Наверняка, ты слышал о том, что кто-то вложился в строительство многоквартирного дома🏗, а потом стройку остановили, а счета заморозили!?🥶
Или наоборот, что это отличная тема и много кто заработал, отправив свои деньги в этот удивительный инструмент🛠
Давай разберём эту тему на атомы: ⚛️
1. Попытаемся понять как всё устроено.
2. Какой профит можно получить (приведу реальные примеры из жизни).
При выборе финансового инструмента, инвестор обязательно должен оценить все риски - это самое важное!
Взвесив все риски и доходность, инвестор, он же будущий долевой участник великолепной однушки возле метро, заключает с застройщиком ДДУ, переводит деньги на эскроу - счёт и ждёт когда дом сдасться, чтобы продать свой объект по договору купли-продажи уже с наценкой!
Да всё же просто как раз два, о чём ты...
ИСТОРИЯ
После развала СССР, застройщики распродовали квартиры на первоначальном этапе строительства - так называемый "котлован" (огороженный участок земли, с пестрой табличкой). Права покупателей никак не были защищены, документы не регистрировались в органах власти, не было такого инструмента как ипотека, поэтому появлялся соблазн в невыполнении своих обязательств со стороны застройщиков.
- Мошенники росли как грибы после дождя в солнечную погоду🍄
Народ покорно нёс свои деньги в надежде неплохо заработать🤑, верил в красивые сказки🦄, обложки📕, буклеты💐, наглаженные пиджачки👔 и поставленную грамотную речь псевдоменеджеров.🗣
Сколько можно это терпеть!
Вечно так продолжаться не могло и власть начала принимать меры:
🤝 появилось понятие долевого строительства - "дольщик"
🛡 появились страховые компании
📃 кредиты в банке начали выдавать под залог недвижимости - появилась ипотека.😱
Но и это не спасало "обманутых дольщиков"!
Стройки финансировались из одного котла, деньги от продажи новых объектов тратились на достройку предыдущих и так дальше.♾️
По такому принципу, в случае форс-мажорных обстоятельств, последние объекты не достраивались.⛔️
Схема напоминает финансовую пирамиду, не так ли!?😏
Волны кризисов накрывали РФ одна за одной (1992-2000, 2008, 2014 гг) . Застройщики банкротились со скоростью света, а народ оставался без денег и без жилья.💸
Риск для покупателей был очень велик, ведь дома строились за их счёт, но в тоже время и доходность была очень высокой в случае успеха!
Инвестиционные квартиры выходят из моды.
Плавно, риски стали перетекать от покупателей к застройщикам.
✔️Создается Фонд защиты дольщиков, куда строители перечисляют 1,2% с каждого договора долевого участия.
✔️С 1 июля 2018 г. застройщикам ограничили размер административных расходов, установили минимальный объем собственного финансирования и обязали работать с банковским сопровождением.
⬇️⬇️⬇️
А с 1 июля 2019 г. и вовсе все компании начали работать через счета эскроу.
ЗАСТРОЙЩИКИ СТАЛИ СТРОИТЬ НА СВОИ ДЕНЬГИ!
Или/и стали кредитоваться в тех же банках где открывался эскроу счёт.
Расходы и риски для застройщиков увеличились в разы, а риск не плучить свою заветную квартиру покупателем стал минимальным🏠
ЧЕМ НИЖЕ РИСК, ТЕМ НИЖЕ ДОХОДНОСТЬ!
Покончить с обманутыми дольщиками раз и навсегда!
- Escrow счёт
Это специальный условный счёт, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определённых обстоятельств или выполнения определённых обязательств.🧐
💸На такой счёт поступают деньги граждан, купивших квартиры.
✋️Ни покупатель, ни продавец доступа к ним не имеют. (Зато имеет банк😏)
⚖️Строительная компания может получить деньги только после сдачи дома.
Банк выполняет функцию доверительной стороны и гаранта☝️
В случае банкротства застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо возврат денег дольщикам. При банкротстве банка, где лежат деньги, Агентство по страхованию вкладов гарантирует возврат дольщику до 10 млн руб.
Подводя итог...
Покупать жилую недвижимость на этапе строительства с целью дальнейшей перепродажи, на мой взгляд, становиться менее выгодным! Прирост стоимости объекта, примерно, будет равен годовой инфляции по стране! Естественно, стоимость жилья дорожает, но покупательная способность вложенных денег останется на том же уровне, а может даже и меньше.😢
Вывод👇
С целью приумножить свой капитал, этот инструмент не будет работать, а вот с целью чтоб сохранить - прекрасно! Примерно на уровне депозита, но ликвидность будет минимальная. Также диверсификацию портфеля никто не отменял!
Реальная история😮💨
Один из моих знакомых - Михаил, рассказал, как он в 2019 году приобрёл в Санкт-Петербурге жилой объект недвижимости в строящемся многоквартирном доме и через 2,5 года продал, сделав 28,8% годовых-браво! Посмотреть (расчёт) 👈 здесь!Он сохранил свои сбережения и даже обошёл официальную инфляцию! Но не стоит забывать о том, что с 2020 года в мире начал бушевать короновирус и цены на недвижимость взлетели до небес🚀 Михаилу повезло🤫
У меня с этим инструментом вообще всё плохо☹️
В 2013 взял за наличные трёшку. Со всеми затратами - членская книжка, переуступка, риэлтор, оценка, черновой и чистовой ремонты, мебилирование ~ 4-4,5 млн.руб. На данный момент этот объект стоит по рынку 5-5,5 млн.руб.
Тебе смешно, а мне нет😒 потому что тогда, я хотел вложить деньги в однокомнатную квартиру в центре Новосибирска, но какая то потусторонняя сила увела меня от этой идеи и я взял трёшку 90 кв.метров на переферии в которой сейчас и живу.
Магия, не иначе...
👆 вот он сейчас!
На момент покупки, мне чуток не хватало, но я был готов взять кредит! Сегодня мог бы продать этот объект, купить трёшку, в которой сейчас живу и еще бы осталось на такую же трёшку😮💨
Я считаю, что сегодня, имея дело с недвижимостью, чтобы получить достойный профит при перепродажи, необходимо учитывать фактор перспектив развития, города или локации - строительство остановки метро или вовсе перенос столицы в другой город, например в Новосибирск😄
А что думаешь ты?
Еще больше информации на канале ИНВЕСТОР-ПЕНСИОНЕР 👈 в телеграмм!
