Женщина купила квартиру у АО квартиру. Стороны согласовали цену квартиры в размере 3 890 000 руб. и прописали эту цифру в договоре купли-продажи (ДКП).
А всего лишь через год это АО было признано банкротом.
Конкурсный управляющий, увидев сделку купли-продажи квартиры, решил заказать свою оценку стоимости недвижимости на дату сделки.
И получил заключение оценочной компании, согласно которому рыночная цена квартиры на момент ее продажи составляла 5 461 673 руб.
Тогда управляющий обратился с иском в суд, требуя
– признать договор купли продажи квартиры недействительным,
– вернуть квартиру в собственности АО.
Что решили суды
Все три инстанции встали на сторону финансового управляющего
1. сделка совершена в пределах одного года до возбуждения дела о банкротстве должника при неравноценном встречном исполнении со стороны покупателя, в связи с чем на основании положений п. 1 ст. 61.2 №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) сделку признать недействительной.
2. Согласно ст. 167 ГК РФ и и ст. 61.6 Закона о банкротстве, применить реституцию в виде взыскания с ответчика разницы между рыночной стоимостью квартиры и той ценой, которая была согласована сторонами в договоре.
Поэтому суд вернул квартиру должнику, и еще взыскал с покупателя разницу между суммой новой оценки в ДКП (5 461 673 - 3 890 000 = 1 571 673 руб.)
Покупательница дошла до Верховного суда (ВС РФ).
Позиция ВС РФ
1. Помимо цены для определения признака неравноценности суд должен исследовать контекст отношений должника с контрагентом для того, чтобы вывод о подозрительности являлся вполне убедительным и обоснованным.
2. Покупательница в своих отзывах и возражениях на иск ссылалась на то, что спорная квартира была оплачена с привлечением кредитных средств (около 3 млн. руб.) и средств материнского капитала (около 350 тыс. руб.), остальная сумма (467 тыс. руб.) была оплачена заявителем самостоятельно.
При получении кредита в ПАО "Сбербанк России" производилась оценка приобретаемой квартиры и согласно результатам оценки ее цена соответствовала сумме, указанной в договоре.
3. Названые факты указывают на то, что сопутствующие заключению договора обстоятельства и контекст взаимоотношений сторон, в том числе сведения об источниках отыскания денежных средств на оплату квартиры, в рассматриваемом конкретном случае
исключают вывод о подозрительности сделки, а также о неравноценном характере осуществленного контрагентом должника встречного предоставления.
4. При этом конкурсный управляющий не приводил доводы, что покупатель являлась аффилированным лицом должника или действовала недобросовестно.
5. С учетом изложенного у судов не имелось оснований для признания оспариваемого договора недействительным.
Решение ВС РФ
- Определение арбитражного суда города, Постановление арбитражного апелляционного суда и Постановление арбитражного суда округа отменить.
- В удовлетворении заявленных требований отказать.
Вывод
1. Отчет об оценке может очень даже пригодиться. Даже если вы не покупаете квартиру с помощью и ипотечного кредита, есть смысл сделать оценку приобретаемой квартиры.
Тогда аргументы управляющего вашего продавца, который стал банкротом, о занижении цены квартиры в ДКП, уже не будут так бесспорны.
2. Также можно усмотреть схему, в которой оценочная стоимость квартиры занижается до нужной. И управляющему должника будет тяжело оспорить такую сделку, как нанесшую ущерб интересов кредиторов продавца.
P.S. Не очень понял решения суда взыскать с покупателя разницу между оценочной стоимостью и ценой квартиры в ДКП.
Кредиторы и так получили квартиру, которая, по оценке управляющего, стоит 5 461 673 руб. Так еще и взыскивать 1 571 673 руб.?
Продавайте квартиру, которая по вашему мнению стоит 5,4 миллиона рублей. Зачем брать сверху?
–––––––––––––––––––––––––––––––––––
Телеграм - канал “Риэлтор не нужен!” - это не только ранний доступ к новым статьям, но и заметки, которые здесь под запретом!
Подписывайтесь и читайте!
