Уменьшение налоговой нагрузки – важный аспект при финансовом планировании как для физических, так и для юридических лиц. В данной статье разбираем все моменты, сопутствующие процессу снижения суммы налоговых выплат на земельные участки.
Рассчитывать на себя или на других?
Организации рассчитывают земельный налог самостоятельно – для этого необходимо учесть кадастровую стоимость участка и ставку по налогу. Предприниматели и другие физические лица, имеющие во владении земельные участки, расчетом не занимаются – сумма земельного налога определяется налоговыми инспекциями.
Для правильного расчета налога на землю следует использовать актуальную кадастровую стоимость, которая установлена на 1 января года, являющегося нынешним налоговым периодом. В случае, если участок перешел к новому хозяину в текущем налоговом периоде, применяется стоимость, установленная на момент внесения сведений в ЕГРН.
Ставки приняты
Налоговые ставки на земельные участки определяются местными нормативно-правовыми актами: они не могут быть выше 0,3% для земель сельскохозяйственного назначения, жилищного строительства, дачного и личного подсобного хозяйства. Та же ставка применяется к землям, ограниченным в обороте, а процедуру подтверждения статуса таких участков проводит Минэкономразвития. Что касается земель других назначений, то в их отношении применяется ставка не более 1,5% – эти правила предусмотрены статьей 394 НК.
Для наглядности:
Кадастровая стоимость участка с ВРИ «индивидуальное жилищное строительство» будет выше, чем участок с ВРИ «ведение садоводства», где так же можно возвести жилой дом. Соответственно, для уменьшения налога имеет смысл сменить ВРИ. Дополнительным плюсом будет возможность построить дом на участке, предназначенном для ведения садоводства, без разрешения на строительство. Однако при желании оформить такой дом как жилой объект и зарегистрироваться в нем, согласование с вышестоящими инстанциями все же понадобится.
Идем на снижение
Итак, налог на землю исчисляется кадастровой стоимостью участка, установленной по состоянию на 1 января текущего налогового периода – его размер может поменяться из-за:
- смены категории земли;
- решения суда в споре о назначении кадастровой стоимости;
- изменения ВРИ;
- исправления ошибки при оценке или регистрации сведений в ЕГРН;
- корректировки границ участка.
Органы местного самоуправления могут определять дифференцированные налоговые ставки – они высчитываются в зависимости от категории земли и/или вида разрешенного использования участка: к примеру, диапазон налога на категорию «земли промышленности» варьируется от 1,5% до 0,00164%.
Кто решает?
Наделенными полномочиями для смены категории участка считаются органы местной и государственной власти, которые могут принять ходатайство с сопутствующим пакетом документов – их перечень содержится в ст. 2 Закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ. По итогам рассмотрения принятое решение вышестоящей организации может оказаться как положительным, так и отрицательным: отказать могут в том случае, если ходатайство было подано ненадлежащим лицом или был собран неправильный пакет документов.
А на вероятность изменения ВРИ влияют местные правила землепользования и застройки (ПЗЗ): собственник имеет право сменить вид на любой другой, входящий в ПЗЗ обозначенной территории (ст. 30 ГрК РФ).
Как изменить ВРИ?
1. Уточнить у местной администрации, приняты ли правила землепользования и застройки уполномоченным органом в населенном пункте, где расположен ваш участок. Если ПЗЗ нет, то можно получить генплан у органа местного самоуправления – из положения ГрК РФ следует, что этот документ является первостепенным по значимости. На его основании можно изменить ВРИ, подав ходатайство в администрацию района.
2. При наличии ПЗЗ необходимо подать в орган регистрации прав (МФЦ, Росреестр или портал Госуслуг) заявление о смене ВРИ на один из тех видов, которые имеются в перечне градостроительного регламента, утвержденного в составе ПЗЗ.
Важный момент:
Правила градостроительного регламента не распространяются на участки в границах территорий культурного наследия и общего пользования, а также на земли, занятые линейными объектами или выделенные под добычу полезных ископаемых.
Сменить ВРИ нельзя, если:
- договор аренды участка в муниципальной собственности заключен на торгах;
- арендованный участок предоставлен для определенного вида использования;
- градостроительный регламент и ПЗЗ установили предельные значения параметров, не допускающих эксплуатацию земли, согласно указанному ВРИ;
- земельный участок располагается на территориях, не попадающих под действие градостроительного регламента;
- участок в государственной собственности сдан в аренду под производство продукции для импортозамещения.
Как изменить категорию земли?
Порядок смены категории земель определяется Законом № 172-ФЗ и согласно ст. 2 заинтересованному лицу необходимо:
1. Подать ходатайство о переводе земли из одной категории в другую в исполнительной орган власти или орган местного самоуправления, имеющий полномочия для решения такого вопроса.
2. В удовлетворении ходатайства могут отказать лишь по двум причинам: если в орган власти обратилось ненадлежащее лицо или если к ходатайству приложены несоответствующие документы. Во втором случае заявление возвращается с указанием причин отказа (п. 3 ст. 3 Закона № 172-ФЗ).
Если участок будет переведен из состава земель сельскохозяйственного назначения в земли других категорий с нарушением законодательства, то решение об изменении категории может быть отклонено.
Как изменится земельный налог?
Перевод земель из одной категории в другую влияет на налоговую нагрузку собственника. Ведь это влечет за собой изменение кадастровой стоимости земли, а именно – налоговой базы.
