Психология среднестатистического человека так устроена: по своей натуре он всегда «Фома неверующий», и здесь его винить не в чем. Мир вокруг него не гарантирует стабильность, а вопит прямо в ухо до полной контузии:
– Хэй-хай, брат, как тебе наше вчера: уже отошел? А давай я на 8 баллов растрясу твое жалкое “сегодня” и твой кефир в желудке!
Ап – и ты уже вверх тормашками пикируешь с искусственно созданного ландшафта бытия. Больно бьющие по бокам мировые кризисы, войны, локдауны... В общем, все, что мир еще придумает в ближайшие пять лет.
Не нравится? Так сойди с этих горок, мой потрясенный брат – или учись вертеться.
И пока адреналинщики, умные спекулянты, рисковые интуиты вертятся в поиске, в какие корзины пристроить свои яйца – взвешенные реалисты и традиционалисты осторожничают, присматриваясь к инвестициям в недвижимость. Отличный, иногда единственно правильный способ диверсифицировать инвестпортфель, прибавив ему веса и устойчивости.
Мы все еще живем в материальном мире, который важно потрогать. А недвижимость – абсолютно материальна и гораздо более объективна, в отличие от циферок на экране монитора. Для инвесторов старшего поколения это еще и понятный инструмент пассивного дохода, не требующий глубокого погружения в экосистемы современных акций, облигаций.
Недвижимость гораздо менее волатильна по сравнению с фондовым рынком. Ее можно продать, сдать в аренду или жить в ней независимо от безумств фондового рынка.
Именно поэтому большинство экспертов по финансовому планированию рекомендуют каждому инвестору для поддержания баланса инвестиций иметь какую-либо собственность: частную или коммерческую. Во всем мире, и особенно в России и постсоветских странах, это один из самых популярных вариантов вложения денег.
КЛАДИ ЯЙЦА ТОЛЬКО В СВОЕ ГНЕЗДО
Но стоп, схватим нашего Фому за подтяжки, потому что он уже открывает кошелек. Рано! Инвестиция в недвижимость – не выбор картинок на Авито. Поиск релевантного предложения – сложный аналитический процесс, ведь это недвижимость должна на вас работать, а не вы на нее.
Подготовка к инвестированию похожа на начальный этап запуска производства: просчет размера вложений, ежемесячных операционных расходов, потенциальной и реальной прибыли. И только после того, как доказана жизнеспособность и доходность проекта, можно приступать к его финансированию.
Простой пример – недвижимость в Турции.
В 2023 году даже неопытный потенциальный инвестор в недвижимость будет как минимум понимать, в какие регионы инвестирование – это риск (с треском фундамента), и как важно проверять недвижимость на ликвидность, соответствие техническим нормам и строительному законодательству.
Ключевые характеристики любого локального рынка недвижимости – это 1) общее состояние экономики 2) цикл рынка недвижимости 3) доходность от сдачи недвижимости в аренду 4) размер процентных ставок в стране. Вот такие четыре кита.
Если вы просто улучшаете жилищные условия, вам вовсе не обязательно следить за бульканьем пузырей рынков недвижимости.
Но если планируете покупать в инвестиционных целях (в краткосрочную перспективу продажи, для продажи в пик цен или как долгосрочный доход от аренды), анализ рынка недвижимости – ваша база, защита и гарантия.
Как и в покупках акций на фондовом рынке, здесь тоже есть риск «вложиться в бетон» прямо на самом пике рынка. А потом – в результате стагнации рынка или инфляции вашей валюты, все надежды на качественный доход так и останутся в котловане.
РАБЫ НЕ МЫ, МЫ – ПРОРАБЫ СВОИХ ИНВЕСТИЦИЙ
Тема вложений сейчас крайне спекулятивна – безнаказанно много «слепых» гипотез. Одни эксперты топят за фондовый рынок, вложения в депозиты, облигации, иностранную валюту. Другие – за покупку квартир и их посуточную сдачу в аренду. Часто бездоказательно.
И главная ошибка – неактуальность данных, основанных на отражении прошлого в зеркале заднего вида.
То, что было вчера, возможно, никогда не повторится в будущем. Может быть, в следующие пять лет мега-ралли инвестиций покажет оружейный свинец и вольфрам, а недвижимость, акции и золото забуксуют в цене.
Кроме того, в зависимости от анализируемого периода, результаты расчетов выйдут совершенно разными.
Первый эксперт сравнивает доходность за последние три года. Второй – за пять лет.
А следующий посчитал злато седьмиц и осьмиц Царя Гороха.
Никакого учета возможных геоэкономических погрешностей, которые влияют на рынки в условиях глобализированной экономики. В одной стране кое-кто нахмурился, в другой – тут же произошла цветная революция, обрушившая локальный рынок, валюту, геополитические связи.
В таком эффекте домино обязательно что-то да случится с начинкой вашего портфеля, что-то вообще будет всмятку – а постфактум менять стратегию себе дороже.
Буквально каждый внимательно рассматриваемый на 360 градусов период даст нам диаметрально противоположные результаты. На трехлетнем более доходным окажется недвижимость, на пятилетнем – валюта. На отрезке в 10 лет лидер – золото, а с распада СССР – депозиты в долларах. Как видите, нет в этом вопросе средней температуры по палате.
И наша задача не клонировать ошибки выжившего и сохранившего портфельчик, а сделать правильные выводы, анализируя факторы более глобально: как возможную доходность, так и возможные потери.
Неважно, какую доходность вчера генерировал тот или иной актив.
Важно, что будет с ним завтра.
И для анализа вероятных тенденций нужно видеть состояние всех четырех ключевых параметров рынка.
1.Общая и локальная экономика
Состояние мировой экономики и экономики России значительно влияет на циклы рынка недвижимости. Когда экономика растет, у людей больше денег, и они их тратят на недвижимость для улучшения жилищных условий. А так как недвижимость приносит постоянный пассивный доход и прибыль от потенциального повышения стоимости, все большее количество людей рассматривают ее покупку в инвестиционных целях.
Эти же тенденции характерны и для коммерческих «квадратов»: рост доходов провоцирует и рост малого, среднего, большого бизнеса.
Банку или частному почтовому оператору нужны площадки для филиалов. Крупному ритейлеру – для магазинов, производителю – для заводов, малому и среднему бизнесмену – для кафе, ресторанов, бутиков; онлайн-ритейлеру – для распределительных центров.
Судоходству, космосу, многочисленным виртуальным колл-центрам тоже нужна физическая недвижимость для размещения людей, оборудования и компьютерных серверов. В итоге спрос на жилье и коммерческую недвижимость растет, как и ее стоимость. Поэтому состояние экономики – важный показатель в оценке перспектив этого рынка.
2.Цикл рынка недвижимости
Наблюдая за циклом недвижимости одновременно в макроэкономическом и микроэкономическом масштабах, мы понимаем, где в этом цикле находимся. Конечно, состояние рынка тесно связано с экономикой, но неправильно полагать, что рынок жилья автоматически процветает только потому, что общая экономика растет.
Предположим, в стране Х экономика растет исключительно благодаря высоким госрасходам на оборону. В итоге мы видим активный рост производства стали, танков и кораблей. Это конвертируется в рост ВВП (т.е. экономики). Но остальные секторы экономики стагнируют, реальные доходы населения не растут (и на фоне инфляции даже падают), а профессиональные, ранее экономически стабильные кластеры исчезают – или вымываются из страны.
Если при этом высоки ставки по ипотеке, в таких условиях покупать квартиры или сорить деньгами в ресторанах и магазинах никто не будет.
Так же, как и в экономике (и даже физической жизни), цикл на рынке недвижимости проходит четыре фазы:
● восстановление
● расширение (рост)
● гиперпредложение (избыточное предложение)
● спад.
Эти фазы последовательно следуют одна за другой. И если не произойдет форс-мажора (например, глобальной войны) – ни одна из фаз не меняется в последовательности.
Рынок недвижимости развивается круг за кругом: от восстановления к активному росту, далее через гипернасыщение свободными площадями – к спаду. На один полный цикл в среднем уходит 18 лет, почти одно поколение. В некоторых странах, особенно быстрорастущих, этот цикл может оборачиваться быстрее, в других – дольше.
В США историческая статистика показывает предсказуемый 18-летний цикл недвижимости, начиная с 1876 года. Эта тенденция не нарушалась ни разу за исключением экстраординарных событий (Великая депрессия, Вторая мировая война, период высокой инфляции в США в 1979 году, кризис банковской ипотеки в 2007-м и последующий финансовый в 2008-м, недавняя пандемия COVID-19).
Знал ли изначально не очень благонадежный американский покупатель недвижимости в ипотеку, что сегодня он ляжет спать в своей постели, а проснется – в картонной коробке? Кризис кредитования провоцирует резкое падение лояльности вообще к банковскому сектору – а это всегда мощный триггер проблем в экономике.
А мог ли предсказать инвестор, что ему придется закрыть свой бизнес – производства, магазины, рестораны, логистические услуги – в локдаун?
В синтетических условиях и решения синтетические.
На органичный, живой цикл рынка очень влияет государственное регулирование и вмешательство в экономику, включая разрастание денежной массы, бесконтрольно напечатанной Федеральной резервной системой. Не то, чтобы регулирование – всегда плохо (возможно, это предотвращает дополнительные депрессии), но на цикле недвижимости регулирование отражается активно, и вносит радикальные изменения в планирование небольших или очень крупных частных инвестиций.
Но за исключением указанных событий цикл недвижимости, как часы, в США проходил через четыре основных этапа. Эти этапы и демонстрируют, как устроены развитые рынки недвижимости.
1. Плавное снижение свободных площадей на продажу на фоне восстановления спроса и, пока что, отсутствия достаточного объема нового строительства.
2. Активное сокращение объема свободных площадей – и плавный рост объемов нового строительства.
Доступную и качественную недвижимость найти все труднее, и в силу вступает основной закон спроса и предложения. Поскольку застройщикам требуется несколько лет, чтобы вывести недвижимость на рынок, продажи и цены активно растут.
3. Наконец, застройщики массово выводят на рынок огромное количество новых площадей на продажу, при этом активно строя дальше.
Так появляется избыточное предложение. Рост цен на недвижимость стимулирует новое строительство, и девелоперы начинают гонку застроек. На этой фазе происходит разрушение баланса спроса и предложения, рынок недвижимости пузырится, достигает пика и уже грозится схлопнуться.
4. Из-за временного разрыва между спросом на недвижимость и новым строительством, поступающим на рынок, объем площадей на продажу увеличивается все активней. Но из-за высоких цен снижается спрос: продажи падают, цены на недвижимость постепенно становятся все более доступными. Наступает фаза спада или рецессии.
На этом этапе цикла активны срочные продажи на вторичном рынке и торги жильем обанкротившихся ипотечников.
Приходит время умных денег. Консервативные инвесторы, которые раньше выжидали, накапливая капитал в предыдущие две фазы цикла рынка, приобретают недвижимость с приличной скидкой.
3.Доходность от сдачи недвижимости в аренду
Цена на недвижимость обеспечивает возврат инвестиций, и здесь важно понимать желаемую и реальную рентабельность. Не забыв еще и о постоянных операционных расходах: налоги, страховка, техническое обслуживание, доля на коммунальное содержание и т.д.
Конечно, требования инвестора к рентабельности вложений определяет доходность альтернативных вложений.
Если выгоднее вложиться в долгосрочные гособлигации, где доходность за вычетом НДФЛ – 10%, он выберет явно не недвижимость, которая принесет вдвое меньше. А если баланс меняется, инвесторы доупаковывают свои портфели недвижимостью.
4.Размер процентных ставок в стране
Высокие процентные ставки – почти всегда сдерживающий фактор для покупки дома для себя или инвестирования в недвижимость (при том, что ипотека это традиционный инструмент мотивирования: 80% от продаж). Ясно, что чем больше ежемесячный платеж по ипотеке, тем меньше людей могут позволить себе иметь свое жилье. Особенно это касается россиян, которые психологически не привыкли жертвовать всей длиной своей жизни на ипотеку, а потом передавать ее же в золотое наследство внукам. «Спасибо, дед, ба, за прекрасное детство с впахиванием в 17 лет!»
Объем продаж по ипотеке резко снижается, и это приводит к стагнации отрасли с падением цен. Какое-то время застройщики вкладываются в проекты сами, поддерживая статус-кво рынка, а потом протягивают ноги: замораживаются или предлагают скидки себе же в ущерб.
Ситуация меняется, когда летят вниз процентные ставки и снова активизируются ипотечники, стимулируя рост цен на недвижимость.
Все что нужно запомнить о технике безопасности этих качелей:
● ставки растут и достигают чрезмерно высоких значений – с определенным лагом по времени цены снижаются
● ставки снижаются (достигая низких значений, как это было в РФ в 2020 году) – цена на квартиры резко растет
А что происходит с недвижимостью в России сейчас?
Экономика:
Мировая экономика входит в рецессию, что может привести к снижению потребление сырья в мире (нефти, газа, черных и цветных металлов). Это запустит снижение экспортных доходов и замедление экономики России. Что, в свою очередь, отразится и на рынке недвижимости.
Вот как выглядит наше сегодня, которое может завалить домино рынка недвижимости по всей цепочке (девелоперы, банки, покупатели для себя, инвесторы с надеждами на хорошую доходность):
● потолок цен на российскую нефть и нефтепродукты вынуждают экспортеров делать скидки и привели к добровольному сокращению добычи нефти в стране на 500 тыс. баррелей в сутки
● длительный характер специальной военной операции
● рост вовлеченности в этом конфликте стран НАТО
● непонимание, как долго это продлится
● повышение налогов
● рост потребительских цен
● стагнация реальных доходов населения.
Рынок недвижимости в России уже прошел фазу избыточного предложения и начал погружаться в фазу рецессии. Цены первички – пока очень высокие, и мы еще не увидели ценопад со стороны застройщиков.
Всплеска банкротств ипотечников тоже пока нет, хотя цена на вторичном рынке пошла вниз и в некоторых районах Москвы на 25-30% ниже, чем прайсы на новостройки. Такая раскорреляция цен не нормальна, поэтому в ближайшие месяцы может случиться либо рост цен на вторичку, либо снижение на первичку (что вероятней).
О доходности от сдачи недвижимости в аренду и говорить не о чем.
Средний размер чистой рентабельности в столице – около 5%, в регионах примерно так же. За год число предложений долгосрочной аренды выросло в 2,73 раза. По данным Авито стоимость аренды в Москве квартир с четырьмя комнатами упала на 31%, трешек – на 11,4%, двухкомнатных – на 6,3%, однокомнатных – на 5,7%, студий – на 8,6%.
Снижение спроса на долгосрочную аренду влияет на ставки и вынуждает собственников активнее давать дисконты. И без того низкая доходность ренты снижается, превращаясь в нерентабельный бизнес.
И на этом фоне ставки по долгосрочным ОФЗ с 10,7% доходности выглядят намного привлекательнее.
Ипотека высока и активно сигнализирует: не трожь! Всего два года назад ставка по льготной ипотеке составляла 4,5%, а сегодня поднялась до 8%. Ставки по обычной ипотеке уже превысили 11%. Недавно Банк России повысил свой прогноз по средней ключевой ставке на этот год с диапазона 6,5–8,5% до 7–9% и запретил банкам давать ипотеки с экстремально низкими ставками от застройщиков (которые по факту просто завышают цены на размер «скрытых» процентов).
В таких условиях очевидно, что вложение в инвестиционную недвижимость становится рисковым. И спрос в ближайшие пару лет будет поддерживаться исключительно покупками «жилья для себя».
На формирование заключительного этапа цикла рынка – фазы спада, может потребоваться 1,5-2 года. И наиболее благоприятные условия для инвестиций в недвижимость возникнут ближе к этапу восстановления рынка. Не исключено, что этот момент совпадет с завершением эскалации на геополитическом поле и диалогом с новым президентом США.
Поэтому если вам очень важно купить квартиру для себя – решайте вопрос сейчас. Если очень хочется есть, не надо ждать снижения цены на пирожок.
Но с точки зрения инвестиций и формирования крепкого пассивного дохода, сейчас не лучший момент. Запаситесь терпением и обоснованным неверием, прижмите к груди инвестпортфель с более доходными активами – и ждите. Как говорит Баффет, терпеливый инвестор – богатый инвестор. А Баффет из тех, кто хорошо знает инсайды.
