Период высоких учетных ставок, не лучшее время для фондов недвижимости (REIT). Большинство акций этих фондов рухнули, и впереди сектор недвижимости ждут непростые времена.
На графике отраслевого ETF REIT(VNQ) видно, что сектор переживает серьезную боль. Очевидно, что кульминации мы не достигли и минимумы в секторе впереди. Однако именнно сейчас уже нужно присматриваться к активам, которые в последствии могут дать значительный рост.
Сейчас, после значительного падения стоимости акций, дивидендная доходность ряда REITов превысила 12%.
Стоит ли их покупать сейчас? Нет. Почему?
REITы, как и финансовые компании и банки работают с плечами, а в условиях высоких ставок это значительная нагрузка на бюджет компании. Вероятно, далеко не все фонды недвижимости переживут последствия наступающей рецессии. Яркий пример, мы наблюдаем сейчас в банковском секторе, где банкротства уже не редкость.
С другой стороны, высокодоходные Landlordы (крупные землевладельцы), уже сейчас оцениваются по таким низким ценам, что соотношение риска к вознаграждению становиться привлекательным.
Сегодня, мы расскажем об одной такой идее среди фондов недвижимости.
1. Innovative Industrial Properties, Inc (IIPR) - REIT специализирующийся на выращивании каннабиса.
Фонд стал публичным в конце 2016 года и уже показал стремительный рост в 1500% и не менее стремительное падение, текущее значение -72,74%.
Феерический рост продолжался до ноября 2021 года, а затем мы ушли в коррекцию.
В чем, причина коррекции?
Если, одним словом, то «деревья не растут до небес». REIT используют заемные средства и после технической коррекции к падению добавились факторы роста учетной ставка и роста стоимости заимствования. Далее арендаторы земельных участков и теплиц, владельцем которых является REIT, столкнулись с ростом долговой нагрузки, что вызвало нервозность у инвесторов фонда и они потянулись на выход. Результатом стало падение к отметкам 2019 года.
Однако, если обратить внимание на бизнес компании сейчас и в 2019 году, то видна существенная разница. В 2019 году выручка составляла $44,67 М, за 2022 год $276,36M, то есть выросла более чем в 6 раз. Чистая прибыль в 2019 году $23,08 М, за 2022 год $153,55M, рост в 7 раз. А потоки хорошо отражают рост бизнеса. В результате P/E снизился с 37,31 до текущего в 14,35. Высоко скажете вы. Но!
Это у компании с рентабельностью по чистой прибыли в 58,61% и среднегодовыми темпами роста в 33,7%. Прогноз на рост выручки за 2023 год 14,41%, и это при текущих реалиях. Отмечу, что компания торгуется чуть выше своей балансовой стоимости P/B=1.13. А если вернуться к активам, то по бухгалтерским балансам они выросли с $281,47М по итогам 2018 года, до текущих $2,41В, в 8,5 раз. Собственный капитал вырос с $264М до $1,96В, рост также налицо.
Мы поддерживаем оценку гуруфокус и считаем, что в данный момент акции данного REITа недооценены, имеют драйвер роста в лице растущих потоков выручки и прибыли и 9,14% форвардные дивиденды.
В таких случаях говорят, «попасть в яблочко». Но так ли все безоблачно?
Поговорим о рисках.
- Мы не знаем, насколько долго будут высокие ставки и дорогое заимствование, 1 год или два, или пять. Чем дольше ставки будут высокими, тем более явно они будут воздействовать на бизнес этого REITа.
- РФ расторгает с недружественными странами договор о двойном налогообложении, а это означает, что с дивидендов REITа вы заплатите в Штатах 30%, а затем в РФ 13%. Что в совокупности 43% от дивидендной доходности. Это конечно печально.
- Ждем продолжение снижения стоимости фонда к поддержке на уровне около $40, что подразумевает продолжение коррекции еще на 45-50%, к минимумам ковидного локдауна 2020 года (но такое падение не обязательно😉).
А теперь поговорим о целях. В этом нам поможет теханализ.
В данный момент, акция нам демонстрирует падение к 72% от предыдущего роста, с учетом фундамента это хороший уровень для отскока. Так же индикатор горизонтальных объемов подтверждает хорошо проторгованный кластер. Вот его мы и будем торговать. Но, мы по прежнему, в медвежьем тренде!
Для покупок нужно дождаться пробоя сопротивления и (или) 200-дневной скользящей средней. Цель на текущий год в районе $138, что почти 77% от текущей цены. Если цена скорректируется до сильной поддержки, то потенциал идеи может достичь 200+%.
Внимание! Это рискованная инвест-идея! Цена может уйти ниже, вплодь до $40, что даст 50% просадку. Поэтому стоит входить в позицию лесенкой. Размер позиции не более 2-5 % в зависимости от стратегии. Данную идею не стоит торговать через СПБ биржу из-за риска продолжения санкционного давления и соответствующих ограничений. Эта идея для зарубежных счетов.
Если подобные идеи вам интересны, то напишите в комментариях, публикации продолжим.
Данная статья не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
