Идеальный пример.
Хотите знать, чем оборачивается в эпоху эскроу падение продаж, - посмотрите на питерского застройщика LEGENDA Development.
Для меня всё началось с того, что я прочитал сообщение о результатах деятельности девелопера за прошлый год в крупном телеграм-канале «Всё о стройке».
В принципе, ничего интересного:
· Чистая прибыль снизилась на 76% – до 199 млн рублей;
· Годовая выручка упала на 24,4% — до 8,2 млрд рублей. Объем продаж сократился на 30% – до 9,3 млрд рублей;
· EBITDA составила 2,3 млрд рублей (снижение на 5%).
Не новость, - скукотища.
Я даже сам не знаю для чего заглянул на ЕИСЖС посмотреть, что там есть по этому застройщику. И, честно говоря, офигел.
Есть от чего. Попробую объяснить.
В прошлом году в апреле он строил 154 тыс. м2 жилья.
В этом году он строит 154 тыс. м2 жилья.
Как видите, ничего не изменилось. Стабильные объёмы, в принципе, это хорошо. Позволяет планировать деятельность.
Однако, при такой стабильности чистая прибыль снизилась на 76%. Как это понять?
Смотрим продажи.
В этом году доля проданного жилья 29%
За прошлый апрель сведения почему-то отсутствуют.
Есть только за май. Доля проданного 41%.
При идентичных объёмах строительства — это означает, что продажи снизились на 29% ((41-29)/41) х 100%). Именно эту цифру объявляет в своём отчёте застройщик (30%).
Одинаковые объёмы предполагают (плюс/минус) одинаковые затраты, при том, что объём поступлений средств на эскроу счета сократился на треть.
Стройку финансирует банк, предоставляя кредиты, стоимость которых зависит от наполняемости эскроу-счетов. При падении продаж на треть для застройщика (очевидно) они стали дороже. Но вот насколько, и как это отразилось на нём?
Элементарно (я же говорю, — идеальный пример).
Что это такое, и с чем его едят?
Это прибыль застройщика до ВЫЧЕТА ПРОЦЕНТОВ ПО КРЕДИТАМ, налога на прибыль и амортизации. Кто проходил бухгалтерский учёт помнят, этот показатель появился в 80-х годах специально, чтобы оценивать степень кредитоспособности (вар: закредитованности) компаний.
Объёмы работ, соответственно, и операционные расходы сохранились на одном уровне, прибыль до уплаты процентов просела всего на 5%.
А после уплаты процентов …
На 76%!!!
Платежи по кредитам при одинаковых объёмах стройки, но снижении реализации на треть, выросли настолько, что съели всю прибыль.
Вот что такое сегодня низкие продажи, и становящийся всё более дорогим кредит!
И это только первый год прошёл. А если (всё это) продлится ещё на год?
Там уже в минус.
Я же говорю, офигительный пример.
Чистый, без примеси!
----------------------------------------------------------------------------------------
Первичка Москвы (апрель):
ПИК🟢, ДОНСТРОЙ🟢, А101 Девелопмент🔴, ФСК🔴, MR Group🔴, INGRAD🟢, Самолёт🟢.
🟢-цены снизились, 🔴-цены выросли,⚫- цены не изменились.
----------------------------------------------------------------------------------------
Канал на Дзене "Зде пруфы"
Публикация дня:
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке жилья).
В СУМЕРЕЧНЫЙ ЧАС
живопись, масло, 60x100 см, 2005
Юрий Студеникин
--------------------------------------------------------------------------------------
