Закон об электронных повестках принят. Люди начали паниковать, потому что внезапно, даже не заметив этого, можно подпасть под ограничения. Например, нельзя будет купить или продать квартиру, водить машину, оформлять самозанятость и ИП, брать кредиты.
Ещё больше тревоги добавляет то, что закон распространяется не только на призывников, которые не прошли срочную службу, но и на запасников. В теории под ограничения могут подпасть все, кто подлежит призыву возрастом от 18 до 70 включая женщин военно-учётных специальностей. При условии, что государство решило призвать их на службу в армии.
В итоге люди пытаются просчитать все варианты развития событий и подстраховать себя, вывести из-под возможных ограничений имущество. Так, по данным поисковых систем, количество запросов, связанных с переоформлением имущества на родственников, выросло. Вопрос непростой, поскольку надо решить не только, как переписать имущество на другого, но и как провести сделку, чтобы уплатить минимум налогов. А если владелец жилья живёт не в России? Надо продумать, как оформить сделку дистанционно и опять же просчитать все варианты, чтобы не отдать треть стоимости квартиры государству в виде налогов.
Как переписать имущество на родственника?
То, что в обычной жизни мы называем «переписать» или «переоформить» имущество, на юридическом языке называется «переход прав собственности».
По ст. 218 ГК РФ право собственности на недвижимость может перейти на основании договора:
- купли-продажи;
- дарения;
- мены.
Получается, чтобы сменить владельца недвижимости, квартиру надо продать, подарить или обменять. Запрета на сделки между родственниками нет, но есть тонкости в порядке уплаты налогов, о чём мы расскажем дальше.
Переоформить квартиру на родственника через договор купли-продажи
Договор купли-продажи означает, что один человек квартиру продаёт, а другой — покупает. Неважно, кто участвует в сделке — родственники или нет. Исключение: сделка между несовершеннолетним ребёнком и родителем (усыновителями и усыновлёнными, опекунами и опекаемыми). По норме ст. 37 ГК РФ купить недвижимость у своего несовершеннолетнего ребёнка нельзя. На взрослых детей запрет не распространяется.
Переоформить квартиру на родственника через договор купли-продажи. Фото: zhiliekpmpleksi.ru
Что касается других родственников, то они могут купить квартиру у ребёнка. Например, бабушка или дедушка. Но родителям придётся получить согласие органов опеки и попечительства.
Запрета на сделки между мужем и женой нет. Но если квартира куплена в браке, то она уже считается совместной собственностью. Сделка ничего не поменяет, значит, и смысла не имеет. Если квартира до брака принадлежала одному из супругов, то купля-продажа просто сделает недвижимость общей. При разводе квартира будет разделена пополам, а для будущих сделок потребуется согласие супруга.
В сделке обязательно должны участвовать деньги, а стоимость покупки не должна быть символической.
Эксперты предупреждают, что нельзя сделать вид, что вы передали деньги, а на самом деле ничего не делать. Налоговая может заинтересоваться сделкой и проверить, было ли движение средств по счёту. Продавцу и покупателю придётся объясняться, предоставлять доказательства того, что деньги были переданы другим способом, демонстрировать документы (акт приёма-передачи денег).
К тому же сумма сделки должна быть ниже 70% кадастровой стоимости. Вообще, в законе нет никаких ограничений. Владелец имущества волен устанавливать любую цену и продавать квартиру хоть за 100 рублей. Но опять же это будет подозрительная сделка с точки зрения налоговой. К тому же в спорной ситуации сделку с заниженной стоимостью проще оспорить, так же как и сделку, по которой не было передачи денег.
Ещё одна особенность продажи квартиры по заниженной цене: если стоимость квартиры по договору на 30% ниже кадастровой, то НДФЛ придётся платить не с цены, указанной в договоре, а с кадастровой стоимости минус 30%.
Например, кадастровая стоимость квартиры 2 000 000 рублей, а продана она за 1 000 000 рублей. Кажется, что мы так хитро ушли от налога. Но на самом деле придётся заплатить НДФЛ с 1 400 000 рублей (70% кадастровой стоимости).
Занижать стоимость по договору купли-продажи между родственниками нет смысла. Вы так можете подпасть под контроль ФНС. Даже если в сделке всё чисто и вы можете это доказать, лишнее внимание государства ещё никому не пошло на пользу. К тому же уйти от налога за счёт занижения стоимости не получится.
По процедуре сделка ничем не отличается от той, что проводится между чужими людьми:
- Оформить договор купли-продажи.
- Передать документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр.
- Получить новый пакет документов (договор купли-продажи с отметкой регистрации и новая выписка ЕГРН).
Переоформить квартиру на другого человека через договор дарения
Более простой и распространённый вариант переписать квартиру на родственника — составить договор дарения. Это избавит от уплаты налогов и передачи денег.
Переоформить квартиру на родственника через дарственную. Фото: nalogservice.livejournal.com
К тому же подаренное жильё считается единоличной собственностью супруга. Если муж дарит жене купленную до брака квартиру, то это будет квартира жены. Муж на неё уже не будет претендовать.
Процедура оформления такая же, как и при купле-продаже. Отличается лишь форма договора.
- Заключите договор дарения.
- Передайте документы на регистрацию в Росреестр.
- Получите комплект документов, куда вписан новый собственник.
Как переоформить квартиру, если собственник живёт в другой стране?
Собственник имущества может совершить сделку самостоятельно или через представителя. Если продавец находится за границей и не может приехать в Россию, чтобы оформить сделку, то придётся оформлять доверенность.
Если гражданин РФ постоянно проживает в другой стране, то право распоряжаться имуществом не теряет. Сделки он совершает по российскому законодательству.
В сделке, совершённой по доверенности, продавцом всё равно будет собственник, а не доверенное лицо. Все риски сделки и ответственность за неё несёт не доверенное лицо, а собственник.
Нелли Гурьянова Юрист Комментарий эксперта: Ошибочно полагать, что если собственника ограничили в правах на совершение сделок, то имущество можно продать по доверенности. Доверенное лицо просто ставит подпись на договоре и иных документах, но не становится стороной сделки, не заменяет собственника
Если вы находитесь в другой стране, то оформлять доверенность придётся через консульство.
Консульства России оформляют документы, которые предоставляют затем на территории Российской Федерации. Иными словами, консульство России в Таиланде не заверяет подписи на документах или их копиях, которые затем предоставляются в органы Королевства Таиланд.
На приём для получения нотариальных услуг надо записываться заранее на сайте консульства.
Нелли Гурьянова Юрист Комментарий эксперта: Как правило, само оформление заверения подписи не занимает много времени. Чаще жалуются на отсутствие возможности записаться на приём в консульство в ближайшее время, а очереди электронные. Особенно это актуально в странах, где на всю страну одно консульство (как правило, в столице) и свободных слотов на приём граждан очень мало
Часто в консульстве нет услуг по составлению документов. То есть вы должны прийти с готовым документом.
Нелли Гурьянова Юрист Комментарий эксперта: Документ, в данном случае доверенность, предоставляет сам доверитель. Если требуется доверенность с конкретными полномочиями, придётся составить её самостоятельно. Сделать это не сложно даже в удалённом формате – документ вполне может составить или проверить юрист, прислав его потом по электронной почте. За правильность формулировок, нужных вам в конкретной ситуации, за данные, внесенные доверителем, консульство не отвечает. Оно лишь заверит подпись
Доверенность может предусматривать какое-то одно полномочие. Например, продать квартиру. Либо это может быть генеральная доверенность с широким кругом полномочий. Но для некоторых сделок с недвижимостью генеральная доверенность не подойдёт. Например, для сделки дарения в доверенности от дарителя должно быть конкретно указано, какая квартира дарится с её описанием, а также данные одаряемого. В генеральной доверенности часто такие подробности отсутствуют, и нерезиденту придется оформлять отдельную доверенность в консульстве страны пребывания, а затем пересылать её в Россию.
Перед тем как составлять текст доверенности, подумайте, какие полномочия вы даёте доверенному лицу и на какой срок.
Доверенное лицо не может продать или подарить квартиру самому себе. Например, вы дарите квартиру маме и на неё же выписываете доверенность. Получается, что она будет ставить подпись и за себя как покупателя, и за продавца. Так делать нельзя. Сколько стоит переоформление квартиры на родственника?
Сколько вы потратите денег на оформление сделки, зависит от многих факторов. Но перечислим примерные расходы, чтобы вы знали, к чему готовиться.
- Если вы живёте в другой стране и планируете совершать сделку по доверенности, то придётся обращаться в консульство, чтобы заверить подпись. Придётся заплатить госпошлину. Иногда консульство находится не в городе проживания. Соответственно, надо заложить расходы на дорогу. Например, чтобы добраться с острова Самуи в Таиланде до Бангкока прямым перелётом, придётся потратить больше 20 000 рублей.
- За пересылку оригинала доверенности тоже придётся заплатить. Стоимость зависит от страны пребывания.
- Плата за составление договора купли-продажи или дарения. Можно сэкономить и сделать договор самостоятельно. Но Росреестр может не принять документ, составленный с ошибками.
- В некоторых случаях придётся заверять подпись у нотариуса. Это тоже требует платы.
- Госпошлина в Росреестр — 2 000 рублей.
Как уплачивать налоги при переоформлении квартиры на родственника?
Налог при переоформлении недвижимости на родственника, НДФЛ, может быть 13%, 30% или 0%. Всё зависит от статуса продавца (резидент он или нет), от срока владения квартирой и от формы сделки (договор купли-продажи или дарственная).
Налог при переоформлении квартиры через договор купли-продажи
По общим правилам налог с дохода от продажи недвижимости составляет 13% для налоговых резидентов РФ.
Но от уплаты НДФЛ с продажи недвижимости освобождаются те, кто владел имуществом дольше определённого срока.
Три года — минимальный срок владения недвижимостью, если она получена в дар, по наследству от близкого родственника или по договору ренты, в результате приватизации или если это единственное жильё. В остальных случаях минимальный срок владения 5 лет.
Например, вы владеете квартирой 4 года. Она приобретена по договору купли-продажи. Другой недвижимости в собственности нет. Считается, что минимальный срок владения вышел. Соответственно, налог с дохода платить не надо.
Как переоформить квартиру на родственника без налога? Фото: mius-media.ru
Но если вы получили квартиру в наследство и владеете ею только 2 года, минимальный срок владения не вышел. Возникает обязанность по уплате налога.
Для владельцев новостроек всё несколько иначе. Если дом не сдан, то продать квартиру вы в нём не можете, только уступить права по договору долевого участия в строительстве (ДДУ). Соответственно, нормы о минимальном сроке владения не применяются.
Выходит, что если стройка дома затянулась на четыре года, продавая квартиру, вы всё равно платите НДФЛ.
Налог при оформлении квартиры через договор дарения Если вы дарите квартиру близкому родственнику, то НДФЛ уплачивать не надо. По Семейному кодексу к близким родственникам относятся: супруги, родители, дети, дедушки, бабушки, полнородные и неполнородные братья и сёстры.
Стоит учесть нюанс. Если супруги владеют квартирой в равных долях и дарят её, например, папе мужа, то выходит, что одна половина квартиры дарится близкому родственнику, а вторая — нет (жена сына для папы не будет близким родственником). Соответственно, возникнет обязанность уплачивать налог.
Получается, что в этой ситуации сперва жена должна подарить мужу свою долю, а потом уже он дарит всю квартиру отцу.
Нелли Гурьянова Юрист Комментарий эксперта: Однако тут есть другая «засада». Дело в том, что четкой нормы права о том, требуется ли нотариальное заверение договора дарения доли между участниками общей собственности, нет. Росреестр требует нотариальную форму договора (Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 2 февраля 2023 г. № 13−0823-АБ/23). А чтобы оформить договор у нотариуса, придется приезжать, либо оформлять доверенность именно на отчуждение доли и представление интересов у нотариуса
При этом надо учитывать, что родители не смогут продать квартиру без начисления налога, ведь минимальный срок владения для подаренной недвижимости три года.
Налог при переоформлении квартиры на родственника для нерезидента
Налоговый нерезидент — тот, кто в последние 12 месяцев отсутствовал в России более 183 дней.
Если вы продаёте квартиру, то статус резидентства для вас важен по двум причинам:
- Налог с дохода (НДФЛ) для вас увеличивается с 13% до 30%.
- Уменьшить облагаемую налогом сумму никак нельзя.
Например, резидент РФ уплачивает налог при продаже квартиры только с дохода. То есть из суммы продажи надо вычесть сумму покупки и НДФЛ заплатить с разницы. Например, вы купили квартиру за 2 000 000 рублей, а продаёте за 3 000 000 рублей. Налог надо уплатить только с 1 000 000 рублей. Но только если вы резидент. Нерезиденты платят НДФЛ со всей суммы продажи. В данном примере — с 3 000 000 рублей.
Ещё одно налоговое послабление для резидентов: при уплате НДФЛ сумму покупки можно уменьшить на 1 000 000 рублей. Например, вам досталась в наследство квартира. Вы её продаёте за 6 000 000 рублей. Поскольку расходов на покупку не было, вы можете уменьшить исчисляемый налог только вычтя из суммы покупки 1 000 000 рублей. То есть НДФЛ заплатите только с 5 000 000 рублей. Опять же послабление действует только для резидентов. Нерезиденты платят налог на доходы со всей суммы продажи.
Итак, если вы нерезидент, то платите 30% НДФЛ со всей суммы продажи без возможности уменьшить облагаемую базу. Продали квартиру за 6 000 000 рублей — заплатите налог в 2 000 000 рублей. Полная информация о том, как определить статус резидента и какие налоги он платит, приведена в статье.
Но не всё так плохо, как кажется.
- Для нерезидентов тоже учитывается минимальный срок владения. Если квартира — единственное жильё и вы продаёте его спустя 4 года с момента покупки, то налог платить не надо. Не повезло владельцам новостроек, поскольку минимальный срок владения считается не с даты покупки, а с даты сдачи дома в эксплуатацию.
- Для уплаты НДФЛ с продажи жилья резидентство учитывается на конец года. Это важно, поскольку в течение года статус может меняться. Например, вы сейчас резидент РФ. Ваши планы: продать квартиру и уехать из России. Если вы мае 2023 года уедете и больше не вернётесь, то на 31 декабря 2023 года ваш статус будет нерезидент. Соответственно, НДФЛ с продажи вы будете уплачивать по правилам для нерезидентов: 30% и без уменьшения налогооблагаемой базы.
- Налог уплачивается исходя из даты получения дохода, а не даты заключения сделки. Дата получения дохода — дата перечисления денег. Не всегда дата получения денег совпадает с датой заключения договора. Например, договор может быть заключён в ноябре 2022, а деньги перечислены в январе 2023. Это важно, поскольку резидентство учитывается на конец года. Если к 31 декабря 2022 года вы были резидентом, а к 31 декабря 2023 вы стали нерезидентом, то из-за задержки в перечислении денег подпадаете под большой налог.
Продавая недвижимость, учитывайте эти факторы. Удачно выбранная дата сделки и перечисления денег может избавить от повышенного налога.
Как заплатить налог, если нет карты российского банка?
Нерезидент может столкнуться с тем, что сроки российских карт истекли или нет онлайн-банкинга. Тогда есть вариант зайти на официальный сайт ФНС России в сервис «Уплата налогов и пошлин». В разделе «Физическим лицам» есть вкладка «Уплата налогов картой иностранного банка». Нюанс – у нерезидента должно быть оформлено ИНН, чтобы воспользоваться таким вариантом. Если ИНН нет, то его можно оформить через интернет.
Как подать декларацию после продажи квартиры?
Если вы продали квартиру, и у вас возникла обязанность уплатить налог с дохода, то придётся подавать декларацию 3-НДФЛ. Документ надо сдать в ФНС в году, следующем за годом получения дохода от сделки.
Что будет, если не сдать декларацию 3-НДФЛ, продав квартиру?
Налоговая всё равно узнает о сделке, поскольку получает сведения из Росреестра. Если декларация от вас не поступила, то налоговая посчитает НДФЛ, взяв за базу 70% кадастровой стоимости квартиры на начало года, в котором получен доход. Плюс к этому насчитают штраф — 5% от неуплаченной в срок суммы НДФЛ.
Внимание. В декларации надо указывать, какой у вас статус, резидент или нерезидент. Велик соблазн скрыть информацию, ведь в России действует презумпция налогового резидентства — гражданин РФ считается резидентом до тех пор, пока не доказано обратное. Но налоговая может узнать о смене вашего статуса, например, от работодателя, заказчика или во время проверки по данным таможенной службы.
Если вы скрыли статус нерезидента, а налоговая об этом узнала, то с вас взыщут недоимку, выпишут штраф в 40% налога, а если вы сэкономили на НДФЛ больше 2 700 000 рублей, то ещё и заведут уголовное дело, по которому можно сесть в тюрьму на 3 года.
Коротко по статье:
- Переоформить квартиру на родственника можно, закон этого не запрещает.
- Переписать квартиру на жену можно, но только если недвижимость в личной собственности мужа. Либо оформлять сделку через договор дарения.
- Удобнее переоформить квартиру на родственника через договор дарения. Так не возникает обязанность по уплате НДФЛ, а в будущем продать квартиру без налога можно через 3 года, а не 5 лет.
- Не всегда генеральная доверенность подходит для оформления сделки.
- Нерезиденты платят повышенный налог НДФЛ 30%.
- Если прошёл минимальный срок владения, то нерезиденты налог не платят.
