Как будто мало нам было общей стагнации рынка и падения продаж новостроек, впереди зловеще маячит новая беда - в мае этого года Банк России ужесточит требования к ипотечным кредитам. Звучит и вправду страшно - мало того, что ЦБ активно борется с околонулевыми ставками по первичке, которые выдумывают Застройщики, теперь нам грозит и финальный удар по таким уловкам - ужесточение резервов, так как Банки якобы недооценивают риски льготных программ.
Естественно, по старой традиции интернет завален новостными заголовками и мутной аналитикой от "экспертов рынка", по которым я уже прошёлся в своё время, и к сожалению, ничего в плане нормального объяснения происходящего в лучшую сторону не меняется. До сути приходится прогрызаться через громкие заголовки типа "С 1 мая дешевая ипотека закончится" от Циана, либо просто некомпетентную чушь наподобие "ЦБ с 30 мая (!) ужесточит резервирование ипотеки" от вроде бы солидного Интерфакса. Оооокей, давайте простым языком, что Банк России там задумал.
Крутим гайки, а то слишком всё хорошо!
Как ситуация видится обычному обывателю, да и простому менеджеру по продажам недвижимости - цены нереально высокие, топчутся на месте, времена лихие и вообще людям не до крупных покупок, особенно квартир. Какие нахрен ещё могут быть ужесточения на таком рынке?!
Так вот у ЦБ политика другая: не смотря на весь "вой на болотах" риелторов и желтушных телеграмм-каналов о том что все из России разъехались и продажи рухнули, темпы выдач ипотеки продолжают расти. Даже в эти по факту военные времена, рост задолженности за последние 3 месяца - больше 25% по сравнению с 22-ым годом. А доля ипотечников с первым взносом меньше 20% перевалила за половину.
Второй показатель ещё удивительнее: из-за льготных программ средняя ставка по палате на новостройки в декабре не превышала 3,5%. Откуда она берётся? Откаты Застройщика Банку за счёт покупателей. По простому - завышение обычной цены квартиры на 20-30%. А из-за этого даже у хорошего клиента, внёсшего первый взнос больше 20%, соотношение размера полученного ипотечного кредита и реальной стоимости квартиры минусовое! Т.е. кредит больше цены за квартиру, если он вдруг решит от неё избавиться сразу же.
И что они придумали? Что за резервы ещё? Не вдаваясь в скучные подробности внутрибанковских балансов, ЦБ просто задолбался на словах угрожать Застройщикам, рекламирующим свои траншевые ипотеки и ставки 0,0001%, и перейдёт к действиям: ужесточит требования к выдаваемым кредитам, в первую очередь, на так беспокоящей его первичке: кредиты с первым взносом от 10 до 15% будут караться самым жестким образом (надбавка 1,5), от 15 до 20% (надбавка 1) и от 20 до 30% самый щадящий коэффициент надбавки резерва по кредиту (0,5). Кстати, для вторички тоже условия чуть ужесточат, но там под особым надзором схемы с первым взносом менее 15%, да ещё и в зависимости от доходов Заемщика.
Шеф, всё пропало, всё пропало!
Да уж, выглядит зловеще. На первый взгляд результат видится таким: Сбер, ВТБ, ПСБ, а за ними и прочие поотменяют программы с первым взносом до 20%, а нормальные ставки по ипотеке будут только при внесении трети стоимости квартиры. Естественно, многие клиенты, блуждающие по рынку в надежде купить заветную новую квартиру с накоплениями "маткап + 2 плошки риса" просто отвалятся и выдачи кредитов, а за ними и продажи квартир снова сократятся.
На вторичку просто так не уйти - там ставки 11% и попробуй потяни ещё такой платёж. Вариант или арендовать жильё, или как-то выкручиваться с потребом на ПВ, с чем далеко не каждый готов связываться. Удар ли это по Застройщикам? конечно. Кто виноват - да эти жадные ......и и виноваты! Им уже пол года Набиуллина говорила: убирайте свои околонулевые ставки, прекращайте дурить людей и раздувать пузыри эти - нет! Соревновались как помешанные кто меньше ставку озвучит и квартиру продаст подороже, а после нас хоть потоп! Ну вот он и потоп - happy now?
Спокойствие, только спокойствие!
Банк России заботится о Заемщиках так, как он умеет. Его задача не меняется в любых условиях - не давать балбесам, которые даже на пв наскрести не могут гигантские кредиты на пол жизни. Как эти люди смогут 25 лет исправно вносить платежи, если копить в принципе не умеют? Ну вот такая логика. Ещё и этот пузырь с ценами квартир - ипотека больше фактической стоимости недвижимости это конечно опасная тема.
"Да, это жёстко"© Но не паникуйте. Во-первых, потому что всё это уже было. И не один раз, просто со всеми этими насыщенными событиями последнего года мы про это забыли. На протяжении 2018 - 2020 годов, Банки раза 3-4 уже ужесточали свои программы либо отменяя первый взнос менее 20%, либо закручивая ставки по ипотеке для таких кредитов. Хватало их примерно на 2-4 месяца. Как только выдачи начинали проседать, такие строгие и серьёзные банкиры тут же "плыли" и возвращали всё обратно, скрипя зубами расставаясь с частью прибыли.
Чего они хотят, если по простому? Не формировать никаких доп. резервов по выдаваемым кредитам (по сути вытаскивая дополнительные средства из оборота), и получать побольше своих %, не важно от кого - от Заемщиков, или от Застройщиков в виде единоразового "отката" при продаже квартиры. Им до лампочки. С комиссиями от Застройщика при покупке квартиры с завышенной стоимостью по спецпрограмме даже проще - по сути Банк уже получает Ваши % на 4-5-7 лет вперёд и может спать спокойно. А что там дальше будет? Нууу так это ещё дожить надо!
И на этот раз решение ЦБ вряд ли кого-то остановит в погоне за прибылью. Вангую, что первыми сдадутся госбанки, буквально сидящие на ликвидности, которым её просто некуда сливать. Да ПСБ, это я про Вас. Ну и дальше потянутся остальные - СНГБ какой-нибудь, Сбер, а за ним и ВТБ тут же. Перекроят комиссии с Застройщиками, "подзатянут пояса", будут жёстче требовать подачу заявок именно в тот Банк, который предоставил проектное финансирование (процентов 80% сейчас у Сбера?) и продолжат выдавать с ПВ от 15%. Тем более что все госпрограммы - Семейная, IT-ипотека и т.п. завязаны именно на этот первый взнос и это прописано в постановлении Правительства. Всё те же совместные программы под 4-6% и удорожанием стоимости квартиры теперь с нами навсегда. Этот маркетинговый инструмент уже не отменить. И ЦБ доволен - сделал всё что мог. Для Банков конечно, не для нас.
