от застройщика рефинансировать не получится.
Самое интересное - вы можете получить налоговые вычеты при покупке квартиры, и с их помощью закрыть часть ипотеки. Для семьи с детьми, где оба супруга работают, это очень большое подспорье, которое поможет закрыть ипотеку куда быстрее, чем вы изначально рассчитывали.
Самая выгодная ипотека - первая. По ней можно получить самые большие вычеты и, как следствие, закрыть ее быстрее и с наименьшей переплатой. Если вы ко всему прочему попадаете под программу семейной ипотеки и у вас есть материнский капитал, то ипотеку вы даже не заметите ))
Я несколько раз пытался себя заставить купить квартиру для себя и закончить с арендой, но каждый раз это оказывалось для меня невыгодно, и я принимал решения вложить деньги не в свою квартиру.
Конечно, в каждой конкретной ситуации лучше разбираться индивидуально. У каждого из нас свои цели и ценности, разный состав семьи и планы на жизнь. А значит и решения должны быть разными.
