Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
Сегодня рассмотрим вопрос о текущем и капитальном ремонте как способах (видах) содержания общего имущества многоквартирного дома. Отличие текущего ремонта от капитального ремонта и о роли управляющей компании и собственников помещений в проведении текущего и капитального ремонта в многоквартирном доме.
Что такое текущий и капитальный ремонт многоквартирного дома и их отличия.
В ч.1 ст.166 ЖК РФ приведен перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который включает в себя ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; ремонт фасада; ремонт фундамента многоквартирного дома.
При этом законодатель не детализирует, какие конкретно работы относятся к капитальному ремонту.
Некоторые нормативные документы позволяют внести ясность в этот вопрос, конкретизируя, какие ремонтные работы относятся к текущему ремонту, а какие к капитальному ремонту. Например, Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170), а также Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р) "Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденные приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 (далее - ВСН 58-88(р)), Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86(р) "Правила оценки физического износа жилых зданий", утвержденные приказом Госстроя СССР от 24.12.1986 N 446 (далее - ВСН 53-86(р)), Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденное Госстроем РФ.
1.Капитальный ремонт.
Согласно пункт 5.1 ВСН 58-88(р) капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории. При капитальном ремонте производятся комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов и оборудования жилого дома, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные (п.2.4.2 Правил N 170, п.21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491) (Правила 491).
Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, приведен в Приложении N 8 к Правилам N 170, в числе которых поименованы, это:
- ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов (п.2 Приложения N 8);
- утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров);
-обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ);
-модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь);
а)замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля;
б)оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м., устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных;
в)полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в т.ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д., и запретом на установку стальных труб);
г)установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше;
д)перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
е) автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок);
- ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%.
- утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров);
-замена внутриквартальных инженерных сетей;
-установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей);
- переустройство невентилируемых совмещенных крыш;
-авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой;
-технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях, созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда.
2.Текущий ремонт здания в отличие от капитального, включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей (Правила 170).
Перечень работ, относящихся к текущему ремонту:
1. Фундаменты - устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы.
2. Стены и фасады - герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.
3. Перекрытия - частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.
4. Крыши - усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.
5. Оконные и дверные заполнения - смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.
6. Межквартирные перегородки - усиление, смена, заделка отдельных участков.
7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей, восстановление или замена отдельных участков и элементов.
8. Полы - замена, восстановление отдельных участков.
9. Печи и очаги - работы по устранению неисправностей.
10. Внутренняя отделка - восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.
11. Центральное отопление - установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные.
12. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение - установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях.
13. Электроснабжение и электротехнические устройства - установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.
14. Вентиляция - замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы.
15. Мусоропроводы - восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств.
16. Специальные общедомовые технические устройства - замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованными государственными надзорными органами.
17. Внешнее благоустройство - ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.
3. Роль управляющей компании и собственников жилых помещений в текущем и капитальном ремонтах.
Вопросы содержания (и ремонта) общего имущества в многоквартирном доме регулируют Правилами 491, их соблюдение является лицензионное требование к управляющей компании.
Согласно Правил 491 и ч.1.1 статьи 161 ЖК РФ общее имущество:
- должно содержаться с соблюдением законодательства - санитарного, пожарного, о защите прав потребителей, о техрегулировании, об энергосбережении и энергоэффективности и т.п.,
- в состоянии, обеспечивающем надежность, безопасность, доступность пользования всеми помещениями многоквартирного дома и придомовой территорией,
- в состоянии готовности коммуникаций и оборудования к предоставлению коммунальных услуг,
- а также должно поддерживать архитектурный облик дома в соответствии с проектной документацией.
Перечень конкретных работ/услуг, необходимых для надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, должен быть своим, поскольку должен учитывать состав имущества, степень его износа, конструктивные особенности, географическое положение и другие подробности.
Правительством РФ утвержден Минимальный перечень работ и услуг, о котором указано выше в статье, необходимых для надлежащего содержания многоквартирного дома, которые должны быть проведены управляющей компанией.
Индивидуальный перечень услуг и работ для конкретного многоквартирного дома должен содержать объемы, стоимость, периодичность и график либо сроки оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества.
Если есть сомнения у собственников помещений в необходимости некоторых, предложенных управляющей компанией текущих ремонтов или капитального ремонта, то она должна представить акт обследования технического состояния дома и иные документы о выявленных дефектах (неисправностях, повреждениях), и при необходимости - заключения экспертных организаций. Утвержденный собственниками перечень работ по техническому и капитальному ремонту (а также порядок его изменения) включаются в текст договора управления многоквартирным домом.
О каждой услуге/работе по содержанию общего имущества составляется акт по форме, утвержденной приказом Минстроя России , и подписывается управляющей организацией и председателем Совета многоквартирного дома или иным уполномоченным собственниками лицом. Эти акты должны быть включены в состав технической документации дома. Без оформленных по этой форме актов управляющая компания может не доказать сам факт выполнения спорных услуг/работ с последующим перерасчетом платежей в пользу собственников (определение ВС РФ от 12.12.2019 N 310-ЭС19-24505).
ВАЖНО!!! текущий ремонт общего имущества (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов), и капитальный проводятся по решению собственников жилых помещений многоквартирного дома, поэтому управляющая компания обязана готовить для собственников конкретные предложения, как по плановому текущему ремонту, так и по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Итак,
- текущий и капитальный ремонт отличаются:
- капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При капитальном ремонте производятся комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов и оборудования жилого дома, смена, восстановление или замена их, на более долговечные и экономичные
-текущий ремонт здания в отличие от капитального, включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей;
- примерный перечень текущего и капитального ремонта установлен законодательством и приведен в статье, управляющая компания обязана содержать многоквартирный дом в надлежащем виде и порядке, а для этих целей необходимо проводить текущий и капитальный ремонты по необходимости, исходя из конкретной ситуации и состояния многоквартирного дома;
-минимальный перечень работ и услуг, о котором указано выше в статье, необходимых для надлежащего содержания многоквартирного дома, должны быть проведены управляющей компанией при необходимости.
- управляющая компания обязана готовить для собственников конкретные предложение о необходимости проведения планового текущего ремонта и капитального ремонтов, а также выносить эти вопросы на рассмотрение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома;
-собственники многоквартирного дома решают на собрании собственников жилых помещений о необходимости проведения планового текущего ремонта и капитального ремонта.
Надеюсь, статья для вас окажется полезной, как у вас проходят собрания собственников по текущему и капитальному ремонтам, поделитесь. Если статья для вас полезна, ставьте лайк и подписывайтесь на мой канал.
