Женщина купила квартиру в строящемся доме. Большую и двухэтажную - 265 кв.м.
Но покупала квартиру не у застройщика напрямую, а у подрядчика — архитектурного бюро. Которому квартира досталась, скорее всего, по взаиморасчетам.
Сделка состоялась в 2014 году. А через три года, когда женщина решила продать квартиру, вдруг выяснилось, что квартира находится в залоге у банка!
Причем это было именно “вдруг” - в 2014 году продавец предоставил выписку из ЕГРН, в котором не было никакого залога на квартиру!
Женщина решила обратиться в суд с иском к продавцу и банку
О признании добросовестным приобретателем, признании договора залога прекращенным, погашении регистрационной записи о залоге.
Тем более, что срок залога истек еще год назад от даты иска
Что решили суды
Суд первой инстанции в иске отказал:
НЕТ оснований для признания истца добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества.
При заключении сделки женщина должна была принять необходимые меры для проверки ее юридической чистоты, проверив сведения об обременениях на официальном сайте Росреестра или, получив полную выписку из ЕГРН на запрашиваемое недвижимое имущество, что ею сделано не было.
В общем, сама виновата, а не ошибочные данные в выписке из ЕГРН.
Суд апелляционной инстанции согласился с таким решением.
Женщина дошла до Верховного суда (ВС РФ) и там все поправили.
Позиция ВС РФ
1. Согласно п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.
2. По данному делу юридически значимым обстоятельством являлось выяснение судом вопроса о том,
знала или могла знать истец о наличии обременении в отношении спорного недвижимого имущества на момент заключения договоров и подлежал ли с учетом этого обстоятельства прекращению залог на данное имущество.
Однако этого судом сделано не было.
3. Обращаясь в суд с исковым заявлением, истец указывала на то, что она не могла знать о залоге приобретаемого имущества.
Продавец представил ей пакет правоустанавливающих документов, в том числе и выписку из ЕГРН, в котором не содержалось каких-либо сведений об ограничениях в правах на спорное недвижимое имущество (о залоге квартиры).
Каких-либо отметок об имеющемся залоге на спорное имущество нет и в самом договор уступки права требования.
Но при рассмотрении спора судом данные доводы истца проверены не были, суждения по ним отсутствуют, представитель продавца по данному вопросу не опрошен.
4. Как следует из выписки из ЕГРН, на момент рассмотрения дела в суде
срок действия залога на спорные объекты недвижимого имущества,, окончил свое действие.
Однако данные обстоятельства ни судом первой, ни судом апелляционной инстанции исследованы не были
5. Так что вывод суда об отсутствии правовых оснований для признания истца добросовестным приобретателем и прекращении залога является преждевременным.
Решение ВС РФ
1) Решение районного суда и апелляционное определение отменить.
2) Направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Источник Выводы
1. Полезно знать, что
“Залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога”.
2. Если есть выписка по приобретаемой квартире из ЕГРН до сделки, то шансы что покупателя впоследствии признают добросовестным приобретателем существенно вырастают.
3. С другой стороны, не всегда данные в ЕГРП отражают реальное положение дел.
Парадокс, который государство пока не может решить.
4. Главный вопрос:
это продавец оказался ушлым, подделав выписку из ЕГРП? Или Росреестр косякнул, зарегистрировав залог, но не отобразив в выписке?
______________________________
Мой телеграм-канал Решаю сам! - быстрая решение жизненных вопросов. В апреле разбираем важную тему доверия к себе и уверенности в себе.
Подписывайтесь, если тема близка - Решаю сам!
