С самого начала моей карьеры риелтора у меня были две финансовые цели, которые я как агент себе поставил. Первая, чтобы моя деятельность покрывала текущие расходы, а вторая – найти, как можно успешно инвестировать в недвижимость.
К моменту, когда я стал партнёром Этажей, я приобрёл опыт покупки и сдачи в аренду гаражей. В своё время через меня их прошло не менее пары десятков. Задача была купить гараж в густонаселённом спальном районе по цене ниже рынка, сдать, желательно выше рынка, продать дороже. Если объект приносил менее 36% годовых, я считал его неудачным.
Ещё я инвестировал в фонды. Я и сейчас продолжаю это делать. Жаль, что самый успешный ЗПИФ сейчас в процессе расформирования. Так же я вошёл в несколько проектов по редевелопменту. Там я пассивный инвестор. Летом ожидаю результат.
В агентстве я сразу спросил у своего наставника, куда можно вложиться? Он мне рассказал про акцию у Инграда. Есть вариант покупки, где сразу нужно внести 5% или 10%, за 60 дней до сдачи дома ещё 10% или 5% (так, чтобы суммарно к этому моменту 15% от стоимости квартиры было внесено). После либо нужно всё оплатить наличными, либо можно ипотеку взять. Что ж, схема интересная, зафиксировать цену квартиры, чтобы через 2-3 года купить её по цене 2022 года.
Я начал анализировать проекты застройщика по следующим критериям:
1. Потенциал роста цены
2. Момент входа
3. Локация
4. Ликвидность
1. Потенциал роста цены
Здесь за основу принимается факт, что любая новостройка рано или поздно становится вторичкой. А раз так, то изучаем, сколько сейчас стоит квадратный метр в уже готовых соседних зданиях. В некоторых случаях, даже в этом же ЖК в достроенной части. Для этого у нас есть Циан – база непроданных объектов :). В ней нужно отфильтровать объекты по определенному критерию, о котором я рассказывал в своем ролике про продажу квартиры. Цель – определить, кто действительно продает объект, а кто только выставляется. Понимаем, сколько бы стоила наша квартира, если бы уже была достроена. Если поиск выдал много «фейковых» объявлений, то посмотрите на сайте Этажей. У нас фильтруют все объекты на входе. Ссылка будет в первом комментарии.
Следующим этапом мы делаем предположение, как будет изменяться цена квартир. Исторически ближайшее Подмосковье растёт в среднем на 10% в год. Есть года, когда падает, а есть, когда взлетает как ракета. Так как никто не знает, что будет в ближайшие пару лет, то запасной вариант, что делать с квартирой при падении цен, нужно иметь.
2. Момент входа
Чем больше срок, тем выше вероятность, что цена вырастет. Я предпочитаю проекты, в которых максимально длинный период, до срока сдачи.
3. Локация
Тут основной фокус на развитие района или города. Есть ли прирост населения? Будет ли развиваться транспортная инфраструктура? Что с рабочими местами? Что ещё строят в районе?
4. Ликвидность
Проще всего продать однушку или двушку площадью от 30 до 45 квадратных метров. Первый этаж лучше не приобретать. Так же не стоит брать экзотические варианты, например с террасой. Такие квартиры могут надолго зависнуть при продаже.
Итак, я выбрал для себя однушку в ЖК Новое Пушкино. 33 кв.м. с балконом. Комната 12,48 кв.м., 10,8 кв.м. кухня. Квартира без отделки. Срок сдачи в эксплуатацию I кв 2025 года (в договоре, правда, они себе дали время до III кв.).
К настоящему моменту я заплатил за квартиру 260 000 ₽, а общая её цена 5 164 878,78 ₽.
В моих планах продать эту квартиру за пару месяцев после её регистрации. Договор я подписал спустя две недели после объявления мобилизации. Да, в периоды паники активы стоят дёшево. Я весь прошлый год входил в какие-то проекты. Возвращал деньги из-за рубежа и искал что-то подходящее тут. Посеял – жду всходов.
Что касается локации – население Пушкино растёт, в самом городе и окрестностях много предприятий. Я сам когда-то работал в Пушкинском городском округе в компании Huhtamaki. Знаете такую? Каждый второй стаканчик в офисе или кофе-точке произведён ими. В 2025-27 году ожидается запуск станции МЦД в пешей доступности от этого ЖК.
Так же мне нравится с точки зрения инвестиций проект Новое Медведково. Но там требовались бОльшие инвестиции, чем я готов был войти, поэтому остановился на более дальнем от Москвы варианте. При этом мой друг вошёл в проект в Медведково и купил через меня там инвестиционную евродвушку со сдачей в III кв 2025 года.
Я буду держать Вас, мои уважаемые подписчики, в курсе дальнейших судеб этих квартир.
Есть ли у Вас идея, купить квартиру с целью получения дохода? Если да, то покупать их стоит только с тем риелтором, который сам инвестирует в недвижимость и умеет выбирать объекты.
Помимо инвестиций в квартиры у меня есть ещё варианты, в какую недвижимость можно вкладываться. Я сейчас погружаюсь в эти проекты, придёт время, напишу о них.
Спасибо за доверие ко мне и к компании Этажи!
Буду рад, если обратитесь ко мне по продаже и покупке квартиры или дома.
Ваш агент по недвижимости,
Виктор Волков
+7 916 758 58 95
