Как понять, что на рынке недвижимости наступает катастрофа? По бурной активности Г-на Х-на.)
Пожалуй, шеф строителей является единственным гос. менеджером способным с ноги открыть дверь в кабинет номер 1.
Идея о распространении льготной ипотеки на вторичный рынок витает в воздухе как минимум с конца позапрошлого года. Это и понятно, ведь льготная ипотека - мера по своей экономической природе неполноценная.
Я всегда говорил, что льготная ипотека, заточенная исключительно под первичный рынок, не в состоянии обеспечить долгосрочный устойчивый рост цен.
Тут действует принцип: "всё или ничего." Если ограничить льготную ипотеку исключительно первичным рынком, то весь ее эффект будет сведён к формированию устойчивого дисбаланса между новостройками и вторичным фондом, включая так называемую "новую вторичку".
Так и получилось: вторичный рынок встал тогда, когда рыночные ставки сильно превысили льготные. Спустя пару месяцев эта участь постигла и первичный рынок.
Как же выйти из положения?
Нужно либо:
1. снизить цены в первичке до уровня вторичного рынка;
2. заставить вторичку подорожать до уровня первичного жилья.
Другими словами, надо устранить ценовой дисбаланс, чтобы вновь запустился механизм квартирного трейд-ина.
Квартирный трейд-ин есть основа основ российского рынка недвижимости. Вне этой схемы российский рынок недвижимости существовать не может.
Как уже было сказано, прения по льготной ипотеке на вторичное жильё (ЛИНВЖ) были актуальны уже в конце 2021 года, то есть тогда, когда стало понятно, что механизм рынка вот-вот "даст клина".
Однако финансовые власти, даже в относительно тучном 2021 году понимали, что денег на это объективно не хватает. Кроме того, внедрение данной меры приведёт лишь к укрупнению пузыря.
Застройщики смирились с тем, что сию хотелку им обломали, но снижать цены не спешили. Был разработан экономический костыль альтернативный метод стимуляции спроса - льготная ипотека от застройщика.
Однако уже в конце лета 2022 г., то есть ещё до объявления главой ЦБ "крестового похода" против читерских программ девелоперов стало понятно, что данная мера себя исчерпала. Спрос населения смещается во вторичный сегмент, где многие продавцы готовы давать хорошие скидки.
Осенью, ЦБ фактически приговорил ипотеку от застройщика. Это вызвало бурную реакцию строительных чиновников, и они вновь заговорили о необходимости распространении ставок по льготной ипотеке на вторичный рынок.
Острая, а точнее, открытая фаза противостояния между ЦБ и Минстроем произошла в конце марта 2023 года. Неглинная закручивает ипотечные гайки, не обращая внимания на крики чиновников строительного блока.
Дошло до открытых угроз предупреждений босса строителей подключить Правительство и даже Президента, если интересы вверенной ему отрасли продолжат игнорировать.
Надо сказать, что слово Хуснуллин сдержал. Спустя несколько недель спасением строительной отрасли озаботился Сам!
И вот сегодня из уст Самого поступило предложение рассмотреть возможность распространения льготной ипотеку на вторичное жильё.
Сразу же медийное пространство наводнилось вбросами о том, что рынок недвижимости стоит на пороге нового ценового ренессанса!
Спешу огорчить раскатавших губу владельцев облезших бабушатников и акул строительного бизнеса:
Спасти рынок недвижимости от коррекции цен не удастся по целому ряду причин.
Во-первых, по всем признакам, эта кипучая деятельность выглядит как дешёвая словесная интервенция из серии: "спасём застройщиков за счёт бюджета, падения цен не ждите".
Рынок просто пытаются раскачать за счёт мощного медийного ресурса тем более, что к проблеме подключился сам Президент.
Во-вторых, денег на льготную ипотеку нет. Именно поэтому и подняли ставку до 8% процентов ещё в 2022 г. Если ввести льготную ипотеку на вторичку, то "ипотечные" расходы бюджета вырастут в разы.
В-третьих, даже если инициатива пройдет, то ставки по этой ипотеке все равно будут заградительными; даже 8%-10% для вторички очень много при сегодняшних ценах.
В-четвёртых, ипотека не решает проблему структурных диспропорций рынка: отсутствие платежеспособного спроса при наличии колоссального затоваривания.
Таким образом, даже если инициатива пройдет, то эффект от неё мизерным. Возможно мы увидим временный ажиотаж, но очень быстро рынок вернётся к мёртвой стагнации.
Я думаю, что если ЛИНВЖ будет введена, то массового распространения она не получит.
Она будет доступна всяким "социально уязвимым" категориям населения, многодетным матерям-героиням, жителям сел, деревень, моногородов и прочих локаций, где новостроя тупо нет.
В соответствии с вышеизложенным призываю граждан к спокойствию. Не поддавайтесь на аргументы купленных застройщиками медийных пропагандистов. Они просто пытаются создать хайп, т.к. других вариантов раскачать рынок у них нет.
Telegram - канал: https://t.me/maestrokrizisa
YouTube - канал: https://youtube.com/@user-hi6cy8ty1v
#недвижимость #ипотека #инвестиции #финансы
